하필이면 어려울 때 분양을 한다. 한창 은행들이 대출을 옥죄고 있어 분양에 당첨되더라도 자기자금이 많이 없다면 등기치기가 어렵다. 게다가 전세로 갭을 채우는 것도 전세자금대출이 막혀 어렵다. 실거주 유예 3년이 되더라도 전세자금대출이 은행자율규제로 인해 대출이 안 나오기에 완전히 등기를 치고 난 후 전세나 월세를 구해야 한다.

​

오늘은 월계동 서울원 아이파크 고분양가 논란 안전마진 분석입니다.

노원구 월계동

월계동은 미래가 기대되는 미래도시이다. 광운대역 역세권 개발, 광운대 민자역사 개발, GTX-C, 경전철 동북선, 동부간선도로 지하화, 경원선 지하화, 석계역 일대 개발 등 많은 것이 이루어지고 있다. 이 중 광운대역 역세권 개발과 GTX-C노선의 개발이 가장 기대되는 부분이다.


GTX-C를 통해 강남까지 혁신적으로 접근성이 빨라지고 광운대역 역세권 개발로 월계동의 동쪽과 서쪽의 단절을 해결한다. 광운대역과 월계동을 연결해주는 동-서 고속도로를 신설하고 2개의 보행육교도 조성하여 문제를 해결한다. 주상복합단지와 생활체육센터, 문화시설, 생활SOC시설이 확충된다.

​

2단계 산업으로 광운대역 자체에 호텔과 백화점 같은 상업, 업무시설이 포함된 복합민자역사를 짓는 것이다. 동북권에 속한 인덕대, 서울여대, 서울과학기술대, 삼육대 등 클러스터 협력체계도 형성하여 캠퍼스타운을 형성한다.


최근 호재로 미미삼이 6,700세대의 메머드급의 대규모 주거복합단지로 탄생하는 것이다.

서울원 아이파크

서울원 아이파크는 광운대역세권 개발 사업의 일환으로 최고 49층, 8개동, 총 3,032세대의 대단지로 탄생한다. 이 중에 1,856세대를 분양하고 768세대는 레지던스로 408세대는 공공임대로 공급한다. 웰니스 프리미엄을 적용하고 UNS STUDIO, TOWNSCAPE가 설계하였다.​


광운대역세권 개발사업은 서울시 뿐만 아니라 현대산업개발에서 심혈을 기울이는 사업으로 심지어 용산 본사를 광운대역세권 사업지로 옮겨버리고 4조 5천억원이나 사업에 쏟아붇고 있다.


서울원 아이파크는 GTX를 통해 삼성역 9분컷, 서울역 8분컷, 여의도역 13분컷이 가능할 정도로 GTX의 호재를 많이 받는다.(단, GTX-C와 B를 환승해야하는 경우도 있다.) 도로교통으로 강남을 10분대로 갈 수 있는데 이는 동부간선도로 지하화-성남강남고속도로-경부고속도로의 연결을 통해 가능하다. 또한, 동부간선도로 구역은 향후 지상에 공원을 조성한다.


월계동은 노원구 중계동 학원가도 이용할 수 있으며 노원구 모든 고등학교에 배치가 가능하다. 기존에는 좀 멀었지만 동북선을 통해 접근성이 좋아진다. 중계 학군은 서울 3대 학군으로 중계, 상계에서 직주근접이 좋은 학원가이다. 이 밖에도 이마트, 아이파크몰, 영화관, 도서관, 체육센터, 병원 등 편의시설도 많이 있다.

분양가

분양가는 절대 저렴하다고 할 수 없다. 애초에 분양가 상한제가 적용되지도 않았다. 게다가 안전마진을 비교할 만한 신축 아파트도 없다. 하지만, 안양시 아크로 베스티뉴가 15억에 분양한 걸로 보면 서울원 아이파크도 완판될 확률이 매우 높다.

그나마 가까운 장위동의 푸르지오라디우스파크의 33평 분양권 시세가 12억 1,330만원으로 확실히 고분양가로 사람들이 고민을 할 것 같다. 게다가 대출규제로 인해 대출이 어렵다면 미분양도 피하긴 어려울 것이다. 만약, 미분양이 된다면 그때가 기회일 수 있다. 계약금을 낮춰서라도 아파트 분양을 끝마칠게 뻔하기 때문이다.

분양일정

※ 모집공고일 : 24년 11월 15일

​

※ 특별공급 : 24년 11월 25일

​

※ 1순위 공급 : 24년 11월 26일

​

※ 2순위 공급 : 24년 11월 27일

​

※ 계약일 : 24년 12월 16일~19일

​

※ 입주예정일 : 28년 7월

주의사항

입주자 모집공고일 현재 서울시 거주자, 경기도 및 인천 거주자에게 자격이 주어지고 24년 11월 15일 이후 종전통장(청약예금, 청약부금, 청약저축)에서 종합저축으로 전환한 경우 해당 주택의 순위확인서 발급 및 청약신청이 불가능하다. 청약통장에 해당 예치금과 입금횟수를 채워야지 청약가능하다.

​

현재 노원구는 비규제지역이며 분양가상한제 미적용되었고 전매제한 1년, 거주의무는 없다. 재당첨제한은 투기과열/조정지역만 5년이 있기에 서울원 아이파크는 해당되지 않는다. 중도금 대출 60%, 계약금 10%의 조건이고 안전마진이 없다.


특별공급 세대수는 다음과 같고 부부 공동으로 청약이 가능하며, 부부 소득조건과 자산조건 3.31억 이하가 있다.

​

서울원 아이파크는 그래도 84타입의 공급량이 994세대가 되고 추첨제 100%라 저가점자 및 유주택자에게는 좋은 기회이다. 전세를 준다고 해도 근처 전세 시세가 7억 정도이기에 14억의 84타입은 현금 7억이 필요하다. DSR의 규제로 10억 이상의 대출을 받을 수 있는 사람들도 굉장히 드물기에 자칫하면 미분양이 날 수 있다.