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조합원도 그냥 조합원만 있는 것이 아니다. 조합원도 유형이 있는데 크게 원래부터 그곳에 거주했다고 하여 원조합원이 있고 기존 조합원이 조합원 입주권을 매도하여 승계받은 승계조합원 이렇게 2가지가 있다. 하지만 조합원들은 세금에 관련하여 여러 문제에 부딪히곤 한다. 세법은 계속 바뀌어 정말 헷갈리고 이는 앞으로도 그럴것이다.
오늘은 조합원 유형 조합원입주권 주택수포함 여부 취득세는 ?에 대한 포스팅입니다.
조합원이란
정비구역 사업 내에 나의 집이 있는 사람들은 조합원이 될 수 있다. 다만, 조합원 자격을 갖기 위해서는 몇가지 조건을 충족시켜야 한다. 도정법(도시 및 주거환경정비법)의 재건축에서 조합원이란 정비구역 내 건축물과 그 토지등을 소유한 사람이어야하고 재건축 사업에 동의해야한다. 재개발의 경우 재개발 사업에 동의하지 않더라도 해당 구역에 건물이나 토지가 있는 사람은 모두 조합원이다.
"도정법과 도정법 외의 조합원"
재개발이나 재건축은 도정법에 따라 조합원이 가지고 있는 권리는 세법상 "조합원 입주권"으로 구분된다. 도정법이 아닌 빈집 및 소규모정비법이나 지역주택조합 같은 주택법에 의한 조합원은 "주택분양권"으로 구분된다.
"원조합원과 승계조합원"
또한, 조합원의 유형에 따라 달라지는데 원조합원과 승계조합원도 있다. "도정법"에서 조합원은 재건축이나 재개발 등에 따른 정비사업의 구성원인데 "양도세"가 적용되는 시점이 중요하다. 양도세가 적용하는 소득세법에서는 "관리처분인가일" 전부터 조합원 자격을 확보한 사람을 원조합원이라 하고 원조합원의 권리의무를 관리처분인가일 후에 승계한 사람을 승계조합원이라 한다.
관리처분인가는 재건축 사업이 본격적으로 시작됨을 알려주는 시점이다. 실제 이 날 이후에 조합원이 이주하고 해당 건물이 멸실된 후 공사가 시작되기 때문이다. 재건축 등과 관련된 세금은 조합원의 성격에 따라 적용되는 법이 다르다. 예를들어, 재건축에 의해 완공된 주택에 대한 양도세 비과세를 적용하려면 "2년 보유(조정 및 투기과열지구는 2년 거주도""가 필수이다.
원조합원은 관리처분인가일 전부터 주택을 보유한 경우가 대부분이므로 기존주택 취득일 시작점으로 해서 2년 보유기간을 계산한다. 그러나 승계조합원의 경우 관리처분인가일 이후 조합원 입주권을 취득한 것이므로 "준공일"을 기준으로 보유기간을 계산한다.
조합원입주권 주택수포함 취득세는 ?
취득세는 부동산을 취득할 때 부과되는 지방세이다. 조합원입주권이나 주택분양권이 주택으로 완공되어도 소유권을 보존하거나 이전하기 위해서 등기하게 되고 이 과정에서 취득세를 낸다. 그러나 20년 8월 12일 이후부터 조합원입주권과 주택분양권, 주거용 오피스텔 등이 주택 수에 포함되면서 취득세가 중과되는 경우가 생겼다.
원조합원의 조합원입주권은 원시취득으로 건축원가의 2.8%의 세율로 취득세를 납부하면 된다. 그런데 다른 주택을 취득할 때 조심해야한다. 왜냐하면 주택수에 산정이 되기 때문에 지방세법상 취득세 중과가 발생할 수 있다. 예를들어, 조합원 입주권 보유상태에서 다른 주택을 취득하면 3주택부터 중과 취득세 8%가 적용된다.
원조합원의 경우 "도정법"의 재건축과 재개발은 "관리처분인가일", 소규모 정비주택상의 소규모 재건축 등은 "사업시행인가일"을 기준으로 취득시기가 정해진다. 빈집 및 소규모주택법의 경우 사업의 속도를 더 빠르게 하기 위해 도정법상 관리처분인가제도를 생략하기 때문에 "사업시행인가일"이 되었다. 하지만 승계조합원의 경우 "잔금지급일"이 취득시기가 된다.
"주택 멸실에 따른 취득세"
20년 8월 12일 이후 조합원입주권에도 주택수로 산정되어 취득세 관련 내용이 복잡하게 바뀌었다. 기존에는 완공 전에 조합원 지위를 취득하면 토지에 대한 취득세를 부담하면 되었고 완공 시에는 원시취득한 건물분에 대해서만 저렴한 취득세 2.8%만 부담하면 되었다.
다만, 중과 취득세를 적용하지 않는 경우는 자가취득, 시가표준액 1억원 이하의 주택, 농어촌주택이다. 그런데 아무리 시가표준액 1억원 이하라도 정비구역 내 주택이면 취득세가 중과되므로 주의한다. 그런데 다주택자들은 투자자인데 누가 농어촌 주택을 취득하려고 하는가, 그리고 공시지가 1억 이하라도 정비구역 내면 주택수 산정이라는 평등하지 못한 법을 만들어낸 것이다.
보통 건축물을 원시취득(가장 먼저)한 경우 취득세율은 유상취득과 달리 2.8%이다. 주택건물들이 멸실되기 전에 취득한 경우 무주택자나 1주택자는 1.1%가 부과되고 다주택자는 8~12%까지 중과된다. 상가나 토지의 경우 4%가 적용된다.
만약, 주택이 철거된 상태에서 취득한 경우 취득세는 부과되지 않지만 토지에 대한 취득세로 4%가 부과된다. 그런데 재개발 등으로 해당 주택이 멸실될 예정이라도 취득 당시 주택이 있다면 주택에 대한 세율이 적용되므로 다주택자라면 철거된 상태에서 취득하는게 더 저렴하게 취득세를 납부할 수 있다.
완공 후 주택을 취득하는 경우에는 "지방세법"상 유상취득이 아닌 원시취득이므로 2.8%의 취득세를 내야한다.
