영등포구는 여의도 말고는 그렇게 평가가 좋은 편은 아니다. 여의도는 서울 금융맨들의 중심지로 수많은 일자리와 높은 아파트, 빌딩들이 세워져있다. 영등포구는 사실 문래동, 당산동, 여의도동을 제외하고는 개발이 더딘 곳이다.

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신림동이나 대림동은 월세가 저렴하여 중국인들이 많이 몰려 아예 차이나타운이 되었다. 차이나타운은 한국인들도 함부로 들리지 않는 곳이 되었고 월세가 저렴해서 일단 계약하고 보니 중국인 거리라 깜짝 놀랐다는 이야기도 있다.

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오늘은 영등포구 문래동 문래국화 조합설립임박 대박나는 재건축 사업성에 대한 분석입니다.

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그래서 과거 영등포에 펼쳐진 평야는 인천의 부평구와 이어진 부평평야의 일종이었고 평탄한 지역이라 일찍부터 죄다 공장이나 상업지구, 주거지로 개발되어 녹지가 부족하다. 이 때문에 90년대 초반까지 문래동, 양평동, 당산동에 공장이 몰려있었고 지금도 일용직들이 많이 몰린다고 한다. 물론 지금의 문래와 당산은 주거지로 많이 개발되었다.

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영등포구는 동별 격차가 심한 곳이다. 아파트 단지 위주의 양평동, 당산동, 여의도동과 단독주택+다세대주택 위주의 영등포동, 신길동, 대림동 간의 차이가 심하다. 강남구는 구룡마을과 강남 아파트 단지, 테헤란로 고급주택으로 구성되어 빈부격차가 심한데 영등포구는 여의도가 강남급이고 문래, 당산을 제외하면 쪽방촌, 낙후된 주택 등이 많이 있다. 지방사람들은 여의도의 후광으로 인해 영등포구가 엄청 잘 사는 곳인 곳이라 아는 사람들이 많다.

문래동은 과거 영등포구 공업지구를 대표하던 곳이었다. 지금도 문래동1가, 2가, 4가에는 공업단지가 남아있다. 그러나 대부분 경기도로 이전하고 문래자이, 문래 힐스테이트 등 대규모 아파트 단지가 들어서면서 영등포구를 대표하는 비싼 동네가 되었다.

문래동 공업지대들이 철수하고 재개발되기 전 남은 부지들은 소위 예술가들이 모여 문래예술공단을 결성하였다. 이 문래예술공단은 이미 젠트리피케이션과 홍대거리에 회의적인 인디 예술가들도 지금처럼 성장하는데 한몫했다.

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문래자이, 문래힐스테이트 같이 재개발된 아파트와 건너편 문래동4가 재개발도 진행 중이라 일대가 더 발전될 것으로 보인다. 그래도 구축이라 재건축될 때까지는 수리가 필요하고 주차가 불편하다.

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올 1월에는 원활한 사업추진을 위해 상가제척을 한 토지소송도 벌어졌다. 이유는 아파트 소유자들은 82%의 동의율을 달성했지만 상가의 동별 동의율을 충족하지 못했기 때문이다. 현재 하나자산신탁을 예비사업시행자로 선정하고 같이 진행 중이다.

문래동은 복합용도구역으로 지정되었다. 복합용도구역은 기존 용도지역을 변경하지 않고 다른 용도를 허용하는 곳이다. 주거지역 내 상업시설을 설치하고 공업시설 내 주거, 상업시설을 들여 도시의 점진적인 변화를 추구하는 것이다.

문래국화의 경우 준공업지역이라 용적률이 최대 400%까지 적용될 수 있는데 용적률은 300%까지 적용해보았다. 문래국화의 정비구역면적은 17,794㎡이고 기부채납의 경우 760㎡이기에 재건축사업 대지면적은 17,794-760=17,034㎡이다. 300%의 용적률을 적용하면 17,034 × 3 = 51,104㎡이다. 지하층을 합한 연면적은 81,766㎡이 된다.

300% 적용한 연면적으로 25평은 7,500평, 34평 7,959평으로 각각 적용하면 생기는 세대수는 300세대, 235세대가 된다. 기존 조합원 세대는 270세대, 기존 면적은 5,383평으로 종전자산평가액은 평당 4천만원으로 잡는다면, 2,153억이다. 공사비는 평당 700만원으로 가정한다면 1,731억이고 기타사업비는 약 1,000억으로 가정한다면 총 비용은 4,884억이다.

일반분양 세대는 535세대이고 25평이 300세대, 34평이 235세대이고 일반공급 분양평수가 5,125평에 평당 7천만원으로 가정한다면 3,587억이고 조합원 분양 세대는 270세대로 분양공급 평수가 7,560평에 평당 5천만원으로 가정하면 3,780억이다.

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상가나 임대주택 수익까지 고려한다면 임대주택은 10%로 가정하고 평당 2천만원에 15,459평의 10% 1,545평이므로 임대주택수익은 309억이다. 나머지 상가면적은 1,229평으로 평당 4천으로 가정한다면 495억이다. 모든 것을 합친 총 수익은 8,171억이다.

비례율은 {[총 수익 8,171억 - 총 비용 4,884억] ÷ 총종전자산평가액 2,153억}이므로 비례율은 152%나 나온다. 용적률을 300%로 적용하고 일반공급 평당 7천만원, 조합원 세대 공급 평당 5천만원, 상가 평당 4천만원, 임대주택 비율 10%에 평당 2천만원으로 가정한다면 상당히 높은 비례율이 나온다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 8억이라면, 권리가액은 12억이 나오고 34평 조합원 분양가가 평당 5천으로 17억원이라면 나는 분담금 5억을 내고 34평의 신축으로 들어갈 수 있다. 하지만 재건축초과이익환수제나 평당 분양가를 꽤나 높게 잡았다는 것을 고려해야한다.