부동산은 너무 따지고 재다보면 추진력을 잃게된다. 지방에 지하철이 없다면 상관없지만 서울 수도권에선 역세권을 가장 좋아한다. 이동성, 경제성, 접근성이 좋기 때문이다.

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대부분 역세권 주변은 기반시설도 양호하고 고밀도 개발에 따른 부담도 적다. 직장과 주거지가 근접하기에 인기가 많아 가격이 높지만 주택공급과 주거지원 기능도 확보할 수 있는데 이유는 고밀도 개발로 주변지역에 대한 개발 압력을 받기 때문이다.

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오늘은 철도사업 진행단계 따른 역세권 개발 투자에 대한 포스팅입니다.

철도는 법적으로 고속철도, 도시철도, 광역철도, 일반철도, 전용철도로 분류된다. 국가주도 사업이 민자사업에 비해 진행과정이 순탄하고 가격도 저렴하다. 민간으로 지어진 철도로는 신분당선이 대표적이고 그때문에 열차표가 비싼 편이다.

보통 철도사업이 발표한 후 최소한 10년이 걸린다. 각 사업마다 기한이 있지만 사업성을 판단하는 예비타당성 조사와 기본계획 2년, 기본 및 실시설계 3년, 시공 5년 등으로 최소 10년이다. 게다가 민간제안방식은 건설시장이 위축되거나 금융위기 같은 외부요인이 겹치면 더 지연된다.

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2단계는 국토교통부에서 기본계획을 진행한다. 전체적인 노선을 잡는 것으로 지역의 인구와 각종 계획들을 고려하여 노선을 정하고 정거장의 위치를 개략적으로 선정한다. 계획이 완료되면 철도 예산을 감안해 실제 공사에 필요한 설계를 시작하는 단계이다. 그런데 기본계획이 고시되었다고 바로 사업이 진행되지 않는다는 것을 조심해야한다.

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3단계는 기본설계로 국가철도공단에서 발주계획에 따라 입찰공고를 내고 도면 등 구체적인 노선 결정이 진행된다. 이러한 자료는 현실적으로 얻기 힘들어 공고문, 고시문, 주민설명회 등에서 제공되는 자료와 철도 관련 사이트를 통해 진행과정을 추정할 수 있다.

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4단계는 실시설계는 정거장과 관련된 구체적인 내용을 다룬다. 철도 구조물과 정거장 건축과의 협의, 정거장 승강장과 지하구조물, 출입구 등과 같은 내용이 구체적으로 나온다. 만약, 예산이 없으면 기본설계처럼 기다려야 한다. 시간이 너무 지나가면 민자사업으로 돌리기도 하는데 그 예가 신안산선이다.

노선과 철도역의 위치는 사업과정에서 언제든 바뀌므로 주의해야한다. 그래도 철도 노선에는 변하기 힘든 축대가 있기 때문에 그 축대를 찾아 조정가능한 범위를 산정해두면 계획단계 초기에도 지역을 어느 정도 선정할 수 있다고 한다. 역세권 투자의 핵심은 "정거장 위치, 출입구 찾기"이다.

부동산의 위치는 정거장 출입구에서 가능하면 250m이내면 좋고 적어도 500m 이내를 염두에 둔다. 용도로 보면 출입구 기준 상업시설은 100m, 업무시설은 250m, 주거시설은 500m, 토지는 1km를 안 넘는게 좋다.

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아무리 더블역세권, 트리플역세권이라도 강남을 환승없이 지나가는 노선을 이기기 힘들다. 역 주변에 산지나 개발제한구역, 혐오시설, 군부대, 학교 등이 있다면 개발은 제한된다. 보편적으로 선호하는 역은 노선거리만 감안하면 강남역, 삼성역, 잠실역을 종착역으로 보았을 때 환승을 포함해 최대 1시간을 안 넘는게 좋다.

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만약, 역세권 주변에 토지를 보유하고 있다면 보상에 편입되는거보다 보유하는 편이 더 좋다고 한다. 그러나 철도가 부동산을 관통하거나 근접하게 지나간다면 오히려 편입되는 것이 좋다. 지하철은 지하로 지나가기에 구분지상권이 설정된다면 건축에 제한을 받게 되거나 지상권 설정으로 부동산 가격이 하락할 수 있다.

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즉, 만약 내가 가진 용지가 역 출입구 또는 광장부 주변이라면 계속 보유하는 것이 좋고 노선 가운데 걸쳐 일부만 보상된다면 전체에 대한 보상을 요구하고 지하터널에 의한 구분지상권이 설정될 것으로 보인다면 보상을 위해 설계에 반영해달라고 하는 것이 현실적이다.

교통에 대한 운행과 통행량, 역 주변 전체적인 모습과 예상변화, 용도지역의 분포와 지역특성, 메인 브랜드 부동산과 부동산 시장에 대한 동향 등을 주시한다. 도시기본계획 및 관리계획, 재개발, 토지이용 등 확인하는 것과 지역을 선정한 후 현장확인, 용도지역 확인이 필수다.

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역세권에 토지투자를 한다면 환금성이 어려우므로 여유돈으로 투자하는 것이 좋다. 피해야 할 곳은 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 상수원보호구역 등이다. 토지 매입 목적도 중요한데 주말 영농이나 임대수익이나 상가분양 등에 따라 토지 선정기준이 달라지고 인허가 조건이 달라지는 것을 기억한다.

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토지투자는 역세권이 최고 좋은데 철도사업은 대부분 국가사업이라 일단 공사가 시작하면 속도가 빠르고 잡음이 적어 높은 지가상승을 기대할 수 있다. 이렇게 공익사업으로 인해 토지보상을 받을 수 있다.