임대사업자에 등록하면 혜택이 몇 가지가 있다. 하지만 하도 다주택자들, 임대사업자들에게 뒷통수를 쳐서 다주택자들도 주택 임대사업자 등록에 대해 긍정적으로 보고 있지는 않다. 게다가 전세사기 문제로 인해 이미 빌라시장은 초토화되었다가 최근 바닥을 찍고 반등하는 추세이다. 하지만 아직 전세보증보험 규제가 남아있다.
전세보증보험이 없으면 전세사기를 당한다면, 내 돈은 모두 날아가는 것이다.현재 최우선 변제액은 너무 금액이 적다. 이 뜻은 왠만한 전세가가 최우선 변제액 이상이라 이 혜택을 받을 수 있는 사람이 없다는 것이다.
오늘은 주택임대사업자 등록 규제강화 의무가입 전세보증보험 126% 적용?에 대한 포스팅입니다.
주택임대사업자 제도
주택임대사업자 제도는 민간이 주거용으로 임대를 줄 목적으로 임대사업자로 신청하는 제도이다. 주택임대사업자가 되면 종합소득세, 취득세, 재산세, 양도세에 대한 혜택을 받을 수 있다. 하지만 아직 아파트는 주택임대사업자 등록가능한 부동산이 아니며 빌라(다세대주택), 다가구주택, 도시형생활주택, 오피스텔(85㎡ 이하)만 가능하다.
"부기등기"란 임차인이 해당 주택이 등록임대주택인지 확인할 수 있도록 임대사업자가 해당 주택의 등기사항에 "등록임대주택"이라고 표기하는 것이다.
전세보증보험 가입요건 공시가 126%
전세사기로 빌라시장은 22년, 23년 피로 물들었다.
그래서 정부에선 전세사기 피해를 예방할 수 있도록 "126% 룰"을 도입했다. 126%가 어떻게 나왔는지 보면, 정부에선 주택가격 산정 기준을 공시가 비율 150%에서 140%까지 낮추고 전세가율을 100%에서 90% 이하로 낮추었다. 그러면서 전세금 반환보증보험의 한도가 기존 150%에서 126%까지 낮아진 것이다.
전세금 반환보증보험은 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 오면 HUG에서 대신 돌려준 뒤 추후에 집주인에게 받아내는 제도이다. 물론 전세보증보험을 들려면 일정금액을 지불해야하지만, 자기 전세금을 날릴 위험보다는 차라리 가입하는 것이 훨씬 낫다. 전세가 기준으로 수도권은 7억 이하, 이 외의 지역은 5억 이하라면 전세보증보험에 가입할 수 있다.
원래라면 전세보증보험을 받는데 집주인 동의는 필요없지만 다음과 같은 때는 필요하다. 크게 임대사업자의 매물인 경우, 전세자금대출 보증상품을 받은 경우, 집주인의 채권자가 우선변제권을 가지는 경우이다.
전세 상한선이 낮아지면서 전세가 부담금이 줄어들었고 보증보험에 가입한 물건이라면 전세금을 떼일 위험이 적다. 그러면서 부작용으로 생긴 것이 월세가 상승하고 반전세가 증가하고 재계약이 어려워진 것이다.
주택임대사업자 등록 규제 강화
8월 이후 빌라시장에 활기가 들어오고 있다. 정비사업이 기지개를 키는 모아타운이나 신통기획 측에 아파트 입주권을 노리고 들어오는 사람들이 생기고 있다. 이는 정부에서 재개발/재건축 규제완화와 더불어 비아파트를 살리기 위한 여러 정책을 한몫인 것일까, 아니면 바닥을 찍었다고 판단한 사람들이 몰린 덕 일까.
그런데 전세에도 DSR을 적용한다는 말도 안 되는 계획도 세우고 있다고 한다. 또한, 이제는 주택임대사업자 등록을 위해서 의무적으로 가입하는 전세금 반환보증 가입요건이 까다로워진다. 11월부터는 세입자 가입 전세보증보험 수준인 공시가격 126%의 룰이 적용된다.
기존에는 9억원 미만 공동주택은 공시가격의 150% 이하, 단독주택은 190% 이하로 차등화했던 임대보증 공시가격 적용비율을 140%로 낮추고 부채비율을 100%에서 90%로 낮추었다. 이에 따라 임대인이 가입해야하는 보증금 반환보증도 전세금이 공시가격의 126%이하여야 가입이 된다.
만약, 민간임대주택법에 따라 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자는 보증금의 최대 10%를 과태료로 내야한다. 지자체에선 보증보험을 가입하지 않은 기간이 3개월 이하면 보증금의 5%, 6개월 이하면 보증금의 7%, 6개월 이상이면 10% 과태료를 부과한다.
전세를 들어가는 사람들은 혹시 내 전세금을 받지 못할 수도 있으니 전세보증보험이 가입되는 곳만 들어가게 된다. 하지만 실제 시장의 전세 시세와는 너무 상이한 가격이기에 임대인들은 전세보증보험을 드는 대신, 반전세를 택한다.
즉, 전세보증보험 조건인 공시가격 126%를 맞추고 대출을 빌렸다면 대출 이자만큼 월세를 추가로 받아 자기 비용을 최소화한다. 집주인들도 그냥 당하고 있는 것이 아니다.