부동산 거래 시 반드시 확인해야 하는 문서 중 하나가 바로 등기부등본이다. 등기부등본에는 소유주와 해당 부동산의 권리 사항이 모두 표기되어 있기 때문에 계약 전후로 꼭 확인하셔야 한다. 등기부등본 열람 방법과 보는 법에 대해 자세히 알아보자.​​



등기부등본 열람 방법

등기부등본은 누구나 열람할 수 있다. 집주인의 동의를 받을 필요도 없고 해당 부동산과 아무 관계가 없는 사람도 대법원 인터넷 등기소에서 열람이 가능하다. 따라서 부동산 계약 체결 전에 반드시 등기부등본을 확이해서 권리상 하자가 없는지 체크해야 한다.


굳이 프린트하지 않고 핸드폰으로도 조회가 가능하다. 인터넷등기소 어플을 설치한 후 '부동산 열람 전자발급(전송)' 메뉴를 클릭한다. 그 다음 조회하고자 하는 부동산 주소와 동호수를 입력한다.​​



말소사항 포함 조회 시 현재는 유효하지 않은 과거 내역까지 모두 조회할 수 있다. 지금 해당 부동산의 등기 상 권리가 궁금하다면 '현재유효사항'으로 조회하시면 된다. 만약 말소를 요청한 권리가 말소되었는지가 궁금하다면 '말소사항 포함'으로 조회하면 된다.




등기부등본 보는법

등기부등본은 갑구와 을구로 구성되어있다. 갑구는 소유권에 관한 사항으로 현재 해당 부동산의 소유자가 누구인지 알 수 있다. 부동산 계약을 체결할 때는 등기부등본 상 소유자와 계약 상대방의 신분증을 대조하여 소유주가 일치하는지 반드시 확인해야 한다.



​을구에는 소유권 외의 권리사항이 기재된다. 여기에 근저당권, 전세권, (가)압류 등 다양한 권리사항이 기재되어있다.​



근저당권 보는법

이제 가장 중요한 근저당권 보는법을 말씀드리겠다. 을구의 등기목적이 '근저당권 설정'으로 된 항목을 보시면 된다. 여기엔 채권최고액과 채무자, 근저당권자가 표시된다.



근저당권은 부동산을 담보로 대출을 실행할 때 설정하는 것이다. 여기서 채권최고액은 통상 대출 실행 금액의 110~120% 정도로 설정된다. 위의 예시에서 채권최고액이 3억 9,160만원으로 되어있는데 아마 실제 대출 금액은 3억 2,600만원 정도일 것이다.​


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또한 대출을 갚는다고 해서 등기부등본 상 근저당권의 채권최고액 금액이 감소하거나 말소되지 않는다. 대출을 다 갚으면 직접 말소 신청을 해야 하며, 말소 신청을 하지 않는다면 등기부등본에 계속 유효한 근저당권으로 남아있다. 따라서 매매나 전월세 계약 시 등기부등본에서 근저당권을 확인하신 후 유효한 근저당권이 있다면 잔금일 전까지 말소를 요청하면 된다.




투자 comment

등기부등본은 부동산 거래 시 필수로 확인해야 하는 문서 중 하나이다. 보통 거래 시 중개사가 등기부등본을 확인해주기는 하지만 그래도 본인이 직접 열람해서 권리 상 하자가 없는지 확인하시는 것이 좋다.


최소한 계약 체결 전, 계약 체결 당일, 잔금 당일에는 확인하시는 것이 좋다. 그 사이에 권리사항이 변경된 것은 없는지, 말소해주기로 한 것이 있다면 말소되었는지까지 꼼꼼히 따져보시길 바란다.