서울 내집마련 기간 19년 -> 13.4년으로 단축

KB 부동산에 따르면 서울의 작년 12월의 PIR (Price to income ratio = 소득 대비 집값 비율)은 13.4배로 전년 동기(19배) 대비 급락을 하였습니다. 

경기도의 경우는 10.9배, 인천의 경우는 10배로 더욱 낮은 수치를 기록했습니다. 

[출처 : KB부동산]

주식으로 치면 PER (Price earning ratio = 주가수익비율) 이 10배 가까이로 내려 온 것입니다. 

물론 주식의 경우는 특정 주가 PER이 10이라고 하면, 회사 수익의 10배 가격으로 형성이 되어있다는 것인데, 부동산 PIR이 10배라는 것은 가계 소득의 10배 가격으로 부동산이 형성되어 있다고 보면 되니, 얼추 비슷한 개념입니다.

보통 주식에서는 우량 대기업의 경우 PER 10을 기준으로 많이 생각합니다. (버블이나 침체 장세 제외)

아파트의 경우를 주식과 똑같이 생각할 수는 없지만 사실상 따지고 보면 부동산이나 주식이나 종류만 다른 '자산' 입니다.

PER 10을 주고 주식을 사는 이유는 그 회사가 10년간은 최소 지금의 수익을 꾸준히 달성할 것이다 라는 가정이 전제로 깔린 투자입니다. 

10년 동안 그 회사가 망할 수도 있고 더 큰 성장을 달성할 수 있습니다. 

마찬가지로 부동산의 경우도 앞으로 10년 뒤에도 그 가치가 최소한 가계 소득대비 10배는 비쌀것이다 라는 것을 확신이 있어야 투자를 하실 수 있습니다.

이러한 관점에서 보았을 때, 지금의 부동산 가격은 적정한가요? 

10년 뒤에도 지금의 가격을 유지할 수 있을까요? 

한국의 1인당 실질 국민총소득 (GNI) 은 아래 표에서 계산을 해보면 최근 5년(2018-2022년) 동안 32.6만원 증가했습니다.

[출처 : 한국은행]  

PIR이 가구당 연간소득 대비 주택 가격이니 요즘 맞벌이 많이 하시기 때문에 32.6만원에 두배를 곱해보면, 65.2만원이 됩니다.

일년에 65.2만원을 더 벌게 되는 것인데, 10년 뒤에는 가구당 연 소득이 652만원이 증가하게 됩니다. 

즉 한국의 10년 뒤 가구당 연간 소득은 약 8000만원 정도가 됩니다. (1인당 연간소득 3700만원 *2 (맞벌이 반영) + 652만원(늘어나는 가구당 연소득))   

따라서 PIR 이 10배가 되려면 10년뒤 부동산 가격이 평균적으로 8억이 된다는 소리입니다. 

10년뒤에 8억이라면 어떤 느낌이신가요? 

지금하고 크게 차이가 안나는데? 오히려 지금보다 더 떨어지는 것 같은데? 

이런 생각이 드신다면 지금의 부동산은 비싼 것입니다. 

평균적인 수치로 알아보았지만, 한국이 지금의 저성장의 틀이 깨지지 않는 이상 지금의 평균적인 수도권 부동산은 더 이상 올라가기 어렵다는 것을 뜻합니다.

인구 감소가 본격적으로 시장에 반영되게 되면 부동산 시장은 이보다 더 낮은 PIR 을 형성하게 될 가능성이 매우 높습니다. 

주식 투자도 마찬가지입니다. 

한국의 기업들이 점점 탈 코리아를 하게 되는 상황이 만들어지며, 더이상 국내 생산을 늘려주지 못하는 상황이 오고 있습니다. 

마치 인구가 줄듯, 한국에서의 일자리가 점점 줄어드는 상황인 것이죠.

한국이 성장하지 못하면 주식이나 부동산이나 PER, PIR 은 점점 낮아질 수 밖에 없습니다.