올림픽파크포레온 공사중단 신혼부부 장기전세 얽혀있는 정부, 공사비 협상 개입가능성 ?

말도 많고 탈도 많은 둔촌주공이다. 현재는 올림픽파크포레온이 되어 연일 신고가를 찍고 있는데 84타입이 24.5억에 59타입에 20.5억까지 거래되었다고 한다. 이렇게 잘 나가고 있지만 과거 유치권 행사에다 조합원 시공사 공사비 문제, 중학교 신설 문제 등이 있었다. 가장 문제였던 것은 실거주의무였는데 다행히 3년 유예되어 집주인들은 한숨 돌렸다.

그러나 또 공사비 때문에 문제가 발생했다. 오늘은 올림픽파크포레온 공사중단 신혼부부 장기전세 얽혀있는 정부, 공사비 협상 개입가능성 ?에 대한 포스팅입니다.

돌아온 공사비 갈등

강동구청에선 기반시설 공사가 진행되지 않는다면 준공승인과 임시사용승인 모두 불허한다고 밝혔다. 공사비 갈등 문제가 다시 떠오르고 있는 올림픽파크포레온인데 이는 약 150억원 공사비 증액을 둘러싼 내용이다.

당연히 시공사측에선 공사비 증액을 요구하였지만 조합측에선 공사비 증액은 안된다고 주장하고 있다. 그래서 시공사측에선 공사를 하지 않겠다고 하며 완공되지 않으면 5천 세대 이상의 일반분양자가 피해를 입을 수 있다.

인허가권을 가진 강동구청에서 또 나섰지만 중재에 실패한다면 1만 2천 세대급의 대규모 입주지연이란 초유의 사태가 발생한다. 정비업계에 따르면 올림픽파크포레온 마지막 공사에 해당하는 단지 내 도로, 조경, 공공건축물을 맡은 시공사 3곳에서 18일부터 공사를 중단했다고 한다.

공사중단 사유는 공사비 증액에 관련되고 시공사 측에선 물가 인상 등의 이유로 320억원 이상 사업비 증액을 요구했다. 조합 대의원회에서는 자체 검증을 통해 공사비 증액분을 170억까지 줄였다. 이에 3개의 시공사 측에선 합의하지 못하고 공사를 중단하고 현수막을 곳곳에 걸어둔 상태이다. 3개의 시공사는 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설과는 별개의 회사이다.

공사에는 "저소음 포장"공사가 포함되어 있는데 이 공사가 완료되지 않으면 준공인가를 통과하지 못한다. 환경영향평가와 관련하여 소음 저감 미설치할 경우 준공소음 측정 불가의 이유로 임시승인이 불가능하다고 한다. 저소음 포장이란 일반 아스팔트 대비 표면에 구멍이 많아 차량소음을 더 많이 흡수할 수 있다.

정부에서도 개입할 것인가

과연 극적타결이 일어날지? 아니면 또 구제책을 마련할지? 궁금한 올림픽파크포레온이다. 올림픽파크포레온은 고분양가 논란의 청약 때부터 시작하여 중학교 기부채납 부지를 공공부지로 전환한다거나, 무려 1만 2천세대의 입주불가로 인한 실거주 유예 3년 법안 통과, 유치권 이슈 등의 이벤트가 있었다.

유치권은 공사를 받지못해 실시하는 것으로 공사를 다 했는데 돈을 받지 못하여 건물을 점유하여 돈을 갚을 때까지 나가지 않는 행위이다. 유치권이 성립된다면 유치물건에 강제경매를 실시할 수 있게 된다. 지금에선 올림픽파크포레온이 경매로 넘어가는 일은 절대 없겠지만 과거 이런 아픔도 있었다.

1만 2천세대, 3인 가족이라하면 3만 6천세대의 소지방 인구수만큼의 세대가 들어서니 문제가 많다. 사람이 많으면 많을수록 이해관계와 욕심이 심연 깊은 곳까지 뻗어져있어 바르게 가는 일도 돌아서 가는 것 같다.

이해관계 중에선 중학교 기부채납 부지를 공공부지로 사용하려는 서울시와 저출산 대책문제로 신혼부구 장기전세주택을 시행하는 정부의 이해관계도 얽혀있어 서울시와 SH공사측에서도 공사비 갈등에 개입할 확률도 높다.

준공 후 잔금대출

또 다른 준공 관련 문제로는 잔금대출이다. 강동구청에선 올림픽파크포레온이 이대로 기반시설 공사가 중단된다면 준공승인과 임시사용승인이 불가능하다고 했다. 임시사용승인이라도 된다면 일부 은행에선 본점 심사를 거쳐 잔금대출 심사를 할 수는 있다.

많은 사람들이 입주만 한다면 소유권 보존등기가 가능하다고 생각하지만 집합건물인 아파트의 등기는 이전고시가 끝난 후 등기가 가능하다. 이전고시는 공사가 완료되었다고 고시하고 공식으로 대지의 측량, 분할하여 분양받은 사람에게 소유권을 이전하는 것이다. 과거의 주택 지번을 지우고 새롭게 지어진 아파트의 동과 호수에 맞게 대지권을 나눈다.

본래 준공허가가 나지 않은 사업장은 등기가 완료되지 않아 주택담보대출이 불가능하여 잔금을 치를 수 없다. 과거 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크는 다행히 일반분양 입주자들의 등기가 나지 않은 상태에서 은행의 집단대출이 있어 잔금 및 중도금 대출이 가능했다.

준공승인이 나지는 않았지만 은행들이 "후취담보"라는 방법으로 집단대출을 승인한 것이다. 후취담보란 등기부등본이 없어 대상 아파트에 즉시 담보를 설정할 수 없을 때 먼저 자금을 준다. 향후 가능한 시기가 된다면 그때 담보제공자에게 소유권을 이전하고 등기부등본에 근저당을 설정하는 방법이다.

또한, 대지권이 미등기인 상태라도 건물에 대한 보증은 가능하기에 SGI 등 보증기관에서 보증만 받는다면 은행에서 전세대출도 가능하다. 현재는 은행들이 자율규제로 갭투자를 못하게 전세자금대출로 잔금을 치르지 못하게 한다.

그래도 신한은행은 신규 분양 단지는 예외로 전세자금대출이 가능하고 농협은행은 분양대금을 완납하고 소유권 이전등기가 없어도 대출이 가능하며 하나은행은 조건부 전세대출에 대한 제한이 없다. 국민은행도 조건부 전세대출 규제를 완화할 것이다.