친한 형들이 어렸을 때 자주 붉은매라는 만화를 가르쳐주었다. 붉은매도 한국의 드래곤볼을 따라했던 만화로 기억한다. 보라매하면 전투기도 있고 진짜 조류도 있지만 서울에는 동작구에 보라매라는 명칭이 있다. 신대방동 인근에 보라매공원이 위치한 것에서 유래하여 보라매동이 생겼다.

오늘은 신대방동 신림선 초역세권 보라매한성 역세권 용적률 상향 분담금 분석입니다.

더럽게 비싼 서울시라도 저렴한 동네가 있었다. 신림동이나 대림동이 대표적인데 이 구역은 차이나타운이 성행할 만큼 중국인들이 많다. 중국인들에 진출하지 않은 나라가 없을 정도로 중국인들의 영향력은 크다. 대부분 중국인들이 많은 곳은 치안이 안 좋은데 돈이 부족한 중국인들은 저렴한 곳을 찾아 떠나 보금자리를 만들고 집단으로 군락체를 만들어버린다.

신대방동은 1동 2동으로 나누어져있고 1동은 동작구 서쪽 끝에 있다. 외국인 비율이 20.7%나 되고 다세대주택, 주택들이 모여있다. 그나마 보라매공원이라는 서울 메이저 공원 근처에는 아파트들이 있고 신림선이 뚫려 교통이 편리해져 살기가 좋다. 보라매공원이 있는 신대방2동은 빌라촌을 철거하여 보라매시티를 만드는 재개발도 진행 중이다.

신림선은 현재 운행 중이고 신림선을 통해 신림역에서 2호선 환승, 보라매공원역에서 7호선 환승, 샛강역에서 9호선 환승이 가능하다. 전체 연장은 7.8km로 총 11개의 역을 지나며 평균적으로 역 간의 거리는 700m로 무인운전 시스템이다.

신대방 2동은 보라매공원을 중심으로 위치한 지역이다. 보라매공원 서쪽으로 보라매초, 대방중, 수도여고 등이 위치하며 그 부근에 구축 아파트들이 모여있다. 보라매공원 동쪽으로는 보라매병원이 있고 보라매 자이더포레스트, 보라매 e편한세상 등이 있다.

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한성아파트는 신림역 초역세권으로 1995년 입주한 272세대 아파트이다. 보라매초, 대방중 사이에 위치하고 수도여고도 가까워 초, 중, 고 모두 여기서 자족적으로 해결할 수 있다. 보라매공원이나 보라매병원과 인접해있어 실거주 만족성이 높은 아파트이다.

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단지규모는 작지만 위치, 학교접근성, 교통 등이 양호하며 24평의 경우 여의도, 강남에 직장을 가진 맞벌이 부부가 잠시 갈아타기 전에 거주하는 곳으로 보이고 30평 이상은 학령기 자녀가 있는 곳에서 주로 보유하고 있다.

교통편도 신림선, 7호선 보라매역도 가까워 도보로 다니기 좋고 정문, 후문 앞 마을버스로 2호선 신대방역까지 갈 수 있다. 주차공간도 붐비는 편도 아니고 아파트 관리도 잘 되는 편이라한다. 또한, 25년 신안산선 개통시 도보로 이용가능할 정도의 역세권이라 여의도로 가기가 더 편해진다.

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95년 산이라 아직 진행의 이야기도 나오지 않고 있다. 하지만 역세권에다 초, 중, 고 모두 잘 갖춰져 있는 곳이기에 재건축 연한이 된다면 주민들이 적극적으로 재건축을 추진할 수도 있는 곳이다

대지면적은 3,871평이고 3종일반주거지역이라 평균 대지지분은 14평이다. 3종이면 300%까지 올라가는데 원래 용적률이 221%라 그리 올라가지 못해 사업성은 좀 떨어진다. 상한연면적은 11,571평이고 25평 세대수 증가율은 70%이고 34평의 경우 29%이다.

이번에는 역세권 종상향 혜택을 받아 용적률 390%로 상향한다고 가정하여 분석해보았다. 용적률 390%를 적용하면 상한연면적은 15,096평이며 여기에 15%를 기부채납하면 2,264평이고 기부채납을 제외하면 12,832평이고 1만평은 아파트 정비면적, 2,832평은 임대주택 면적으로 가정한다.(상가제외)

84타입 공주가는 6억 6천만원 정도이고 평당 2,200만원 수준이다. 그렇다면 종전자산평가액은 평당 2,500만원으로 가정하여 기존 아파트 면적인 3,871평으로 계산하면 967억이다.

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공사비는 평당 700만원으로 가정하면 총 연면적이 15,096평이므로 1,056억이 나오며 여기에 기타사업비는 1천억으로 잡았다. 총 비용은 3,023억이 나온다.

보라매E편한세상은 84타입이 12억 2,500만원으로 약 평당 3,600만원 수준이고 보라매 자이더포레스트는 21년 신축에다 7호선 역세권이기에 34평이 14억에 거래되며 평당 4천만원 수준이다.

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기부채납을 제외한 연면적은 12,832평이고 2,832평은 임대주택 면적으로 잡았으므로 임대주택은 평당 1천만원으로 가정하면 283억이다. 조합원 수는 272명이고 모두 25평으로 나눠준다고 가정하면 6,800평이고 평당 3,500만원 수준으로 조합원 분양을 하면 2,380억의 수익이 나온다.

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일반분양은 평당 4천만원으로 가정하면 나머지 4,200평(1만평 - 6,800평) × 평당 4천이므로 1,680억이다. 모두 합치면 총 수익은 4,343억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 비례율은 1.3으로 준수한 비례율이 나온다. 대신, 조합원들은 모두 25평으로 집을 가져갔을 때의 가정이므로 34평을 가져가고 싶은 경우 일반분양이 적어져 사업성이 떨어진다.

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34평의 집을 가진 사람의 경우 종전자산평가액이 약 6억 6천만원이라하고 비례율이 1.3이므로 권리가액은 8억 5,800이다. 만약, 25평의 아파트를 조합원 분양한다면 평당 3,500만원으로 가정했으니 8억 7,500만원이고 분담금은 권리가액을 빼고 난 금액이므로 1,700만원만 내면 된다.

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그러나 다른 말로 말하면, 역세권 용적률 인센티브를 받지 못하면 사업성은 많이 떨어진다는 것이다.