내가 가고 싶은 흑석동이다. 하지만 가기에는 너무 올라 아파트에 살 수는 없다. 다행히 나 같은 서민이라도 입장료는 없이 임장은 가능하다. 흑석동은 과거 선배들한테 얘기들었을 때는 정말 천지개벽한 곳이었다. 언덕도 많고 노후화된 주택들이 즐비한 곳이라 말해주었다.

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오늘은 흑석동 한강현대 용적률 상향 재건축 사업성 분석법 비교입니다.

둔촌동은 정말 말도 많고 탈도 많다. 아니 정확하게 말하면 둔촌 1동의 올림픽파크포레온이 제일 시끄럽다. 이번에는 조합장을 고소하는 사건도 발생했는데 조합장이 직권남용이 의심된다는 것 때문이다. 정말 사공이 많으면 배는 산으로 간다는 것을 알게해준 표본이자 사공이 많으면 그 목소리도 거세어 정부가 그 목소리도 무시할 수 없다는 것을 보여준다.

둔촌 1동에 위치한 올림픽파크포레온은 입주 전이나 입주 후에나 엄청난 이슈를 몰고 갈 것이며 앞으로도 재건축 과정이나 아파트 시세가 역사적으로 상징적 기준점이 될 것이다. 올림픽파크포레온이라는 상징성 있는 아파트는 단지 수가 많은만큼 거래량도 많고 역과 가까운 동은 25억을 밑돌고 있다.

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그리고 올림픽파크포레온 북쪽에 위치한 둔촌 2동에는 더샵둔촌포레와 더샵파크솔레이유, 서한포레스트 등의 소규모 재건축 및 리모델링을 통해 지어진 아파트가 있다. 하지만 둔촌 2동은 너무나 둔촌 1동과 차이가 나고 신축이 압도적으로 부족하다.

그래도 5호선 역세권 정비사업이나 둔촌동 모아타운이 진행 중이다. 둔촌 모아타운은 3구역 조합설립되었으며 2구역은 동의율 80%를 채우고 토지면적을 확보하고 있고 1구역은 동의율 75%이다. 최근 빈집 및 소규모정비법에 대한 토지면적 2/3확보에 대한 완화를 추진하고 있다.

반면, 한강뷰의 신흥 부촌인 흑석동은 서울 중심부에 위치하여 광화문, 여의도, 강남 접근성이 매우 우수하며 아크로리버하임, 흑석자이, 흑석 센트레빌 등의 신축 아파트가 있다. 흑석 9구역, 흑석 11구역은 향후 흑석 뉴타운의 대장급이며 명수대한강, 한강현대 같은 우수 입지의 재건축 아파트도 있다.

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특히, 명수대한강이나 한강현대 같은 경우 높은 용적률에도 불구하고 시세는 18억 이상이고 정밀안전진단에 통과하였다.

흑석동과 둔촌동 모두 좋은 동네이다. 둔촌동은 아직 올림픽파크포레온이라는 신축이 있어 가격이 높게 형성되어 거주성이 좋다. 5호선과 9호선의 더블역세권, 송파 학군이나 올림픽 공원 근처라 쾌적하며 둔촌 모아타운이나 역세권 개발, 고덕비즈밸리 등의 호재도 있다.

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흑석동은 한강뷰가 가능한 서울시의 얼마 없는 동네이며 바로 옆엔 서초구, 위엔 용산과 성수동, 왼쪽에는 여의도도 있다. 9호선이 지나가 일자리 지구 접근성이 매우 뛰어나다. 흑석이나 둔촌 모두 9호선이 지나가고 강남 봉은사역 기준으로는 거리도 비슷하다.

흑석 뉴타운(옆에는 노량진뉴타운)은 아직 신축이 될 만한 구역도 많다. 현재는 올림픽파크포레온이 더 비쌀지라도 언젠가 올림픽파크포레온도 구축이 된다. 인근 올림픽선수촌도 재건축되면 올림픽파크포레온보다 더 좋아진다. 그래서 흑석동의 미래가치는 한강뷰 뿐만 아니라 명수대, 한강현대 등의 재건축과 재개발로 신축 아파트가 더 많이 생기기에 더 나은 전망을 보인다.

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기부채납은 15%, 일반분양은 평당 8천만원으로 가정하면 34평 분양가는 27억 2천만원이고 공사비는 평당 750만원이므로 계약면적 55평으로 계산하면 412,500,000원이고 기타사업비는 건설비의 30%로 잡으면 123,750,000원이고 합치면 536,250,000원이다.

아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 13.7평 - 기부채납 15%(2.055) = 11.7평이다.

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일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 11.7평 - 필요 대지지분 8.25평 = 3.45평

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일반분양 수익 = 27억 2천만원 - (건축비 + 사업비 = 536,250,000원) = 2,183,750,000원

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 2,183,750,000원 ÷ 필요 대지지분 8.25평 = 264,696,969원

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 264,696,969원 × 일반분양 기여대지지분 3.45평 = 913,204,545원

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조합원 원가는 일반분양가의 0.6로 가정하면 1,632,000,000원이고 분담금은 16억 3,200만원 - 913,204,545원 = 717,795,755원이다.

한강현대의 대지면적은 13,278평이고 이중 15%의 기부채납을 하면 11,286평이다. 아파트 용적률을 역세권 시프트 사업의 효과로 350%까지 상향된다고 보면 연면적은 39,502평이다.

총 비용은 종전자산평가액, 공사비, 기타사업비로 종전자산평가액은 현재 30평이 18억 하는 것을 기준으로 하여 평당 5천만원으로 잡았다. 기존 아파트 면적 연면적이 32,148평으로 계산하면 16,074억이다.

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공사비는 면적이 39,502평이고 평당 750만원으로 잡으면 2,962억이다.

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기타사업비는 조합운영비, 금융 및 보상비, 예비비, 정비기반시설 조성비, 인허가비 등으로 합치면 약 1,500억원으로 가정했다. 모두 합친 총 비용은 20,536억이다.

조합원분양수익은 아파트 공급면적인 39,502평에서 기존 조합원에게 34평으로 모두 분양한다고 가정하면 조합원 분양평수는 32,980평이고 임대주택 10%로 잡으면 일반분양 평수는 2,622평이다. 조합원분양가는 평당 8천만원으로 잡으면 26,384억이다.

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일반분양가는 평당 9천만원으로 가정하면 2,359억이다. 임대주택은 10%로 잡으면 3,900평이고 평당 2천만원으로 잡으면 780억이다. 총 수익은 32,643억이다.

{[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.92가 나오는데 용적률 350%로 적용되면 그리 나쁘지 않은 비례율이 나온다. 분석에 상가분은 제외하였기에 상가분을 포함하면 더 높은 비례율이 기대된다.