동작구 본동 신동아 예비안전진단 통과 역세권 시프트 분담금 분석

동작구는 흑석동과 노량진뉴타운, 김연아가 거주하는 마크힐스 등이 유명하다. 서울 동남권에서 물리적으로 중앙에 위치하여 강남으로 가기에도 강북의 용산이나 성동구에 가기도 편리한 곳이다. 최근 동작구 본동 신동아아파트는 10월 동작구청에서 재건축에 관련하여 주민설명회를 열었다.

용적률이 200% 이상인 신동아아파트는 재건축보다는 리모델링이 더 유리하다는 평을 받았지만 역세권 시프트 사업으로 추진할 경우 용적률이 최대 500%까지 적용될 수 있다.

오늘은 동작구 본동 신동아 예비안전진단 통과 역세권 시프트 분담금 분석입니다.

동작구 재개발

노량진뉴타운과 흑석뉴타운이 대표적이다. 그 외에도 상도 15구역, 사당 5구역 재건축, 사당 1, 3구역, 동작 1구역이 있다. 노량진 뉴타운은 흑석뉴타운과 달리 아직 준공된 아파트가 적다. 노량진 뉴타운은 원래 12년 모두 완공될 예정이었으나 글로벌 금융위기나 원룸촌 사람들의 반대로 12년이 지난 아직도 완공된 아파트들이 없다.

노량진 뉴타운은 현재 공무원에 대한 인기가 시들고 그에 따른 원룸들의 소득도 시들게 되고 동작구와 한강뷰의 가치가 커지면서 전구역이 조합설립되었다. 서울 중심지 신축의 가치도 폭등하여 천지개벽할 곳으로 기대되는데 이는 성수전략지구나 한남뉴타운 급으로 좋은 입지로 손꼽힌다.

노량진뉴타운은 총 8개구역이며 1구역은 오티에르 동작, 4구역은 디에이치 씨엘스타, 5구역은 써밋 더 트레시아, 8구역은 아크로 리버스카이로 탄생하고 나머지 구역도 대부분 관리처분인가 된 상태이다. 거의 9천 세대라 노량진 뉴타운이 재개발된다면 새로운 부촌으로 자리잡을 것이다.

노량진뉴타운은 사통팔달의 매우 좋은 입지지만 투자하기엔 이미 너무 올랐다. 전용 84타입의 경우 최소 20억원의 투자금이 필요하다고 한다. 이는 초기 프리미엄과 분양가를 포함한 금액이라 하는데 높은 초기 투자금액과 인플레이션, 부동산 시장의 변동, 경기침체 등의 여러 요소를 고려해야하기에 지금 들어가는 것은 고민해야 할 것이다.

본동 신동아아파트

본동 신동아아파트는 1993년 입주한 31년차 아파트로 총 765세대, 총 9개동에 18평, 23평, 33평, 37평으로 구성된다. 9호선 라인의 노들역이 5분 만에 갈 수 있는 초역세권이며 지하철 7호선 라인 상도역도 도보로는 거리가 멀지만 버스를 이용한다면 진입이 가능하다. 노량진로에 따라 한강대교에서 올림픽대로와 강북강변로에 진입하기도 좋다.

본동시민공원이라 불리는 노들나루공원 등 여러가지 체육시설과 장미꽃 광장이 조성되어 인근 시민들의 명소로 알려져있다. 본동은 한강뷰가 가능하지만 구축아파트 위주이고 동작구에서도 재건축을 기대할 만한 아파트도 별로 없는데 신동아아파트도 용적률 237%, 건폐율이 21%라 리모델링을 추진했다.

또한, 주변 상도동 등 역세권 재개발은 지역주택조합(공공재개발로 추진하느냐 마느냐로 사업지지부진)으로 재개발되고 있고 모아타운 및 신통기획 선정지들도 지하철과는 거리가 멀어 역세권이라고 하기엔 아쉽다.

사업성 분석

23년 11월 주민투표결과로 88%이나 찬성하여 재건축추진위원회가 결성되었다. 24년에는 재건축 예비안전진단에도 통과하고 정밀안전진단을 기다리고 있다. 8.8 정책으로 안전진단 통과하는 법안이 발의된거 같은데 아직 적용된 아파트는 본 적이 없는거 같다.

본동 신동아는 고구동산 언덕에 위치한 아파트로 대지면적이 9,323평이고 건폐율은 21.2%, 용적률은 237%이다. 역세권 시프트로 500%까지 적용하면 연면적은 46,615평까지 상승하고 3종일반주거지역인 300%까지 적용하면 27,969평이다. 역세권 시프트로 적용하여 임대주택 기부채납 15%를 가정하면, 기부채납 면적은 6,992평이다.

"총 수익"

기부채납을 제외한 연면적은 39,623평이며 임대주택 분양평수는 6,992평이고 평당 1,000만원으로 가정하면 임대주택 수익은 69,920,000,000원이다.

조합원 수는 800명이고 34평을 나눠준다고 가정하면 조합원 분양 연면적은 27,200평이다. 조합원 분양가는 평당 3천만원으로 가정하면 조합원 분양수익은 816,000,000,000원이다.

나머지 일반분양 연면적은 46,615-6,992-27,200=12,423평이다. 일반분양가는 평당 4,500만원으로 가정하면 일반분양수익은 559,035,000,000원이다. 총 수익은 1,444,955,000,000원이다.

"총 비용"

여기에 공사비를 평당 750만원으로 가정하고 기타 사업비는 5천억원으로 가정하며 종전자산평가액은 평당 2,500만원으로 가정하였다. 공사비는 349,612,500,000원이고 기타사업비 5천억원을 합치면 849,612,500,000원이다. 평당 3,000만원으로 가정했고 기존 아파트면적 9,307평이므로 279,210,000,000원이다. 총 비용은 1,128,822,500,000원이다.