관악구는 월세가 저렴하여 많은 자취생들이 유입되는 곳이다. 관악구에는 대한민국 넘버원 대학교인 "서울대학교"가 있고 서울대와 별개로 고시촌으로도 유명하다. 낙후된 동네에다 교통의 오지라는 단점이 있지만 뉴타운으로 선정되어 현재까지 진행 중이다.

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오늘은 저렴한 월세 1인가구 비중 높은 관악구 미니신도시 신림뉴타운에 대한 분석입니다.

관악구는 북쪽으로 동작구와 붙어있고 동쪽으로 서초구와 맞닿아있으며 남쪽으로 관악산을 기준으로 안양과 과천에 접한다. 서쪽으로는 금천구, 구로구가 붙어있다. 서울에서 1인 청년 비중이 가장 높은 곳인데 무려 구민의 41%나 된다. 관악구가 이렇게 1인 청년 비중이 높은 이유는 강남, 여의도, 중구 일자리 지구의 접근성이 편하고 월세가 저렴하기 때문이다.

관악구는 사회초년생의 비중이 높고 실제 친구들이 관악이나 동작에 많이 거주하고 있다. 지방에서 상경한 대학생, 취업준비생, 사회초년생들이 유입되기에 가장 높은 비중이 높은데, 2호선 및 기타 교통수단 덕에 강남, 홍대, 성수 등 접근성이 좋다.

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배드타운으로 자리잡았는데 이유는 90년대부터 2000년대 재개발을 통해 아파트가 많이 생겼기 때문이다. 과거 관악구 봉천동, 행운동, 은천동 등은 2호선, 7호선을 모두 이용할 수 있기 때문에 강북으로 빠르게 접근할 수 있어 아파트 밀집구역으로 발전했다. 다만, 청년인구가 많지만 전체 구민이 줄어드는 기형적인 모습을 보인다. 이유는 적당히 정착할 시기가 되면 경기도나 인천, 다른 상급지로 이동하는 비율이 높기 때문이다.

신림동은 고시촌 이미지가 고착화된 곳이다. 공무원을 준비하는 노량진과 달리 신림동은 서울대를 주축으로 사법고시, 행정고시, 외무고시 등 고시를 준비하는 고시생들의 메카이다. 다만, 로스쿨 대체로 고시촌 분위기가 많이 바뀌었는데 고시생들이 줄어듦에 따라 주거비 부담을 느끼는 1인 가구들이 많이 거주하는 곳이 되었다.

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신림선을 통해 신림동, 도림천 인근 교통체증을 해소하고 여의도의 접근성을 높여주고 신림역과 보라매역 사이도 교통편의성을 높여준다. 이 신림선의 최고 수혜자는 단연, 신림뉴타운이다. 현재 이곳은 버스를 타고 도림천변 도로를 따라 신림역으로 이동해야만 지하철을 탈 수 있다.

그 사이에는 다수의 신호등과 차량으로 교통체증이 심한 편이다. 그런 신림동에 뉴타운 재개발로 신축 아파트가 생기고 교통노선이 다채로워지면 많은 사람들이 유입될 것으로 보인다.

신림 뉴타운은 관악산 끝부분으로 타 서울 지역보다 입지가 아쉬웠다. 그러나 다양한 기업들이 모여있는 구로디지털단지나 강남역 사이에 위치하여 직주근접성은 양호한 편인데 지하철이 불편했다. 그래서 뉴타운으로 선정되면서 총 6천 세대 이상의 미니 신도시급으로 탈바꿈하고 있다.

가장 큰 규모를 차지하는 신림 1구역은 무려 22만㎡의 대지면적에 4,250세대가 들어선다. 현재 조합설립인가가 완료되었고 조합원 수가 워낙 많으니 속도가 가장 느리다. 그래서 속도를 더 빠르게 하기 위하여 신탁방식을 도입하여 한국토지신탁이 신탁사로 활동하고 있다.

시공사는 GS건설, 현대엔지니어링, DL이앤씨 컨소시엄으로 진행되고 신림선이 신림 1구역 내에 조성되는데 지하철이 들어서면서 교통이 더 편리해진다. 또한, 신림동 남부순환로와 봉천동 강남순환로를 연결하는 신림~봉천 지하터널도 교통 불모지를 다소 해소한다. 향후 신림 1구역은 신림 뉴타운 대장으로 자리잡을 것이다.

관리처분인가 기준 신림 2구역 조합원분양가는 59타입이 4억 6천만원, 84타입이 5억 2천만원이라 굉장히 저렴하다. 하지만 공사비와 인건비가 오른만큼 관처 이전 조합원분양가보다 폭등하는 것은 당연하다. 그나마 다행인건 시공사와 계약서를 쓸 때 21년 12월~23년 12월까지의 물가상승률은 반영하지 않는다고 한다.

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그래도 59타입이 조합원 분양가로 5억 후반대, 84타입이 6억 초반대는 갈 것이라고 하던데 일반분양가는 59타입이 7억, 84타입이 8억 이상은 될 것으로 보인다. 다만, 신림선과의 거리가 멀기에 신림 2, 3구역에는 교통이 앞으로 더 개발되어야 하지만 사람들이 많이 들어오면 끊임없이 요구할 테니 교통이 발전되는 것은 시간문제다.

신림 3구역은 현재 착공 중이고 서울대벤처타운역 푸르지오로 탄생하는데 실제 서울대벤처타운역과는 거리가 좀 된다. 근처 서울신우초를 안고 있는 초품아이다.

최근 분양권 거래된 내역을 보면 34평이 10억 7,200만원이다. 분양가와 그리 차이가 없는 금액이긴 하지만 조금 올랐다. 피는 약 2천~5천 정도로 거래되는 상황이라 한다.

총 182세대가 일반분양되었고 59타입은 6억 후반에서 7억 중반으로 84타입은 9억 초반~10억 초반까지 책정되었고 경쟁률은 31 : 1로 완판되었다. 교통 불모지지만 교통환경은 더욱 개선될 예정이다.

보라매공원~관악구 난향동을 잇는 난곡지선에서 금천구청까지 남부연장이 추진되고 있다. 새절~서울대 입구의 서부선에서 신림선의 관악산역까지 연장이 추진되고 있다. 철도 뿐만 아니라 남부순환도로 시흥나들목에서 강남순환도로 낙성대입구를 연결하는 신림~봉천터널도 공사 중이다.