산본은 지방사람들이 잘 모를 수 있는 도시이다. 실제로 산본이 어디냐고 물어보니 거기가 어디냐고 묻는 사람들도 많았다. 신도시와 크게 관계없는 지방사람들은 1기 신도시하면 분당하고 일산만 기억하는 사람들이 많았다. 하지만 산본에선 유명한 연예인들이 많이 배출되었는데 이 조그마한 도시에서 이광수, 차은우 등이 나고 자랐던 곳이다.


오늘은 산본신도시 재건축 선도지구 유망단지 우성동백 사업성 분석입니다.

산본신도시

산본 신도시는 계획되고 있던 택지사업을 1기 신도시 사업으로 바꿔 만든 도시이다. 그래서 1기 신도시 중 가장 규모가 작고 당시 대한주택공사가 건설한 단지가 많아 주공아파트와 임대아파트의 비율이 매우 높다. 1기신도시중 가장 영향을 많이 받는 곳이 바로 평촌인데, 평촌과 인프라를 같이 누리고 있다.


평촌과 산본은 서로 대각선으로 마주 보고 있어 지리적으로 가깝고 1기 신도시가 서울의 위성도시를 목적으로 만들어졌다 보니 수요층이 비슷하다. 그래서 학원가도 공유하고 있는데 평촌의 질 좋은 학원가를 산본 사람들이 많이 이용하고 있다.


산본은 GTX-C노선이 지나가는 금정역을 가지게 될 호재가 있다. 현재 산본은 지하철 2개가 지나고 추가로 GTX-C가 지난다면 더 많은 출퇴근 수요를 충족할 수 있다. 현재 교통편으로 강남까지 가려면 광역버스로 1시간, 전철로 1시간~1시간 30분이나 걸리기에 GTX가 개통된다면 서울까지의 교통혁명이 생기는 것이다.

또한, GTX-C 금정역은 "트리플 역세권"이 되고 복합환승센터의 역할도 기대할 수 있다. 지하철 1호선과 4호선, GTX까지 정차한다면 역의 유동인구도 많아지고 상권도 더 커질 거으로 보인다.

우성동백

1기 신도시 특별법 재건축 호재에 가장 미묘한 신도시가 산본신도시였다. 왜냐하면 1기 신도시 중 현재 평균 용적률이 20%로 가장 높고 거의다 소형 평형 세대가 많았기 때문이다.

그래서 리모델링에 적극적으로 발 벗고 나선 단지들이 대부분이다. 재건축을 추진한다해도 사업성을 위해 용적률을 왠만큼 상향시켜주지 않는다면 분담금이 엄청 크다.


동백우성은 세대수는 624세대 밖에 안 되는 작은 단지지만 38평형, 49평형의 대형평수로 이루어져있다. 금정역과는 거리가 도보로 12분 정도 소요되며, 프렌차이즈 상권도 많으며 앞에는 능안공원, 서울 가는 버스도 많다. 대형 마트는 비록 산본역까지 가야하지만 향후 GTX-C의 호재와 복합환승센터가 생기면 인프라가 크게 발달할 것이다. 병원도 많고 조용하고 평화로우며 곡란초를 안고 있는 초품아이기도 하다.


93년도에 지어진 아파트이기 때문에 주차난이 심하다. 지하주차장도 좁고 직장인의 경우 지하주차장을 이용하는 것이 거의 불가능하다고 평한다. 특히, 명절과 연휴에는 말할 것도 없다고 한다.

사업성 분석

1기 신도시의 공공 기여율 추정치가 예상되고 있는데 기준용적률 330%, 정비계획 용적률 360%일 때, 주거단지 정비형 사업의 경우 1구간이 11%, 2구간이 12%가 될 것이라는 전망이 나왔다. 이 전망은 최근 공개된 군포시의 산본 특별정비기본계획 초안에서 산출한 수치이다. 군포시는 산본신도시 특별정비기본계획 초안에서 기초 330%, 정비계획 용적률 360%를 적용하기로 했다.


이 같은 초안이 실제 적용된다면 정비사업의 공공기여율 1구간은 330-220 = 110%, 2구간은 360-330 = 30%가 되는 것이다. 이를 향후 조례에서 결정될 공공기여율 최저구간인 1구간 10%와 2구간 40%를 각각 적용하면 11%, 12%가 되는 것이다. 중심지구 정비형의 경우도 이 같은 과정을 거치면 2구간은 28%가 된다.


동백우성의 대지면적은 10,868평이고 세대수가 624세대이므로 평균 대지지분 = 10,868/624 = 평균 17평이 나온다. 용적률은 1기 신도시 특별법 호재로 330%까지 상향된다고 가정하면 연면적은 3.3 × 10,868 = 35,864평이고 84타입 증가율은 74%, 59타입 증가율은 130%이다.

34평 아파트를 받는다고 가정하고 일반분양가는 평당 3천만원, 용적률은 330%까지 상향, 기부채납은 10%, 조합원 분양가는 일반분양가 × 0.75, 공사비는 평당 750만원, 사업비는 공사비의 25%로 가정했다.


일반분양가는 평당 3천으로 가정하면, 10억 2천만원이고 공사비는 계약면적 55평이므로 4억 1,250만원, 사업비는 공사비의 25%로 가정했으니 103,125,000원이다. 34평 조합원 원가는 10억 2천 × 0.75 = 765,000,000원이다.

아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 17평 - 기부채납 10% 1.7평 = 15.3평

일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 15.3평 - 필요 대지지분 9.25평 = 6.05평


일반분양 수익 = 일반분양가 10억 2천만원 - (건축비+사업비 = 515,625,000원) = 504,375,000원

대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양수익 504,375,000 ÷ 필요 대지지분 9.25평 = 54,527,027원

일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 54,527,027원 × 일반분양 기여 대지지분 6.05평 = 329,888,513원

분담금 = 조합원 분양가 765,000,000원 - 329,888,513원 = 435,111,487원으로 평균 대지지분으로 계산해서 4억에 가까운 분담금이 나왔지만 49평 소유자는 4억 이하의 분담금이 나올 것으로 예상된다.