평촌신도시의 재건축 유망 단지인 꿈마을 귀인블럭과 꿈마을 민백블럭이다. 거기다 샘마을 아파트 통합 단지가 유망하다.

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샘마을 아파트는 통합으로 대략적인 재건축 분담금을 분석해보았고, 전체 세대수에서 대지면적을 나눈 평균 대지지분을 통해 일반분양 기여대지지분과 일반분양 기여금액으로 분담금을 계산했다. 조합원 원가는 보통 사업비와 건축비 등으로 이루어지는데 요즘은 조합원 원가와 일반분양가가 심하게 차이는 나지 않는다는 것을 명심해야 한다.

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오늘 평촌 4위 재건축 선도지구 유망지구 한가람 한양삼성두산 사업성 분석입니다.

귀인동은 귀인마을 1~2단지, 꿈마을 1~8단지로 구성되고 귀인동과 신촌동 사이에 경기도 최고의 학군 중 하나인 평촌학원가가 있기에 시세가 높은 편이고 재건축 될 확률이 매우 높다. 귀인중은 평촌에 4대 천황 중학교 중 하나이고 가장 인기가 많아 귀인중에 보내려는 부모님들이 많다.

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흔히 귀인중과 현대홈타운 부근이 대표 학원가라 전세가가 높게 형성되고 평촌은 GTX-C노선, 월판선, 동탄인덕원선의 호재로 업무지구까지 접근성이 높아져 판교나 서울과의 물리적 거리감이 해소되고 있다. 평촌 살다가 갈아타기로 서울로 할 전략을 세우면 될 것이다.

귀인동 꿈마을 귀인블럭은 금호, 한신, 라이프, 현대로 구성되어있고 귀인초를 품고 있는 초품아에 백영고도 있다. 평균 대지지분이 19평이나 되어 사업성도 높고 입지도 최상이라 재건축 1위 후보지이다. 시세도 10억 이상으로 거래되고 있다.

귀인동 꿈마을 민백블럭의 경우 평균 동의율이 94.6%라 주민동의율에서도 엄청 높은 점수를 받았고 다른 사업적 평가면에서도 높은 점수를 기록해 평촌 재건축 2순위로 기대받고 있다.

3위는 평촌 샘마을 아파트로 예상 동의율이 90.82%로 총점이 85.36점이다. 단지 사이가 쾌적하고 녹지가 잘 갖추어져 있으며 유치원, 초등학교, 중학교 모두를 안고 있는 아파트이다. 대지지분이 20평이나 되어 사업성이 높지만 평촌학원가가 귀인동에 비해 아쉽고 역과도 거리가 멀다.

한가람 아파트는 평촌 신도시 부림동에 위치한 5단지 아파트이다. 한가람 두산, 한가람 세경, 한가람 한양, 한가람 신라, 한가람 삼성으로 이루어져있다. 근처 학교는 안양부안초, 부림중이 있는 초품아이고 범계역/평촌역 역세권이지만 평촌 학원가와는 거리가 좀 멀다.

평촌 학원가는 4호선 평촌역과 범계역 하단인데, 상단이라 귀인동, 평촌동, 호계동과 시세 차이가 조금 나는 편이다. 귀인동의 아파트 시세는 재건축 호재가 겹쳐서 그런지 8억~14억까지 다양한 실거래가 이루어지고 있다. 한가람 아파트와는 확실히 시세차이가 난다는 것을 알 수 있다.

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하지만 한가람 아파트는 이제 단지 바로 앞에 안양시립평촌도서관이 생기며, 집 앞에 공원이 있고 서울편으로 가는 교통편도 많다. 바로 위에는 월판선 안양종합운동장역 7공구 착공도 얼마 남지 않았다.

단점으로는 구축이라 주차문제가 있고 층간소음의 취약하다는 것이다. 그리고 송전탑 근처 전신주 뷰라 전자파 유해환경이란 평이 존재하기도 하다.

또 다른 이슈로 월판선 7공구 착공을 하려는데 그 주변에 7천 세대 이상의 단지가 들어서는데 학의천 건너는 출구가 너무 작다는 것이다. 그래서 평촌 측 추가출가를 설치하자는 움직임이 있다.

재건축 추진 아파트로는 1단지 한가람 두산, 2단지 한가람 삼성, 3단지 한가람 한양이다. 4단지는 더샵 어반파크로 리모델링될 예정이고 5단지 한가람 세경도 리모델링 추진 중이다.

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1단지, 2단지, 3단지 통합 재건축을 가정했고 조합원 원가를 일반분양가의 60%로 잡아보았다. 요새는 건축비, 인건비, 사업비 등이 크게 증가하였기 때문에 좀 높게 잡았다.

재건축 특별법 호재를 통해 용적률이 330%까지 상향된다고, 기부채납을 10% 밖에 안된다고 가정했다. 한가람 마을 3단지 통합한 대지면적은 25,411평이고 평균 대지지분이 12평 밖에 안되어 아쉽다. 용적률 330% 적용 연면적은 83,856평이고 89타입 세대수는 (83,856/33) - 2096 = 445세대, 59타입은 (83,856/25) - 2096 = 1,258세대가 된다.

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일반분양 25평으로 일반분양가는 평당 3천 2백만원, 용적률은 330%까지 상향, 공사비는 평당 750만원, 사업비는 공사비의 25%이고 조합원 원가는 일반분양가 60%로 잡았다.

아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 12평 - 기부채납 10% 1.2평 = 10.8평

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일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 10.8평 - 필요 대지지분 5.5평 = 5.3평

일반분양가는 평당 3,200만원으로 가정해보았다. 최근 평촌 가장 높은 평당가가 3,060만원 정도였기 때문이다. 일반분양가는 8억원이고 조합원 원가는 0.6%이므로 4억 8천만원이다. 건축비는 평당 750이고 계약면적은 37평이므로 277,500,000원이고 사업비는 69,375,000이므로 합치면 346,875,000원이다.

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일반분양 수익 = 일반분양가 8억 - 346,875,000원 = 453,125,000원

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양수익 453,125,000원 ÷ 필요 대지지분 5.5평 = 82,386,363원

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 82,386,363원 × 일반분양 기여 대지지분 5.3평 = 436,647,727원

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분담금 = 조합원 원가 480,000,000 - 436,647,727원 = 43,352,273원이다.