노원구 동신아파트도 재건축을 점점 시작하고 있다. 노원구는 월계동, 중계동, 상계동이 유명한데 특히 노원구의 저렴한 아파트 시세(서울에서나 저렴하다)와 중계학군이 있기 때문이다. 노원구는 서울 북동부 외곽이라 강남까지가 거리가 멀고 그나마 중구/종로구의 중심업무지구가 가까운 편이다.

그래도 7호선이 있어 환승 없이 강남엔 갈 수 있지만 물리적 거리가 멀다. 향후 GTX가 노원구를 지나고 새로운 호재들이 생기면 모를까 아직은 아쉽다. 게다가 분담금 폭탄으로 논란이 된 중계주공이 있는 곳이기도 하다.

오늘은 노원구 동신 재건축 광운대역 GTX 동북간선도로 지하화 호재 평균 분담금 3억에 대한 분석입니다.

노원구

노원구는 서울 배드타운으로 개발된 곳이라 대단위의 인구가 많이 이주한 곳이다. 7호선 노선 근처가 가장 비싼 시세를 유지하고 있다. 노원구의 대장 아파트는 노원 포레나로 중계주공을 재건축한 아파트이다. 최근 근처 상계주공이나 중계주공도 재건축을 추진하고 있지만 분담금 문제에 제동이 걸렸다.


중계동의 은행사거리는 서울 3대 학군 중 하나이다. 은행사거리는 학교, 학원, 집이 가까워 학주근접이 가능하여 아직 돈이 부족한 맞벌이 신혼부부, 아이가 어린 부부들에게 유리한 곳이다. 중계학군에서 초등학교까지 교육을 하다가 중학생 이상부터 목동이나 대치동 학원가로 옮기는 전략을 세우면 된다. 중계 학군으로는 서라벌고, 대진고, 재현고, 대진여고가 전국 100위권 학교이다.


호재로는 창동차량기지, 도봉면허시험장 이전 후 부지개발이 있다. 두 시설이 이전하면 이전부지를 포함하여 창동역~노원역 사이에 창동 상계 신경제 중심지가 조성되며 창동차량기지에는 서울 바이오메디컬 클러스트가 조성될 예정이다. 또한, 광운대역 역세권 개발도 있다.

동신아파트

월계동 동신아파트는 노원구 월계동 1983년 완공된 아파트로 세대수는 1,070세대이다. 41년차의 아파트로 최근 재건축 시공사 선정이 HDC현대산업개발로 지정되었다고 한다.

교육시설로 선곡초, 남대문중, 광운대가 있고 1호선 석계역과 광운대역 역세권이다. 근처 성북구에선 푸르지오 라디우스파크, 월계동 중흥S클래스, 장위 자이레디언트가 공사 중이고 이들이 완공되어 신축이 된다면, 기존의 노후화된 이미지를 탈피할 것으로 보인다.


24년 10월 기준 월계동 아파트 평균 평당가는 2,470만원으로 외곽이라 그런지 아직 저렴하다. 동신 아파트도 평당가가 2,200만원 수준으로 형성되어 있고 월계동 쪽에는 미미삼(미륭/미성/삼호3차)이 가장 높은 수준의 아파트 시가총액을 형성하고 있다.


광운대역에 GTX-C가 지나가면서 강남까지의 접근성이 훨씬 빨라지고 동북간선도로 지하화 월릉 IC를 착공하여 청담, 삼성, 대치, 판교까지 연결된다. 월계 IC를 타고 이제 대치동까지 10분 만에 갈 수 있게 되는 것이다. 게다가 광운대 역세권 개발 구역에 브릿지로 연결한다는 계획도 있어 호재는 충분하다.

간단한 사업성 분석

월계동 동신아파트는 이미 사업시행인가가 난 상태이다. 평균 대지지분이 14평이고 59타입 증가율은 265%, 84타입 증가율이 176%로 준수한 사업성을 가진다.


대지면적은 39,102㎡이고 용적률 249.67%를 적용하여 연면적은 173,007.77㎡, 최고층이 25층에서 총 14개동으로 이루어질 것으로 보인다. 주택유형별로는 전용면적 33㎡가 83가구, 59A㎡가 308가구, 59B㎡가 161가구, 59C㎡가 161가구, 59D㎡가 57가구, 59D㎡가 13가구, 84A㎡가 203가구, 84B㎡가 144가구, 84C㎡가 64가구 등으로 구성된다.

24년 최종 합의된 공사비는 657만원으로 전국 평균보다 저렴한 가격에 공사가 시작된다. 조합원 분양가로 59㎡가 8억원, 84㎡가 9.7억으로 예상하고 있고 일반분양가로 59㎡가 9.7억에 84㎡가 12억으로 추정되고 있다. 총 사업비는 4,499억원, 총종전자산평가액은 5,493억, 총수익은 9,790억원으로 비례율은 96.3%이다.

만약, 대지지분 1평당 일반분양 수익이 3,000만원 수준으로 간다면, 평균 대지지분이 14평으로 예를 들어본다면, 14평의 대지지분 기여금액은 4억 2천만원이고 비례율 96.3%를 곱하면 권리가액이 404,460,000원이고 이를 59타입 조합원 분양가를 제외하면 개략적인 분담금은 395,540,000원이 나온다.