인구의 변화가 시작된다. 대한민국의 절대인구가 감소되고 있다는 암울한 전망은 오래전부터 나왔다. 지속적으로 출산율 저하현상이 나타나면서 18년도에는 출산율 저하현상으로 0.98까지 떨어지고 19년에는 0.92명..24년은 0.7명까지 떨어지고 향후 0.6명대까지 떨어질 거라 본다.

인구감소가 국가 전체적인 면에선 부정적이지만 인구와 가구가 부동산에 어떤 영향을 주는 것을 고찰해보는 것이 좋다. 특히, 가임 여성인구, 학령인구는 감소하고 고령인구는 계속 증가하는 것이 대한민국 뿐만 아니라 선진국에서 발생하고 있다.

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오늘은 여성인구 학령인구 감소 고령인구 증가 따른 대한민국 부동산 미래에 대한 포스팅입니다.

통계청이 발표한 "장래인구특별추계(2017~2067)"에 따르면 대한민국 인구는 28년 5,194만명을 정점으로 감소하기 시작해 2067년에는 3,929만명까지 감소한다고 발표했다. 단순히 인구가 증가하는 시대의 종말일 뿐만 아니라 엄청난 수준의 인구감소가 발생한다는 것이다.

이런 이유로 대한민국 부동산 시장이 머지 않아 인구감소의 직격탄을 맞을 거라 보는 것이다. 서울은 내 집 마련부담, 주거비 부담, 일자리 문제, 교통망 확충 등으로 인해 인근 지역인 수도권으로 인구를 뺏겼다. 부산은 20년 인구수가 3,391,946명에서 23년 3,293,362명으로 인구수가 눈에 띄게 감소했다.

대구는 2015년에는 인구가 2,513,970명에서 23년에는 2,408,265명까지 10만명 가까이 줄어들었다. 대구가 인구를 뺏긴 곳은 경북, 서울, 경기인데 대구 빼앗긴 인구는 수도권이 26.7%나 된다.

광주는 아예 7억 이상의 분양가를 내걸고 아파트를 분양했지만 완판이 안되어 10년 장기임대로 전환되었다. 광주 일자리 수준에 대비하여 비싼 분양가를 대비할 수 없다는 이유가 가장 크다. 광주 인구의 경우 15년 324,056명에서 404,270명까지 증가한 특이한 케이스이고 광주도 수도권에 뺏긴 인구 비율이 29.3%이다.

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대전은 20년도에는 148만명에서 23년도엔 147만명으로 감소했다. 인구의 32.7% 이상이나 수도권에 뺏기고 인구가 계속해서 감소하는데 대전의 부동산은 수도권으로 인구유출이라는 문제를 극복하지 않는다면 향후 20년 후엔 부동산 하락을 막을 수 없다는 의견이 많다.

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울산은 2015년 정점을 찍고 계속 내리막길을 걷고있다. 울산이 뺏긴 곳은 부산, 경북, 수도권 수준인데 울산은 수도권에 뺏긴 수준이 다른 곳보다 적은데 이것이 울산 부동산 시장에는 나쁘지 않은 신호다. 그리고 9억대의 분양가도 완판되는 등 아직까진 공급이 부족하고 비싼 아파트를 소화할 만한 사람들이 있다는 증거다.

과거와 달리 여성인구의 사회참여는 많아졌다. 게다가 물가는 심하게 오르고 월급은 그대로이기에 맞벌이를 하지 않으면 3인가구도 생활하기 어려운 세상이 되었다. 가임여성인구는 인구문제와 관련하면 중요한 개념이다. 아무리 개인의 의지가 있고 사회적 노력이 있다해도 여성의 비중이 적다면 출산에 따른 인구증가 문제는 해결할 수 없기 때문이다.

결국 가임여성인구의 감소와 노인인구의 증가는 부동산 시장에 충격을 주고 영남, 호남, 강원 지역이 가장 먼저 충격을 받는다. 두번째로 광역시 지역도 향후 시차를 두고 수요감소에 따라 본격 하락하게 된다. 마지막으로 세종과 수도권은 2035년까지는 일정수준 경쟁력을 확보하겟지만 수도권은 철저히 도심만 부동산 시장이 강해진다.

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인구가 적어지면 자연스레 부동산을 수요할 인구는 적어지고 외곽은 인구가 부족하게 된다. 사람들은 계속 몰리는 곳만 계속 몰려 중심부는 계속 비싸진다.

출산율 감소가 되면 학령인구도 감소한다. 학령인구 감소는 소비나 소득, 학원, 학군지 등의 수요도 영향을 준다. 우리나라는 싱가포르처럼 공부로 성공할 수 있다고 생각하는 사람들이 많기에 사교육비가 전세계적으로 높다. 실제로 통계청 조사결과에 따르면 1인당 월평균 사교육비는 58만 9천원이다.

학령인구 감소는 초등학교~대학교까지의 인구인데 특히 대학과 관련된 직업을 가진 사람들에게는 문제가 된다. 지금도 학생 수가 부족해 폐교가 되는 학교가 많고 폐교는 지역경제에 미치는 영향도 매우 크다.

대학도 소재지나 경쟁력의 정도에 따라 사라지고 있다. 당연히 국립대도 그 위험에 무시할 수 없다. 학생들은 인서울을 위해 더욱 처절하게 공부할 수 밖에 없다. 결국 대학교 양극화 현상이 극단적으로 발생하고 그에 따라 수험생들을 특화된 교육경쟁력을 확보하지 못한 지방대는 기피한다. 대학교의 피말리는 구조조정이 발생하는 것이다.

건강에 대한 관심이 늘고 노령인구의 수명이 증가했다. 출산율 감소에 젊은 인구는 감소하지만 고령인구는 증가한다. 부동산 시장에서 고령인구는 수요자 입장이기보다는 공급자 입장이고 노후자금을 마련하기 위해 보유 부동산을 처분하는 경우가 많다.

대한민국에서 고령인구 절대규모가 큰 곳은 1위가 경기도, 2위가 서울, 3위 부산, 4위 경상북도, 5위 경상남도이다. 인구가 급속도로 늙어간다는 것은 가장 안정적인 서울 부동산에도 어느정도 타격을 줄 수 있다. 이유는 수요가 감소하고 그에 따라 부동산 시장도 활력을 잃을 것이고 서울 이외의 다른 지방은 상속세나 증여세를 내기 싫어 아예 빈집이 될 수도 있다.

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고령인구 증가에도 불구하고 미래에도 꺾이지 않는 곳은 "마포", "송파", "강남", "서초"라고 예측된다. 지금도 대한민국을 대표하고 24년 대비 35년 총인구가 증가하는 곳으로 대한민국에서 충격적인 쇼크가 일어나지 않는 이상 35년 이상 불패신화가 이어질 곳으로 전문가들이 예측한다.

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그러나 서울시에서도 부동산 시장의 미래가 우려되는 곳도 있다. 중구, 중랑구, 강북구, 도봉구, 금천구가 해당한다. 모두 외곽지역이고 고령인구 비중이 35%~36%로 매우 높은 수준이 되고 제 아무리 서울이라도 고령인구 증가, 학령인구 감소에 따른 부동산 매도율이 증가할거라 보고 있다.

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노령인구 증가는 사람들을 똘똘한 한채로 갈아타게 만든다. 자족기능 혹은 직주근접성, 학교인프라, 대중교통망 등의 변수들이 일정 수준 이상 경쟁력을 가진 지역만 살아남는 것이다. 지방도 마찬가지고 경기도도 마찬가지인데 경기도는 화성, 평택, 성남, 수원, 하남 등이 대표적이다.