서울 중구는 대한민국 서울 3개 일자리 지구로 유명한 곳이며 각종 문화재가 즐비한 곳이다. 최근 서울 중구/종로구를 임장하다보니 서울역 부근은 서울역만 덩그러니 세워져있고 주변은 낙후되어있다.

용산하면 부자들이 많이 사는 신들의 땅이라 하지만, 신축이 의외로 많이 없다. 그 유명한 한남뉴타운도 아직 개발이 안되었고 달동네 같은 곳도 의외로 있었다. 하지만 그 달동네 같은 구닥다리 아파트들도 20억 이상이었다. 서울역에 내리자마자 가장 놀랐던 것은 의외로 개발이 많이 되어있지 않다는 것이었다. 서울역을 지나고 어느 정도 내려와야 용산의 비싼 마커힐즈나 한남더힐 같은 최고급 아파트들이 있었다.

오늘은 서울역 달동네 서계동 재개발 신통기획 용산정비창 GTX 교통호재입니다.

서울역 서계동

서울역 근처 서계동은 청파동과 비슷하게 슬럼가이다. 교통 인프라는 탄탄하지만 학군이 부족하고 구릉지가 많다. 서울의 중심지인데도 불구하고 집값도 가장 낮은 부근에 머물러있었다. 도시재생사업의 최대 피해지로 꼽히는데 이들은 재개발 바람이 불어왔음에도 뉴타운에 선정되지 못하였다. 그래서 24년이 된 현재까지도 개발이 안되어 낙후된 상태이다.


서계동은 서울역 15번 출구 뒷편 구릉지역의 주택가이다. 길을 따라 오르다보면 좁은 골목과 넒은 골목이 번갈아 나오는 달동네이고 만리동 고개의 가장 높은 곳에 있는 만리시장에서 배문고 방향으로 나오면 청파동이다. 1900년대 초반때는 부자동네였으나 21세기에는 그냥 달동네이다.

용산에 위치하여 중구, 마포, 강남, 성동, 여의도 모두 가기 쉬운 서울의 중심이며 서울역이 바로 앞에 있다. 서울의 교통핵심 지역으로 인근 용산정비창도 미래 아시아의 실리콘밸리로 조성되어 미래가 창창하다. 청파로 일대는 1, 4호선과 GTX-A와 B, 공항철도, KTX, 경의중앙선을 모두 지나가는 슈퍼 역세권이자 숙명여대, 연세대, 이화여대, 서강대 등의 다수 학군도 위치한다.

과거 07년도 뉴타운에도 실패하고 박원순 시장이 있었을 때도 도시재생사업에 선정되어 "개발보다 보존"이 우선되었다. 하지만 22년 신통기획 2차 후보지로 선정되었다. 24년 5월 정비구역 지정 및 정비계획 수립안이 공람공고가 진행되었다.

신통기획 후보지

1차 신통기획이나 공공재개발에 탈락하는 아픔이 있었지만 신통기획 하에 서계동통합계획구역 재개발 사업으로 새롭게 태어나려고 한다. 서계동 33번지 일대는 규모도 크고 용도지역도 혼재되어 있어 주민들의 적극적인 사업추진력과 단합이 매우 필요한 곳이라 평한다.


정비구역 면적은 113,279㎡으로 총 34,266평이고 24.5%인 8,369평이나 기부채납하게 된다. 정비계획안에선 기준 용적률이 194.87%, 허용 용적률이 209.29%, 상한 용적률 280%으로 수립되었다. 대상지는 1종, 2종전용주거지역(7층 이하), 3종일반주거지역 등 5개 이상이 혼재되어 있어 기준용적률의 평균값은 194%로 잡았다. 기부채납을 많이 하는 대신, 용적률을 많이 받아낸 케이스이다.

용적률이 법적상한용적률 280%로 적용되어 상한 연면적은 399,478㎡(113,279 × 2.8)이고 토지등소유자는 총 1,827명이다. 아파트의 건축면적은 18,375㎡(5,558평)이고 건폐율 21.62%, 용적률 280%, 지하 3층~지상 39층, 임대주택 635세대, 오피스텔 246호를 포함하여 총 2,691세대로 건축할 계획이다.

"일반분양 세대수"

토지등소유자는 약 1,827명으로 신통기획을 통해 총 2,691세대까지 증가할 수 있다. 임대 635세대, 일반분양 및 조합원 분양 2,056세대인데 일반분양을 200세대 가량이고 소유자들은 어쩔 수 없이 소형평수 밖에 배정이 안 될 것으로 보인다.


추정 비례율은 96.2%이고 인근 정비사업지 시공사 선정사례, 물가상승률, 건설공사비지수, 지형 및 구조 등을 모두 고려하여 공사비는 750만원으로 산정되었는데 나쁘지 않은 가격의 공사비이다. 일반분양가는 인근 용산호반써밋에이디션, 마포푸르지오어반피스 등을 고려하여 평당 4,500만원 정도로 잡았다.

"신통기획 정비계획 내용"

기존의 용도지역은 대부분 1종이나 2종전용주거지역인데, 정비계획을 통해 제2종 혹은 제3종으로 상향한다. 추후 상업시설로 사용될 곳은 일반상업지역이나 준주거지역까지 상향될 예정이다.

구릉지가 많은 곳이라 구릉지를 고려하여 지형 순응형 대지조성을 할 예정인데, 즉, 아파트 외부에 엘리베이터를 설치할 확률이 높다.

쾌적한 보행통로를 설치하고 공원, 도서관 등 다양한 프로그램 연계 배치를 통해 주민들의 삶의 질을 향상시키려 한다. 또한, 남향위주로 설치하여 남산 조망세대를 늘리고 도심경관을 고려한 랜드마크 아파트를 만들려고 한다.

간략한 분담금 계산

비례율이 96%로 추정하고 있다. 조합원 분양가는 일반분양가의 90%로 상당히 높게 예상하고 있고 일반분양가는 평당 4,500~5,000만원 수준이다.


가장 가까운데 있는 신축 아파트로는 서울 중구의 만리동2가 서울역센트럴자이가 있는데 최근 국평이 17억에 거래되었다.


신통기획 호재로 빌라 시세가 5억~10억까지 다양하다. 5억의 호가에 빌라를 매수한다고 가정하면, 프리미엄을 3억 9천만원 정도 주고 사는 것이다.


공시가격이 112,000,000원으로 공시가격과 호가의 보정률은 4.46이나 된다. 감정평가액이 얼마가 될 지 모르겠지만 감정평가를 예상해보면 보통 평균 보정률이 1.5이므로 평균 보정률을 적용해보면, 168,000,000원이다. 여기에 비례율 96.02%를 곱하면 161,313,600원이다.

평당 4,500만원이면 조합원 분양가가 25평 기준으로 10억이라 가정하면 분담금이 약 8억 5천만원이 나오는 것이다.