왕십리 역세권 활성화 사업 행당서울숲삼부 재건축 사업성 분석

왕십리란 이름은 지방에 살아도 유명한 네이밍센스로 기억에 확실히 남았다. 왕서방도 아닌 왕십리란 재밌는 이름의 유래는 무학대사가 도읍을 찾기 위해 돌아다니다 어떤 노인이 십리를 더 가보란 말에서 유래되었다. 과거 한양도성의 위치이며 무학대사가 노인을 만난 곳이 갈 왕, 열 십, 거리 리를 하여 왕십리가 된 것이다.

왕십리는 과거에도 입지가 좋았던 만큼 21세기에서도 교통의 요지이자 서울 부도심의 역할을 하고 있다. 그런데 사실 왕십리는 행정구역이 아니다.

오늘은 왕십리 역세권 활성화 사업 행당서울숲삼부 재건축 사업성 분석입니다.

왕십리뉴타운

왕십리는 행정구역이 아니고 성동구의 상왕십리동, 하왕십리동, 홍익동, 도선동 4개 구역을 합쳐 왕십리라 부른다. 더 넓게 보면 행당동, 사근동, 마장동도 왕십리라 부른다. 보통 서울사람들은 왕십리라고 하면 왕십리역 일대를 말하며 중랑천을 건너면 뚝섬이 있고 성수대교, 2호선을 통해 강남 접근성이 매우 좋다.

과거 왕십리 구역은 이렇게까지 비싼 동네는 아니었다. 본격적으로 개발되기 시작한 것은 뉴타운 시범단지로 선정되고 난 이후이다. 2011년 길음뉴타운, 미아뉴타운과 함께 뉴타운으로 선정되고 11년 착공, 14년 완공을 거치고 사람들이 많이 유입되었다.

유동인구들이 많아지면서 재개발이 시작되고 왕십리역에 복합쇼핑몰을 갖춘 민자역사로 건립되면서 점차 더 좋아졌다. 현재 왕십리역은 5개의 노선이 지나는 최정상 노선으로 강남과의 접근성은 물론 여의도, 광화문 등 3대 일자리 지구와 밀접한 관계를 가진다. 동북선에다 GTX-C까지 지나가면서 2호선+5호선+경의중앙선+수인분당선의 총 6개의 노선이 지나는 엄청난 곳이다.

왕십리역은 복합개발 확정 사업지로 일반상업지역으로 용도변경되어 동북권 최대 상업지로 만드려고 추진 중이다. 이와 비슷한 노선을 밟고 있는 것이 청량리역이다. 하지만 급격히 부촌이 되어가는 곳은 전통의 학군과 학원가가 부족한데 성동구도 학군이 조금 아쉽다.

왕십리 행당서울숲삼부

옥수동과 성수동, 금호동과 달리 주거지로는 비교가 되는데 이유는 한강변이 아니고 왕십리 뉴타운이나 일부 재개발 구역을 제외하곤 대부분 구축에 다세대주택 밭이기 때문이다.

그런데 최근 성동구 행당동 근처 마장동에 모아타운 심의통과로 1,600세대의 아파트가 생기게 되었다. 왕십리 쪽은 교통이 편리하지만 구릉지가 많고 신축보다 구축 아파트가 더 많은 편이다. 그래서 이렇게 신선한 신축아파트가 근처에 생긴다는 것은 호재이고 근처 재개발, 재건축 추진구역도 적지않은 영향을 받을 것으로 보인다.

행당서울숲삼보아파트는 왕십리역 초역세권 아파트로 1998년 입주하였고 498세대의 소형 아파트이고 용적률은 253%, 건폐율은 26%이다. 구축임에도 불구하고 주차장이나 엘리베이터가 깔끔하게 정돈되어있다. 아쉬운 것은 구축이라 주차대수가 적고 층간소음이 있는 곳도 있다한다. 오래된 아파트에 왕십리역 초역세권이라 주민들의 재건축 열의(89.5%)가 굉장히 높다고 한다.

너무 높은 기존 용적률 때문에 청량리역 SKY-L65처럼 용적률이 999%까지 올라가야 사업성이 나오고 주민들의 분담금이 적을 것으로 보인다. 그래도 서울시에서 역세권 아파트 용적률 상향 혜택(도심과 광역중심은 심의 결과 후 최대 1,100%)을 주어 기대감이 솔솔 올라오고 있다.

간단한 사업성 분석

역세권 활성화 사업으로 일반상업지역까지 상향된다면 용적률이 최대 800%까지 허용된다. 최근 도시정비형 역세권 활성화 사업을 추진하는 곳이 근처 행당동 298번지 일원으로 왕십리 10번 출구 인근이다. 이 구역은 일반상업지역으로 변경되면서 용적률 600~800%까지 적용되어 30층 이상의 대규모 주상복합이 생길 것으로 보인다.

서울숲삼보가 역세권 활성화 정책에 의해 재건축이 된다면 임대주택이나 오피스텔 등을 혼합한 주상복합이 될 것이다. 하지만 이번에는 용적률 최대 390%까지 적용한 케이스로 한번 분석해보았다. 34평을 받는다고 가정하고 기부채납 15%, 일반분양가 평당 6천만원, 공사비 평당 700만원에 사업비는 공사비의 25%, 조합원 원가는 일반분양가의 60%로 가정했다.