정부에서 대출 규제 강화를 계속해서 하고 있다. 문제는 너무 갑작스럽게 당장 대출을 축소하려고 하고 여론을 보면서 계속 말을 바꾸다 보니 굉장히 혼란스럽다. 집을 사는 사람만 문제인게 아니라 전세대출에도 DSR을 적용하는 것을 검토 중이라 임차인들의 타격도 불가피하다.​



대출규제 강화

이미 한 차례 시중은행 주담대는 규제했다. 은행 자율 규제라 은행마다 정책이 다르지만 대대적으로 한도가 축소되었고 특히 수도권에는 스트레스 DSR을 더욱 강하게 적용하여 DSR 규제도 강화했다.



그 덕에 9월부터 금융권 가계대출은 증가폭이 절반으로 줄었는데 디딤돌, 보금자리론 등 정책대출은 오히려 늘어났다. 이걸 보고 정책대출이 가계부채 확대의 주범이며 집값 상승을 부추기니 규제하자는 결론이 나온거다.



그래서 최근에 발표한 것이 디딤돌대출 규제이다. 방공제 한도를 무조건 제외하고 미등기 신축 분양 주택에는 대출을 받을 수 없게 했다. 논란이 너무 크니까 수도권에만 적용하겠다, 좀 더 정비하고 발표하겠다고 말을 바꿨는데 어떤 식으로 결론이 날 지는 모른다.​



전세대출 DSR

현재 금융위에서는 전세대출에 DSR을 적용하는 방안도 검토 중이다. 어떤 방식으로 적용할지는 모르며 실제로 시행할지 말지는 미정이다. 아마도 전세대출에 DSR을 적용하면 대출 금액이 줄어드니까 전세가 하락하고 집값이 안정될 것이라는 생각으로 규제를 하려는 것 같다. 하지만 임대차2법에서도 이미 경험했듯 현실은 그렇지 않을 것 같다.​



만약 현재 전세가가 5억인 집에 2억 현금에 3억 전세대출을 받는다고 해보자. 금리 4%를 가정하면 대출이자는 월 100만원이다. 만약 DSR이 적용되어서 대출 한도가 2억으로 줄어든다면 어떨까? 


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집주인이 과연 4억으로 가격을 낮춰준다고 할까? 당연히 아니다. 보증금 4억에 나머지 1억은 월세로 전환할 것이다. 월세가 40만원이라고 가정하면 2억에 대한 대출이자 66만원을 합쳐 106만원을 주거비로 지출하게 된다.



만약 소득이 적고 월세를 감당하기가 어렵다면 대출 한도 축소로 인해 살고 있는 곳보다 더 낮은 금액대의 전세를 구해야 될 수도 있다. 그쪽으로 전세 수요가 쏠리면 당연히 수요공급 법칙에 따라 전세가가 오를 수밖에 없다. 이러나 저러나 주거비를 더 많이 지출하고 전세를 구하기가 더 어려워진다.​



투자 comment

대출규제는 정말 신중해야 한다고 생각한다. 특히나 지금 규제하려는 디딤돌대출의 경우 이게 과연 정말로 가계부채와 집값상승의 주범인가 싶다. 디딤돌대출은 5억 이하 주택에만 가능하며 실거주 의무도 있다.


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국토부에서는 디딤돌대출이 직접적인 집값 상승의 원인이 아닌 것은 인정했다. 다만 디딤돌대출로 저가 주택을 구매한 후, 몇 년 뒤 집을 팔고 더 비싼 집으로 갈아타기를 하고, 그 집에 살던 사람 역시 더 비싼 집으로 이사를 가면서 연쇄적으로 가계부채가 늘고 집값이 오른다는 논리를 폈다.


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맞는 말이긴 하지만 집을 한 번 사면 평생 그 집에서 살아야 한다는 소리인건가 싶어서서 황당하다. 가계부채 문제가 심각하고 관리가 필요한 것은 사실이지만 최근 정부의 대출 규제 강화는 너무 혼란만 가중하고 부작용이 많을 것으로 우려된다.​