옥수동 재건축 옥수하이츠 재건축 연한 감소? 대지지분 사업성 분석

지방사람으로 옥수동하면 옥수역 귀신이 제일 먼저 떠오른다. 그때 얼마나 깜짝 놀랐는지 모르겠다. 원래 그런거 안 무서워하는데 갑자기 손이 튀어나와 놀랐다. 귀신 같은건 안 믿어서 무섭진 않지만 인간이 제일 무섭다. 손익을 위해선 얼마나 이기적일 수 있는게 인간이였으니 말이다.

오늘은 옥수동 재건축 옥수하이츠 재건축 연한 감소? 대지지분 사업성 분석입니다.

옥수동

성동구 옥수동은 과거 서울의 달이란 드라마 촬영지였다. 근데 그 촬영장의 배경이 바로 달동네였다는 것이 놀라웠다. 24년에 들어선 지금은 엄청난 부촌이지만 과거 2000년대만 해도 달동네였다니 믿기지 않았다.

옥수동은 현재 대한민국 전체 집값이 10위권 안에 드는 부촌이 되었다. 이런 옥수동의 위치는 외지인들은 잘 들어올 일이 없지만 입지는 굉장히 좋아 성동구 성수동 다음으로 비싼 집값을 자랑한다.

성수동에는 그 유명한 서울숲갤러리아포레, 트리마제, 아크로포레스트 등이 있다. 금호동도 3호선 역세권 + 한강뷰의 대장아파트가 있는데, 그 이름하여 서울숲푸르지오로 20년이 다 되어가지만 시세는 20억 가까이 한다.

일단 옥수동은 동서로 성동구와 용산구, 남북으로는 강남과 중구와 접하는 곳이다. 옥수동은 성동구 내에서 용산과 접하는 드문 동네이며 중구에서 옥수동을 거쳐 강남까지 갈 수 있다. 동호로가 개통되고 난 후 동대문이나 장충동, 신당동에서도 옥수동을 지나 바로 강남까지 갈 수 있게 되었다.

이런 입지적 장점 덕에 과거 달동네였던 옥수동은 현재 부촌이 되었고 한강뷰라는 장점을 가진 곳은 프리미엄까지 붙었다.

옥수하이츠는 총 774세대, 32평과 42평으로 이루어진 중간 규모의 구축아파트이다. 임대동 110동을 제외하고 초소형 평수 238세대가 존재한다. 용도지역으로는 3종일반주거지역이고 현재 용적률이 212%, 건폐율이 20%이다. 초품아는 아니지만 근처 옥정초등학교가 가까운데 위치한다.

옥수하이츠나 한남하이츠 강북이지만 위치로는 정말 최상이다. 바로 옆에는 한남동이 있고 한남유엔빌리지, 한남더힐이 근처에 있다. 3호선은 강남을 환승없이 갈 수 있는 서울 최고 노선 중 하나이며 바로 앞에 한강이 있는 한강뷰도 가능한 곳이다. 근처 한남뉴타운, 성수전략정비, 삼표레미콘 부지 개발 등으로 그 호재를 업어 가치가 같이 상승할 곳이다.

바로 앞에 압구정동이 있어 압구정동의 상권을 많이 이용하고 학원가는 대치동 학원가를 많이 보내는 편이라고 한다. 광화문, 강남 일자리지구와는 이동하기 편하여 강남이나 광화문에 일자리를 가진 사람들이라면 선호할 만한 위치이다.

자연친화적인 곳이기도 한데 한강, 응봉산, 매봉산, 서울숲이 가깝다. 단점으로는 경사가 좀 있으며 오래된 아파트라 주차문제나 강변북로가 근처라 먼지나 매연, 소음 등의 문제가 있다고 한다.

사업성 대지지분 분석

옥수하이츠나 한남하이츠 모두 하이엔드 브랜드로 탄생할 확률이 높다. 높은 대지지분에 3종일반주거지역이고 역세권이라 역세권 용적률 적용으로 최대 390% 이상, 한강뷰, 재건축 조합 동의율 완화 75% → 70%(법안 통과 안 됨), 재건축초과이익환수제 완화(통과 안 됨), 임대주택 완화, 사업기간 단축의 호재가 있다.

옥수하이츠의 대지면적은 10,637평이며 용적률을 적용한 연면적은 300%~390%를 적용하면 32,034평에서 41,644평이 될 수 있다. 본래 비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 총종전감정평가액}으로 구하며 총 수익에는 임대아파트 분양수익, 상가수익이 포함되고 종전자산평가액에도 임대아파트 감정평가액과 상가평가액이 들어간다. 아직 시작도 안 한 단계라 대략적인 사업성을 분석했다.

임대세대를 제외한 세대수로 계산하여 평균 대지지분 17평을 적용하였고 용적률은 350%, 기부채납은 10%로 계산했다. 공사비는 하이엔드 브랜드라 가정하고 평당 1천만원, 사업비는 공사비의 25%, 일반분양가 평당가는 6,000만원, 조합원 원가는 공사비 + 사업비 등등인데 일반분양가의 60%로 가정했다.