기존에는 부촌이 아니었다가 부촌이 되어가는 과정은 수준 높은 사람들이 많이 유입되는 것이다. 수준 높은 사람들이 들어오려면 어떻게 해야할까 ? 일자리, 특히, 대기업이 많이 생기고 교통이 혁신적으로 바뀌는 것이다.

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신축아파트는 돈 있는 사람들만 들어올 수 있게 되고 돈이 부족한 사람들은 어쩔 수 없이 외곽으로 나갈 수 밖에 없다. 그래서 중국인들이 저렴한 집값을 찾아 영등포구 대림동, 구로구 가리봉동 등으로 이동하는 것이다. 집값이 비싸면 비쌀수록 함부로 들어올 수 없게 되는 철옹성이 되는데, 강남이 그 증거이다.

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오늘은 서울 청량리 흑석동 뉴타운 둔촌동 모아타운 부촌이 되어가는 과정입니다.

청량리하면 과거 588집창촌이 있던 곳으로 유해시설들이 많이 있었다. 냄새 나는 시장골목, 우중충한 건물들, 방석집, 유흥가 등으로 악명(치안이 나쁘다는 평을 받음)을 떨치던 곳이었다고 한다.

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청량리역은 과거부터 있었는데 지하철 1호선이 개통하고부터 전국에서 농산물, 청과물 등이 모이는 상업의 요충지의 역할을 하였다고 한다. 현재까지도 경동시장, 약령시장, 청량리 청과물 도매시장이 그 유래를 이어가고 있다. 이후 경춘선, 중앙의 개통과 노선 확대 등으로 강원 일대를 연결했다.

청량리가 변하기 시작한 때는 집창촌이 모두 철거되고 "재개발"이 이루어져 청량리의 랜드마크인 롯데캐슬 SKY-L65가 들어서기 시작했을 때부터이다. 청량리동 뿐만 아니라 제기동, 전농동, 용두동 일대가 재개발로 지정되면서 상당히 많이 변했다.

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청량리 재개발 구역은 1구역부터 무려 9구역까지 지정되었고 3, 4구역은 청량리역 해링턴플레이스, 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65로 탄생하고 5~8구역도 신축으로 탄생한다. 근처 청량리역 한양수자인 그라시엘까지 하여 청량리 주상복합 3대장이 청량리역 앞에 자리잡고 있다.

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제기동은 제기1, 4, 6구역이 재개발 진행 중이고 제기 1구역은 아이파크로 제기 4구역은 힐스테이트, 6구역은 아직 시공사가 선정되지 않았고 전부 사업시행인가가 났다. 용두동에는 1-5구역, 1-6구역, 3구역이 진행 중이고 1-6구역은 디센디오라는 컨소시엄 브랜드가 탄생한다.

그 외에도 전농동에 신통기획, 전농 도시환경정비사업, 답십리동 모아타운, 청량리동 신통기획 등도 계획 및 진행 중이다.

청량리역은 향후 서울 교통의 중심지가 된다. KTX 강릉선, 분당선, 1호선, 경의중앙선 등이 지나며 청량리 광역환승센터를 통해 GTX-B, C노선을 노선 간 별도 이동 없이 환승이 가능해진다. 또한, 버스 등 대중교통 이용객들을 위한 통합대합실을 설치해 GTX로의 접근성을 높인다.

개인적으로 흑석동은 정말 좋은 동네라고 생각한다. 동작구의 위치가 서초구, 용산구, 여의도, 성동구 모두 가까운데다가 흑석동은 한강뷰가 가능하며 9호선이 지나가기에 교통도 편리하다. 회사 선배가 과거 군복무를 했었을 때는 오래 전이라 우범구역이라 했지만 재개발로 신축들이 들어서고 나서는 천지개벽한 곳이다.

게다가 흑석 11구역은 써밋더힐이 들어오고 가칭 서반포라고 불리는 곳이다. 반포랑은 거리가 멀지만 이름만은 반포처럼 닮고 싶어 그런 이름이 지어진 것 같다. 흑석자이, 아크로리버하임, 흑석한강푸르지오, 롯데캐슬 에듀포레, 흑석한강센트레빌 등의 10억원 이상의 아파트들이 세워지면서 함부로 진입하기 힘든 부촌으로 바뀌었다.

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아크로리버하임 바로 옆 흑석동 명수현대와 한강현대아파트도 재건축 추진 중이라 가격이 20억 이상이고 사업성도 좋은 편이다.

둔촌동은 과거 강동의 구도심이라고 불렸다고 한다. 그런데 고덕동에 신축 대단지들이 생기면서 고덕동에게 밀린 구도심이 되었다. 하지만 단군 이래 대한민국 역사상 다신 없을 재건축이 일어나고 천지개벽하고 있다.

둔촌동은 아쉽게도 신축이 매우 적은데 올림픽파크포레온이 생긴 이래 변하고 있다. 지난번 올림픽파크포레온의 점등식이 시행되었는데 커뮤니티를 타고 엄청난 감탄을 자아낸 광경이었다. 그 덕에 둔촌동 구축 아파트에 리모델링이나 재건축 바람이 불고 둔촌더샵포레도 흥행에 성공했다.

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그럼에도 면적이 적은지 둔촌동에는 재개발은 없다. 하지만 빈집 및 소규모정비법이 적용되는 모아타운 구역이 있다. 모아타운은 정비사업 요건이 맞춰지지 않은 개별필지를 모아 블록단위로 재개발하는 사업이다.

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둔촌동 모아타운은 사업성이 좋기로 유명한데 2종에서 3종까지 종상향으로 현 토지등소유자가 700명대인데 여기서 2배 이상 1,600세대로 탄생할 것으로 보이며 위치도 5호선, 9호선 더블역세권에 올림픽공원, 중앙보훈병원, 송파 방이 학군이 붙어 있어 입지도 좋다.

하지만 반대하는 민원들에 의해 구역해지될 뻔 했다. 그래서 찬성하는 사람들이 직접 시위에 나가 구역해지를 막고 반대하는 사람들의 구역을 제척하고 새로운 사업구역으로 조합동의서를 걷고 있다도 한다. 올림픽파크포레온의 가치가 25억 이상으로 상승하면서 그 가치도 덩달아 오르면서 반대하던 사람들도 찬성으로 돌아서서 사업계 구역의 변경이 여러번 있었다.

총 3구역까지 이루어져있는데 현재 2구역, 3구역은 빈집 및 소규모주택 정비법상 동의율 80%를 달성했고 1구역은 75%까지 달성했다고 한다. 조만간 조합설립되는 것으로 기대되고 빈집 및 소규모주택 정비법에 의해 조합설립 동의율이 80%에서 75%까지 완화되는 법안이 제출되고 국회통과를 기다리고 있다.

조합설립이 되면 빠르게 사업시행인가, 관리처분인가가 진행되어 약 5년 안에 이주, 철거 및 공사가 시작될 것으로 보인다. 부촌이 되는 조건은 신축이 계속 생기는 것이다.

함부로 들어올 수 없는 비싼 신축이 계속 생기고 지역이 개발이 되면 주머니에 돈 있는 사람들이 계속 들어온다. 그에 맞추어 학원가나 상가, 맛집 등이 생기고 혐오시설이 있으면 혐오시설을 없애도록 요구한다. 그리고 자신의 지지율이 떨어지지 않기 위해 그들의 요구를 수용하는 방향으로 간다. 아마 둔촌동도 계속 신축이 생기고 발전되면 강동의 대장 자리를 되찾을 것이다.