인천 연수구하면 사람들이 가장 많이 떠오르는 것은 단연코 송도이다. 송도는 미래 도시의 컨셉을 따서 만들었는지 모르겠지만 정말 다른 인천 도시와는 차원이 다른 모습을 가진다.

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인천의 강남이 바로 인천 연수구인데, 연수구는 송도를 중심으로 현재 진행형으로 발전하는 곳이다. 오늘은 인천 연수구 구도심 태경인향우주 아파트 선도지구 유망 통합 재건축 입지분석입니다.

인천 연수구는 남부생활권에 속하며 8지역중심 중 하나이다. 인천의 3도심 중 구월과 송도 사이에 위치하여 인천에서 중간 거점 역할을 하고 있다. 인천에는 더샵센트럴파크나 송도더샵퍼스트월드, 송도아트원푸르지오가 비싸게 거래되는 편인데, 30억원이 넘는 어마무시한 가격을 보여준다.

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연수구의 법정동은 옥련동, 선학동, 연수동, 청학동, 동춘동, 송도동이 있다. 이 중 송도동이 가장 높은 평당가를 가지는데, 평균 2,500만원 정도의 평당가를 보여준다. 하지만 송도동을 제외한 대부분 아파트는 1,500만원 수준인데 이는 남동구 수준이다.

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연수구에서 진행 중인 정비사업의 대표적인 것은 청학동 송도영남아파트(사업시행인가), 옥련동 옥련대진빌라(관리처분), 동춘동 농원마을, 청학동 청능마을 등이 있고 현재 태경/인향/우주 아파트가 통합 재건축을 추진하고 있다.

연수구는 GTX-B와 KTX복합환승센터 조성의 교통 호재와 바이오 기업 융합 산업시설 발전이란 호재를 가지고 있다. 또한, 송도 대우자동차판매부지, 송도 역세권 도시개발 사업도 추진할 예정이다.

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송도대우자판부지 도시개발사업은 부영이 시행사가 되어 개발하고 약 3,900세대가 들어올 예정이다. 인천 연수구 교통망 발전에는 GTX-B 뿐만 아니라 월곶-판교선, 수도권 제2외곽순환도로도 공사 중인데 송도에서 월판선을 타면 판교는 물론 경강선을 이용하여 강원도까지 갈 수 있게 된다.

단, 수도권 제2순환 고속도로는 김포, 파주, 봉담 등을 순환하는 고속도로인데, 람사르 습지 훼손 문제로 인해 아직 공사도 들어가지 못한 부분이 있어 시간이 한참 걸릴 것으로 보인다.

인천시 유일하게 1기 신도시 특별법(노후계획도시특별법)이 적용된 곳이 연수구이다. 통합 재건축을 추진하는 태경인향우주 아파트는 이미 특별법이 통과되기 전부터 안전진단 동의서를 걷는 등 재건축에 진심이었던 곳이었다. 우주아파트는 230세대, 인향아파트는 220세대, 태경아파트는 220세대로 전부 5층의 저층아파트이다.

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평균 대지지분이 26평이나 되고 평균 용적률이 113%로 현재는 2종일반주거지역이지만, 종상향으로 제3종까지 올라가게 된다면 최대 300%까지 용적률 상향이 가능하다. 총 670세대인데 재건축시 1,200세대까지 증가하고 일반분양 수가 많은 편이다.

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선도지구 선정가능성이 가장 높은 단지들인데 재건축 아파트 안전진단 동의서만 무려 90%가 동의했다. 이를 보면, 사람들이 재건축을 얼마나 열망하는지 보이고 재건축 조합설립 달성 동의율인 75%(법 개정되면 70%)는 가뿐히 넘을 것 같다.

수인분당선 연수역 역세권에 문남초와 함박초를 안고 있는 초품아이다. 용담마을 근처라 용담공원이 멀지 않아 운동하기도 좋고 인천적십자병원 등의 병원도 갖추어져 있다. 동춘동, 청학동, 연수동 부근이 저렴한 집값을 자랑하고 교통도 나쁘지 않아 신혼부부들이 살기 좋다. 하지만 구축이라 소음이나 주차문제가 많아 재개발이나 재건축이 필요한 연수구 구도심이다.

연수구 연수동 인향/우주/태경 아파트의 총 대지면적은 17,090평이고 2종일반주거지역 용적률 상한 250%가 적용된다면, 연면적은 42,725평이고 84타입만 하면 625세대가 증가하고 59타입만 하면 1,039세대가 증가할 수 있다.

사업성은 매우 좋은 아파트로 전세가와 매매가의 차이도 크게 차이가 없어 갭투자하는 투자자들이 몰린 아파트라 한다. 이번에 간략하게 가정을 해보면, 일반분양가는 34평을 받는다고 하고 평당 2,500만원, 용적률은 300%까지 올라간다고 가정했다. 기부채납 10%, 건축비는 평당 700만원, 사업비는 공사비의 25%, 조합원 원가는 일반분양가의 50%로 가정했다.

아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 26평 - 기부채납 10% 2.6평 = 23.4평

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일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 23.4평 - 필요 대지지분 10.75평 = 12.65평

일반분양가는 평당 2,500만원으로 가정했으니 일반분양가는 8억 5천만원이다. 조합원 원가는 50%로 가정했으니 425,000,000원이고 건축비는 계약면적 55평 × 평당 600만원 = 330,000,000원이고 사업비는 82,500,000원이다. 합치면 412,500,000원이다.

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일반분양 수익 = 일반분양가 8억 5천 - 412,500,000원 = 437,500,000원

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양수익 437,500,000 ÷ 필요 대지지분 10.75평 = 40,697,674원

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 40,679,674원 × 일반분양 기여 대지지분 12.65평 = 514,825,581원

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분담금 = 조합원 원가 425,000,000 - 514,825,581원 = -89,825,581원으로 약 9천만원을 환급받을 수 있다.