얼마 전 여의도에서 불꽃축제를 했다. 매년 여의도에서 불꽃놀이를 하기에 구경을 하는 사람들도 있을 것이고 그냥 창문만 나가면 불꽃뷰가 보이는 사람들도 있을 것이다. 거의 모든 문화 생활은 서울에 몰빵되어 있을 정도로 많은 축제들이 서울에서 이루어진다.

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하지만 여의도에서 불꽃을 보는 사람들은 혹시 사고가 일어날까봐 걱정되는 위협을 느끼기도 했다고 말했다. 여의도 아파트에서 한강을 보며 폭죽이 터지는 것을 보면 정말 어떤 느낌일지 궁금하다.

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오늘은 여의도 서울아파트 재건축 되기 어려운 이유, 사업성 분담금 분석입니다.

여의도 서울아파트는 1976년 입주한 192세대의 소형아파트로 대단지 평수로 이루어져있다. 단지가 단 2개동 밖에 없지만 해당 시절에 주차장이 세대당 1.35대나 되며 땅은 작지만 한강변 상업용지라는 엄청난 장점을 가진다.

여의나루역이 코앞에 있고 서울 내 한강공원 중 가장 방문객이 많은 여의도한강공원이 있고 불꽃축제 같은 각종 축제들이 몰려있어 유동인구가 매우 많다. 5호선 초역세권, 더현대, IFC몰이 인접하며 재건축시 여의나루 지하화, 한전 3천평 매각의 시너지 호재가 있다.

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50평대가 144세대, 72평이 48세대로 아파트가 전부 일반상업지역에 위치하고 전체 세대수가 200세대 미만이기 때문에 건축법상으로도 재건축을 진행할 수 있다.

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본디 도시정비법상에 재건축이 아니라 건축법상의 재건축을 실시할 경우 엄청난 혜택이 있다. 바로 재건축초과이익환수제나 소형평형의무비율, 임대주택의무건축 등의 규제에 벗어날 수 있다.

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여의도 재건축 대어로 여의도의 시범아파트와 서울아파트가 항상 손에 꼽힌다. 서울아파트의 용적률은 210%, 대지지분도 전용면적 56% 밖에 안되어 나쁜 수준이지만 상업용지라는 장점이 용적률을 엄청 끌어올릴 수 있다. 게다가 전세대 한강뷰와 여러 회사들이 서울아파트를 사기 위해 한집당 51억원을 제시한 적도 있다.

앞서 말한 건축법은 여러 규제를 피할 수 있는 장점은 있지만 재건축을 지금까지 못한 이유가 있다. 그것은 건축법상 재건축을 진행하기 위해서는 주민동의율 100%가 필요한 엄청난 과제가 있다.

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그래도 여의도 서울아파트는 5,121평의 대지면적과 최대 800%의 용적률을 적용할 수 있기에 일반분양을 많이 할 수 있다고 보아 사업성이 뛰어나다고 볼 수 있다.

여의도 서울아파트의 대지면적은 5,121평이고 기부채납을 20%로 가정하면 기부채납 평수는 1,024평이고 사업면적은 4,097평이다. 만약 용적률을 800%까지 끌어모은다면 연면적은 32,776평이나 된다.

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여기에 아파트의 공급면적이 25,000평에다 7,776평 정도가 상업면적이라 가정하면 40평 60평 72평의 세대수는 각각 40평으로 짓는다면, 40평대로 짓는다면 세대수는 433세대, 60평은 224세대로, 72평은 155세대가 된다.

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40평 대 배정 공급면적을 5천평으로 하고 60평대 1만평, 72평을 1만평으로 배정받는다고 가정하면 구성되는 세대수는 총 (125+166+138)로 429세대가 된다.

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그래서 넉넉하게 1억원으로 평당가를 잡았다. 여기에 현금청산 금액은 제외하였다. 50평은 144세대로 총 7,200억이고 72평은 3,456억이다. 총 종전자산평가액은 10,656억원이다.

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공사비는 평당 1천만원으로 잡아보았고 연면적이 33,776평이므로 공사비 총액은 3,377억이 나온다.

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기타사업비는 조합운영비, 인허가비, 철거비, 이주비대출, 이자비용, 예비비 등이 포함된다. 모든 기타사업비를 총 합쳐 5천억원으로 가정했다.

이렇게 기타사업비, 공사비, 종전자산평가액 모든 것을 포함한 총 비용은 12,764억 + 3,377억 + 5,000억 = 21,141억원이다.

총수익은 일반분양수익, 조합원분양수익, 상가분양수익으로 잡아보았고 임대주택분양수익은 제외하였다.

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일반분양은 평당 1억 2천만원으로 잡아보았고, 조합원 분양가는 평당 1억원으로 잡아보았다. 아파트공급면적 25,000평 중 조합원분양면적이 10,656평이고 조합원들은 평수가 넓고 한강뷰가 잘 나오는 매물을 받는다고 가정하였다. 기존 50평 보유 사람들은 60평을, 기존 72평 보유 사람들은 72평을 받는다고 하면, 조합원분양수익은 10,656평 × 1억원으로 1,065,600,000,000원이다.

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상가시설 분양수익은 평당 7천만원으로 가정하였고 총 7,776평 정도의 상가면적이라 하면, 상가시설 분양수익은 544,320,000,000원이 나온다.

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일반분양 수익은 분양주택면적인 25,000평에서 조합원 분양면적 10,656평을 제외한 14,344평의 분양수익이다. 일반분양은 조합원에 비하면 조망이나 층수가 아쉽지만 평당 1억 2천으로 계산하면 1,721,280,000,000원이다.

총 수익은 3,331,200,000,000원으로 33,312억이다.

비례율은 "총수익 - 총비용에 종전자산평가액을 나눈 값"이다. 사업성이 얼마나 좋느냐 판단하는 기준이 되는 것으로 비례율이 높으면 높을수록 내 주택의 가치는 올라간다. 비례율을 계산하면, 114%나 된다. 다음 가정대로 한다면, 총 수익과 총 비용의 차이가 12,171억이나 되어 엄청난 사업성을 가진다.

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서울아파트는 비례율도 매우 높으며 용적률도 800% 이상까지 높일 수 있고 하이엔드 이상의 고급 아파트로 지을 수 있기 때문에 매우 높은 일반분양가와 완판까지 기대할 수 있는 대한민국 최대 재건축 대어이다. 문제는 역시 100% 동의율인데 이는 법으로 개정되어야 100% 동의가 가능할 것이다.

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50평을 소유한 사람들의 종전자산평가액이 50억이라면, 권리가액은 1.14 × 50억으로 57억원이고 평당 1억원의 조합원 분양가로 60평을 받는다면, 3억의 분담금만 내면 되고 72평 소유자가 72평을 받는다면 82억 - 72억 = 10억원을 환급받을 수 있다.