마장동은 고기를 파는 곳으로 유명한 곳이다. 전국에서도 마장동 축산시장을 알아주고 마장동은 조선 초부터 말을 기르던 목장이 있었고 마장리라는 지명이 마장동으로 이어졌다고 한다.
하지만 마장동은 축산시장의 냄새가 심하다고 하며 성동구 중에서도 사근동, 용답동과 함께 발전이 가장 느린 곳이라고 평가받는다. 그래서 주차장 확보와 악취원인 최소화, 공공위생 강화를 위해 도시재생활성화 계획을 하고 있다.
오늘은 성동구 마장동 모아타운 조합동의율 84% 심의통과 아파트 재개발 시작에 대한 분석입니다.
마장동 모아타운
마장동은 성동구 중에서 신축 아파트 단지가 적은 곳이다. 마장동 축산물시장은 우리나라에서 가장 큰 곳이며 마장동 중심부에 관련 축산산업이 밀집되어있다. 경원선 철도가 동 중심부를 지나고 이 철도가 동과 서를 나누고 상가와 일반주택, 아파트를 비롯한 주택이 혼합되어 있다.
마장동에서 가장 시세가 비싼 아파트로는 04년에 지어진 대성유니드와 마장신성미소지움이고 청계천을 앞두고 동대문구 답십리동과 이웃하고 있다. 성동구 용답동에는 최근 청계리버뷰자이와 청계SK뷰가 생기는데 비해 신축 아파트를 분양하는 모습은 보여주지 않고 있다.
해당 대상지는 노후 건축물 비율이 84%, 반지하 비율이 32.8%에 육박하는 저층 주거 밀집지역이었다. 내부도로가 협소하고 공원 및 녹지, 주차공간이 부족하여 서울에서도 주거환경이 열악한 곳이었다.
하지만 드디어 마장동 모아타운이 올 7월에 조합이 설립되고 10월이 되어 사업이 심의통과하고 1,600세대 이상의 아파트가 공급된다. 22년 6월 16일 모아타운 2차 사업지로 선정된 후 2년 만에 이루어진 쾌거이다. 다른 구역은 사업이 지지부진하거나 하마터면 구역해지까지 될 뻔 했는데 마장동 모아타운은 주민들의 동의율이 무려 84%나 된다.
해당 구역은 2호선 용두역, 상왕십리역, 왕십리역과 5호선 마장역과 인접하며 바로 우측에 동북선 경전철이 공사 진행 중이다. 다만 우측으로 마장동 축산시장이 있어 냄새도 나고 그리 좋은 이미지를 갖지 못한 곳이다. 그래도 해당 사업지는 총 토지등소유자가 382명 밖에 되지 않아 면적 대비 조합원 수가 아주 적어 사업성이 매우 좋다.
총 사업면적은 60,213㎡으로 18,246평이며 용도지역은 2종일반주거지역이다. 마장동 모아타운은 총 1~7구역으로 나누어져 통합이 좀 어려웠을 것이다. 그리고 비주거용 건물인 근린생활시설이 많다. 근린생활시설은 아파트 입주권을 받기 위해서는 입주권 최저가만큼 권리가액을 충족해야 하거나 소유자 전체가 무주택인 상태에서 08년도 7월 30일 이전부터 주거용으로 사용된다면 입주권을 받을 수 있다.
현재 용도지역을 2종주거전용지역에서 3종일반주거지역까지 상향하고 도로, 공원, 공공 공지, 공영 주차장을 확보하기로 한다. 대신, 임대주택 503세대가 포함되며 좁은 저층 주거지를 대상지 내 폭 6M 미만의 좁은 도로는 폐도한다. 폐도되는 도로를 대신하여 주택단지 내 공공보행 통로를 조성해 청계천과 연결되는 개방형 이동센터를 만든다.
결론
마장동 모아타운은 투기과열지구가 아니기에 조합설립이 되어도 매매가 가능하다. 투기과열지구는 조합설립이 된다면 매매가 불가능해진다. 그리고 조합이 설립되려면 동의율이 빈집 및 소규모 정비법에 의해 80%를 충족해야 하며 각각의 구역마다 80%를 달성해야하기에 어렵다.
모아타운은 상대적으로 적은 면적에서 노후도가 50%가 충족된다면 신청이 가능했다. 하지만 사도 지분쪼개기 등 투기가 성행하자 서울시에선 함부로 공모하는 것을 막았다. 장점으로 용적률 상향 인센티브 + 사업진행이 빠른데 절차가 간소화되기 때문이다. 단점은 강제철거가 아니라 매도청구, 추가분담금 문제 + 동의율 80% 달성, 완공된 사례가 없다는 것이 있다.
현재 주민 동의율 80% 달성은 75%까지 완화시키는 법안이 제출되었고 통과 대기 중이다. 또한, 토지면적 동의율도 2/3인데 서울시에 일반 도정법처럼 1/2로 완화시키는 것을 추진하고 있다.
그리고 도정법에선 조합설립 후 재개발은 강제철거법으로 전면철거를 실시하지만 모아타운은 건축협정으로 구역별로 따로 매도청구 절차를 가진다. 이 말은 조합설립이 되면 미동의자도 조합원이 되고 재개발처럼 전면철거가 아니라 빈집법 35조에 따라 건축심의 후 30일 이내 동의여부를 묻고 답이 없으면 법원에 의뢰한다. 또한, 분양신청 기간 동안 분양을 신청하지 않은 사람들도 매도청구 당하니 조심해야 한다.