인간은 누구나 죽는다. 내 집에서 죽을 수도 있고 남의 집에서도 죽을 수 있다. 가까우면서도 먼 일본에서는 나이 많은 노인들에게 집을 잘 안 주려고 한다. 그들이 갑자기 죽고 난 후에 사후처리가 깔끔하지 못하기 때문이다.

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우리나라도 앞으로 일본처럼 자기 집이 없는 노인들이라면 월세나 전세를 잘 안 주려고 하기 때문에 자가를 빨리 마련하는 것이 좋다. 월세나 전세를 얻어 살기 힘든 노인들은 어쩔 수 없이 가격이 저렴한 곳으로 이동할 수 밖에 없고 낙후되고 치안이 안 좋은 곳으로 가게 된다.

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오늘은 초고령사회 노인문제 세입자 사망시 보증금 반환문제 해결방법입니다.

일본의 고독사 관련 중개업자 가이드로 타살, 자살, 고독사 등이 발생한 경우 중개업자는 3년 동안 세입자나 매수자에게 사고사실을 알려야한다고 정해져있다. 하지만 고독사가 발생한 "사고물건"은 세입자나 매수자들이 선호하지 않기 때문에 월세와 매매가를 깎아주지 않으면 상당 기간 공실로 남게된다. 그래서 일본에선 혼자 사는 노인들을 세입자로 받으려고 하지 않는다.

일본은 고독사가 발생한 물건을 20~30% 정도 시세대비 저렴하게 가격조정이 되어 거래가 되고 있다. 고독사 문제가 사회현상으로 나오자 집주인들이 독거노인들을 임대자로 받기 꺼리는 집주인을 위해 일본정부는 체납된 월세를 대신 지급하는 법안이 통과되었다. 이는 주거복지 사각지대에 놓인 독거노인들의 주거불안을 해소하고 인구감소로 늘어난 임대문제를 해결하기 위한 조치라 한다.

아직 계약기간이 남았음에도 불구하고 세입자가 갑자기 사망한다면 정말 당황스러울 것이다. 대부분의 집주인들은 전세보증금을 은행이나 통장에 넣어두는 경우는 굉장히 드물다. 그래서 세입자가 갑자기 사망하고 전세기간이 많이 남아있다면 당장 보증금을 돌려주기가 힘들다.

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그래서 세입자가 사망했다고 해서 바로 전세보증금을 돌려줄 필요는 없다. 최소 3개월까지는 유족들은 기다려줘야 한다. 3개월이 지나야 법적효력이 발생하기에 고인의 상속인이 있다면 상속순위에 따라 임차인의 권리와 의무가 승계된다.

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민법상 세입자 사망시 그 상속인에게 보증금을 반환해야 한다. 상속인은 사실혼 배우자나 자녀 등이 있으나 상속인이 명확하지 않다면 법원에 공탁하는 것이 가장 효율적이다. 이유는 상속인이라는 말을 믿고 특정인에게 반환했다가는 이해관계자들이 이의제기를 할 수 있고 전세보증금을 잘못 돌려준다면, 내 자산 피해가 날 수 있다.

세입자의 권리와 의무가 상속되는 경우는 4가지가 있다. ⓐ 첫번째로 임차인이 살던 주택에 공동생활을 하고 있던 상속인, ⓑ 임차인이 상속인 없이 사망한 경우 사실혼 관계에 있던 자, ⓒ 사망 당시 상속인이지만 그 주거지에서 같이 살고 있지 않은 경우 그 주택에서 공동생활 하던 사실혼 관계자 혹은 2촌 이내의 친족, ⓓ 상속인도 해당 집에서 함께 살던 사실혼이 있다.

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전세보증금 반환시 승계자는 행정서류상 가족관계확인서, 인감증명서, 위임장 등이 필요하다.

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만약, 사망한 세입자가 국세나 미납금으로 인핸 채무가 있는 경우와 근저당이 잡혀있는 경우도 있다. 배우자나 자식들도 없고 유족이 있더라도 시신인수포기 및 상속포기 시에는 임차권을 포함한 모든 임차인의 상속재산은 국가에 귀속된다.

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임차권의 승계권자가 원치 않을 경우 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사를 보인다면, 임차권의 승계를 포기할 수 있다. 임대인은 상속인의 원만한 합의가 이루어지지 않으면 공탁제도를 이용하면 된다. 공탁제도란 채권자를 위해 채무변제의 물건을 공탁소에 맡겨 채무를 면제하는 제도이다.