지지부진 산본 재건축 세공주공 을지삼익한일 사업성 분석

산본신도시는 다른 1기 신도시에 비해 규모가 작으며 인구수도 적다. 생활권역이 3개로 나뉘기도 하고 평촌과 가깝기 때문에 평촌 학원가를 이용하는 사람들이 많다. 애초에 1기 신도시가 서울의 위성도시이다 보니 수요층도 비슷하고 서로 교류도 활발히 하여 서로 영향을 받는다고 한다. 하지만 산본이 평촌에 많은 영향을 받는 것이다.

산본의 장점은 다른 1기 신도시에 비해 저렴하고 소형평수 아파트가 많아 혼자 살기 좋다고 하며, 전세가도 적당한 편이다. 하지만 1기 신도시 특별법 호재에 따른 추진속도가 가장 느린 곳이다.

오늘은 지지부진 산본 재건축 세공주공 을지삼익한일 사업성 분석입니다.

산본 신도시 공모결과

산본신도시는 다른 1기 신도시와 달리 가장 적은 아파트 단지들이 1기 신도시 특별법 선도지구에 공모했다. 단, 9개 구역이고 총 2만호이다. 본디 산본신도시가 용적률도 높고 소형평수 위주라 대지지분도 낮아 사업성이 낮다는 평가를 받고 있다. 반면, 분당이나 일산, 평촌은 선도지구 선정에 당선되기 위해 주민동의율을 90% 이상 받는 것은 기본이고 주민들까지 열정적으로 뛰어다니며 홍보하고 있다.

하지만 산본은 재건축 추진 동의율이 가장 낮은 곳이다. 주요 재건축 추진 단지들이 대부분 동의율이 50%도 못 넘는 곳이다. 산본 집값의 바로미터인 6구역 세공주공 6단지, 을지삼익한일도 동의율이 낮은 편이었다. 그래서 일부 단지들은 동의서 접수기간을 연장하고 단지 내 방송을 통해 매일 동의서를 걷고 동의서 제출을 독려하는 소유주 참여를 촉진했다.

산본은 임대주택도 많고 높은 용적률, 대지지분의 문제로 재건축이 되어봤자라는 사람들이 많다. 임대주택 비율이 무려 34%나 되고 별도 이주대책도 있어야 하고 임대주택 재정비에도 여러 정비절차가 필요하여 골치가 아프다.

세공주공/을지삼익한일

세종주공, 을지삼익한일은 4호선 산본역 초역세권으로 옆이다. 산본신도시는 생활권역은 3개로 나뉘는데 지하철 4호선 산본역을 중심으로 상단, 하단, 수리산역을 시작으로 좌우로 길게 단지가 배치되어있다. 산본역 하단 구역은 대부분 "주공"이란 이름이 들어가고 주공이 안 들어가는 아파트는 무궁화, 목련 등의 이름으로 30~40평형대의 아파트들이 있다.

주공아파트들은 1천~2천 세대 이사의 대단지로 10평형대와 20평형대로만 구성되어 있어 소형평수 위주의 혼자 사는 사람들이 많다. 수리산역 중심인 부근도 주공아파트들이 많이 있다. 모든 단지가 주공아파트이고 10평형, 20평형대만 있고 30평형대가 없는 것이 특징이다.

그래서 30평형대에 거주하고 싶다면 다른 구역으로 이동해야하는 단점이 있지만 근처 4개 단지 모두 수리산역을 이용할 수 있다는 장점이 있다. 산본 상단에 있는 "세종주공/을지삼익한일"은 군포 내 대부분의 상업시설이 모여있고 단지 수도 많다. 게다가 신흥초를 안고 있는 초품아에 학원가도 몰려있지만 군포시청 근처는 유흥가가 많다.

역이 가깝고 이마트와 병원, 공원 등이 가까이에 있지만 단점으로는 주차가 어렵고 구축인 점이다. 현재 산본을 대표하는 아파트는 래미안하이어스이고 산본에 몇 없는 대단지 브랜드이지만 입지는 아쉽다. 금정역, 산본역 중간 지점에 있고 인프라가 발달한 상업지역도 아니다.

만약, 세종주공/을지삼익한일이 재건축된다면 초역세권 + 금정역역세권 개발 + 초품아 + 대단지 + 풍부한 인프라의 특징을 가지기에 대장급 아파트가 될 수 있을 것으로 보인다.

사업성 분석

세종주공6단지와 을지삼익한일의 총 대지면적은 33,864평이고 총 세대수는 2,645세대이기에 평균 대지지분이 13평이라 아쉽다. 3종주거지역이고 330% 용적률 상향을 받는다면, 연면적이 111,751평이다. 소형평수 위주라 소형평수인 25평을 받는다고 가정하였고 상업시설이나 임대주택비율은 모두 제외하였다.

조합원 원가는 보통 사업비 + 공사비 등인데, 조합원 토지분을 제외한다고 가정하여 조합원 원가를 일반분양가의 50% 정도로 잡아보았다. 기부채납은 혜택을 받아 10%, 평당 3천만원, 공사비는 750만원, 기타사업비는 공사비의 25%로 가정했다.