성동구는 비싼 동네가 많은데 특히 성수동이 유명하며 금호동, 옥수동, 행당동, 응봉동이 있다. 금호동에는 배우 임지연이 나고 자란 동네이며 금호동 지킴이란 별명이 있을 정도로 금호동을 벗어나고 싶지 않다고 한다. 응봉동은 잘 모르는 사람도 있지만 아는 사람은 아는 매우 좋은 동네이다.

오늘은 응봉동 대림1차 아파트 정밀안전진단 통과 재건축 구역지정 임박?에 대한 포스팅입니다.

응봉동은 북쪽과 동쪽에는 행당동이 있고 서쪽에는 금호동, 동쪽 중랑천 건너면 성수동이 있다. 왕십리, 성수동, 강남구 지역을 잇는 중간 역할을 해왔는데 한남동, 옥수동, 금호동에서 왕십리로 갈 때 응봉동을 거치기 때문에 교통이 편리하다.

응봉동도 위치가 좋은데 비슷한 입지로 비교받는 것이 사당동이다. 사당동도 동쪽에는 구반포, 위로는 용산, 서쪽으로는 여의도가 있다. 응봉동은 용산 한남동, 성동구 성수동, 강남으로도 가기 좋은 위치이다. 금호동도 과거 옥수동처럼 달동네이며 매봉산, 금호산, 응봉산 등이 위치하여 지대가 높고 경사가 좀 있는 편이다.

금호동에 사는 사람들은 3호선 금호역이나 5호선 신금호역을 이용하는데 북쪽 금호동에 거주하는 사람들은 5호선을, 남쪽에 거주하는 사람들은 3호선을 이용한다. 금호동도 한강과 맞닿아있는 곳이라 한강뷰가 나오는 아파트가 존재한다. 특히, 재개발로 탄생한 힐스테이트서울숲리버, 서울숲푸르지오아파트가 대표적이다.

응봉동의 한강뷰가 가능한 아파트로 대표적인 것이 대림1차와 대림강변타운이 있다. 이 둘은 아쉽지만 구축이라 주차문제나 소음문제가 있다고 한다. 그래도 재건축으로 인해 신축으로 탄생한다면 응봉동의 대장아파트가 될 수 있을지도 모른다.

이미 응봉동에는 응봉1구역으로 재개발이 진행 중인데, 사업시행인가 상태로 현재 빌라가 15억에 매물이 올라와있는데 대지지분은 약 10평인데 평당 1.5억의 수준이다. 초품아에다 경의중앙선 초역세권, 한강뷰의 장점을 가지지만 경의중앙선 밖에 역이 없다는 것이 단점이다.

비슷하게 입지가 좋아 재건축 추진할 만한 아파트가 대림1차/대림강변아파트가 있다. 대림1차는 이미 정밀안전진단까지 통과한 상태로 구역지정이 되도록 추진하고 있다. 근처 응봉역 포함 경의중앙선 지상구간도 지하화를 추진하고 있어 앞으로가 더 기대된다.

대림1차는 1986년의 39년이나 된 구축에도 불구하고 31평 시세가 무려 14억인데 주로 중대형 평수로 이루어져 있어 평균 대지지분도 넓은 편이다. 중랑천과 응봉산 접근성이 좋아 자연친화적이며 동, 호수에 따라 전망이 다르다. 왕십리역까지 버스로 10분, 응봉역은 도보로 5분 컷이다. 초, 중학교가 가까우며 주변환경이 깔끔하고 조용한 편이다.

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아쉬운 점은 40년차가 다 되어가서 녹물이나 벌레 등의 문제가 나는 곳도 있고 엘리베이터가 부족하다. 겨울에는 중앙난방이라 개별로 난방을 할 수 없고 주차난으로 운이 안 좋으면 3중주차까지 해야한다.

응봉동 대림1차는 평균 대지지분이 14평, 976세대에 대지면적은 14,034평에 3종일반주거지역이다. 만약, 기부채납 혜택으로 10%만 납부한다면 14,034평 - 1,403평으로 12,630.6평이다. 만약, 용적률을 300%까지 적용한다면 연면적은 37,892평이다. 이번에는 아파트 3만평에 7천평 이상을 상업시설로 짓는다고 가정하고 3만평에 25평, 34평, 42평, 54평의 평형으로 계산해보았다.

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25평은 5천평, 34평은 1만평, 42평은 1만평, 54평은 5천평으로 계산하면 25평은 총 200세대, 34평은 294세대, 42평은 238세대, 54평은 92세대가 나오고 총 세대수는 794세대가 된다.

종전자산평가액은 평당 4천만원으로 잡았다. 25평은 75세대로 750억, 31평은 360세대로 4,464억, 40평은 270세대로 4,320억, 44평은 150세대로 2,640억이고 합치면 12,174억이다.

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공사비는 평당 800만원으로 가정하고 연면적이 37,892평이므로 3,031억이며 기타사업비는 인허가비, 철거비, 이자비용, 이주비 등을 고려하여 3천억으로 잡았다.

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총 비용을 합치면 12,174억 + 3,031억 + 3,000억 = 18,205억이다.

총 수익은 일반분양수익과 조합원분양수익, 상가수익을 고려하여 계산했다. 일반분양은 평당 8천만원으로 가정, 조합원 분양가는 평당 7천으로 가정했다. 아파트 공급면적 중 조합원 분양면적이 14,034평이고 기존 보유 사람들의 조합원 분양수익은 9,823억이다.

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일반분양수익은 평당 8천이므로 15,966평에 아파트가 생기므로 계산하면 12,772억이다. 상가수익은 평당 5천으로 가정하고 7천평에 상가수익은 3,500억이다. 총 수익은 26,095억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 약 64%가 나온다. 종전자산평가를 얼마 정도에 잡느냐, 일반분양가나 조합원분양가를 얼마에 잡느냐, 임대아파트 수입이나 상가수입 등을 포함한다면 비례율이 이거보다 증가할 것으로 보인다.

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만약, 34평를 가진 사람의 감정평가액이 13억 6천만원이라면 권리가액은 7억 5천만원이고 조합원분양가가 15억이라면 분담금은 7억 5천만원이 된다.