코람코자산운용이 마스턴프리미어리츠에 대한 이사회를 교체하려는 시도는 리츠 업계에서 보기 드문 행보입니다. 마스턴프리미어리츠의 주가는 공모가 대비 60% 이상 떨어졌으며, 이사회가 주주보다 관계사의 이익을 우선하고 있다는 판단에서 코람코와 주요 주주들은 이사회 교체를 요구하게 되었습니다. 코람코운용은 지난달 31일 마스턴프리미어리츠 이사회에 이사 해임안과 신규 이사 선임안을 정기 주주총회 안건으로 상정해달라는 주주제안서를 제출했습니다. 이사회가 이 안건을 상정하지 않으면 법원에 임시 주주총회 소집을 신청할 계획입니다.

코람코운용의 이러한 요구는 마스턴프리미어리츠의 유상증자 방식에 대한 문제 제기에서 비롯되었습니다. 이들은 마스턴프리미어리츠가 필요 이상으로 많은 자금을 모집하려고 하며, 유상증자의 발행가 할인율이 10%에 달해 주주들에게 불리하다고 주장하고 있습니다. 마스턴프리미어리츠는 지난 10월 말 120억 원 규모의 유상증자를 결정한 바 있으며, 이 자금은 마스턴투자운용으로부터 빌린 브릿지론 상환에 사용될 예정입니다. 코람코운용은 이 자금을 통해 주주의 이익을 보호하기보다 관계사의 자금을 갚는 데 우선순위를 둔 점에 주목하며 비판하고 있습니다.

또한, 마스턴프리미어리츠는 프랑스 아마존 물류센터와 크리스탈파크 오피스 등 해외 자산을 중심으로 투자 포트폴리오를 구성하고 있는데, 고금리 상황 이후 자산 관리에 어려움을 겪어 배당이 줄어들고 있습니다. 특히 프랑스 아마존 물류센터의 대출 상환금이 증가하며 추가적인 자금 투입이 필요한 상황입니다. 마스턴프리미어리츠는 이를 해결하기 위해 이번 유상증자 자금을 사용할 계획이며, 이를 통해 임대료 수입을 안정적으로 유지하려 하고 있습니다. 이에 따라 회사는 크리스탈파크 오피스의 임차인인 PwC와 임대차 계약을 2035년까지 연장하고, 3억7,400만 유로 규모의 리파이낸싱을 마무리 지었습니다. 이러한 대출 재조정 과정에서 크리스탈파크 빌딩의 감정가가 이전보다 20% 하락했지만, 자산 매각을 통한 자금 회수 계획을 이어가고 있습니다.

마스턴프리미어리츠는 현재 주주들과의 소통을 강화하며 이번 유상증자와 관련된 상황을 공개적으로 설명하고 있습니다. 주주들에게 공지한 바에 따르면 유상증자를 통해 추가 자산 확보와 배당 안정화를 목표로 하며, 장기적으로 자산을 보호하고 주주의 이익을 극대화하겠다는 입장입니다. 또한, 소규모 유상증자를 여러 차례 진행하기보다는 이번 한 번의 유상증자로 마무리하여 주가 안정성과 주주 이익에 더 부합하도록 결정했습니다.

한편, 리츠 업계는 전체적으로 유상증자를 통해 자산 편입을 확대하는 전략을 추구하고 있습니다. 신한알파리츠는 최근 유상증자를 통해 GS서초타워와 씨티스퀘어 매입 자금을 조달했고, 롯데리츠도 L7 호텔 강남타워 편입을 위한 자금을 유상증자를 통해 확보했습니다. 상장 리츠들이 우량 자산을 지속적으로 편입하기 위해 유상증자를 실시하는 것은 운용 자산 규모를 확대하는 전략의 일환으로 해석됩니다. 일부에서는 유상증자가 주가 하락의 원인이라는 주장을 내놓기도 하지만, 리츠의 경우 자산 확충을 통해 장기적으로 주주의 이익을 보호할 수 있다는 점에서 일반 기업의 유상증자와는 다르게 볼 필요가 있습니다. 리츠는 자산 운용을 통해 얻은 수익을 배당하는 구조이기 때문에 우량 자산 편입을 위한 자금 조달은 주주들에게 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

전문가들은 리츠의 유상증자는 주가에 미치는 부정적인 효과가 일시적이며 제한적이라고 평가하고 있으며, 자산의 성장 잠재력을 고려할 때 장기적으로 긍정적인 요소로 작용할 수 있다고 보고 있습니다. 리츠는 금리 인하의 수혜주로도 인식되기 때문에 미국의 기준금리가 인하될 경우 리츠의 수익성 개선에 도움이 될 수 있다는 기대도 나옵니다. 다만, 미국 국채금리가 최근 급등하면서 리츠 주가에 부정적인 영향을 미친 측면도 있습니다. 대형 리츠들이 유상증자를 연이어 발표하면서 주가에 하락 압력이 가해졌고, 특히 삼성FN리츠와 롯데리츠, 한화리츠 등은 신규 자산 편입을 위한 유상증자를 발표해 주가 변동성을 야기했습니다.

앞으로 리츠 주가는 유상증자 청약 마무리와 미국 대선 이후 안정적인 흐름을 보일 가능성이 큽니다. 리츠는 통상 금리 인하 시 대출 이자 부담이 줄어들어 수익성이 좋아지는 특성이 있기 때문에, 금리 인하가 본격화될 경우 리츠의 반등이 기대됩니다.