부동산 거래 시 반드시 확인해야 하는 문서 중 하나가 바로 등기부등본이다. 등기부등본에는 소유주와 해당 부동산의 권리 사항이 모두 표기되어 있기 때문에 계약 전후로 꼭 확인하셔야 한다. 등기부등본 열람 방법과 보는 법에 대해 자세히 알아보자.​​

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등기부등본 열람 방법

등기부등본은 누구나 열람할 수 있다. 집주인의 동의를 받을 필요도 없고 해당 부동산과 아무 관계가 없는 사람도 대법원 인터넷 등기소에서 열람이 가능하다. 따라서 부동산 계약 체결 전에 반드시 등기부등본을 확이해서 권리상 하자가 없는지 체크해야 한다.

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굳이 프린트하지 않고 핸드폰으로도 조회가 가능하다. 인터넷등기소 어플을 설치한 후 '부동산 열람 전자발급(전송)' 메뉴를 클릭한다. 그 다음 조회하고자 하는 부동산 주소와 동호수를 입력한다.​​

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말소사항 포함 조회 시 현재는 유효하지 않은 과거 내역까지 모두 조회할 수 있다. 지금 해당 부동산의 등기 상 권리가 궁금하다면 '현재유효사항'으로 조회하시면 된다. 만약 말소를 요청한 권리가 말소되었는지가 궁금하다면 '말소사항 포함'으로 조회하면 된다.

등기부등본 보는법

등기부등본은 갑구와 을구로 구성되어있다. 갑구는 소유권에 관한 사항으로 현재 해당 부동산의 소유자가 누구인지 알 수 있다. 부동산 계약을 체결할 때는 등기부등본 상 소유자와 계약 상대방의 신분증을 대조하여 소유주가 일치하는지 반드시 확인해야 한다.

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​을구에는 소유권 외의 권리사항이 기재된다. 여기에 근저당권, 전세권, (가)압류 등 다양한 권리사항이 기재되어있다.​

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근저당권 보는법

이제 가장 중요한 근저당권 보는법을 말씀드리겠다. 을구의 등기목적이 '근저당권 설정'으로 된 항목을 보시면 된다. 여기엔 채권최고액과 채무자, 근저당권자가 표시된다.

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근저당권은 부동산을 담보로 대출을 실행할 때 설정하는 것이다. 여기서 채권최고액은 통상 대출 실행 금액의 110~120% 정도로 설정된다. 위의 예시에서 채권최고액이 3억 9,160만원으로 되어있는데 아마 실제 대출 금액은 3억 2,600만원 정도일 것이다.​

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또한 대출을 갚는다고 해서 등기부등본 상 근저당권의 채권최고액 금액이 감소하거나 말소되지 않는다. 대출을 다 갚으면 직접 말소 신청을 해야 하며, 말소 신청을 하지 않는다면 등기부등본에 계속 유효한 근저당권으로 남아있다. 따라서 매매나 전월세 계약 시 등기부등본에서 근저당권을 확인하신 후 유효한 근저당권이 있다면 잔금일 전까지 말소를 요청하면 된다.

투자 comment

등기부등본은 부동산 거래 시 필수로 확인해야 하는 문서 중 하나이다. 보통 거래 시 중개사가 등기부등본을 확인해주기는 하지만 그래도 본인이 직접 열람해서 권리 상 하자가 없는지 확인하시는 것이 좋다.

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최소한 계약 체결 전, 계약 체결 당일, 잔금 당일에는 확인하시는 것이 좋다. 그 사이에 권리사항이 변경된 것은 없는지, 말소해주기로 한 것이 있다면 말소되었는지까지 꼼꼼히 따져보시길 바란다.