밤가시마을이란 일산 동구의 정발산동에 있고 밤나무가 많아서 지어진 명칭이다. 밤나무는 대문의 도깨비 얼굴과 엄나무를 통해 복을 기원하고 액막이 하는 아이템에 사용되었다고 한다.

정발산동의 이름 유래는 정씨와 박씨가 모여 살아 정박산이라 불렸다가 정발산으로 이름이 바뀌었다는 것과 혹은 산의 생김새가 솥과 주발처럼 생겨 정발산으로 이름을 자리잡았다고 한다.

오늘은 밤가시마을건영 높은 대지지분 재건축 선도지구 공모완료 사업성 분석입니다.

일산 동구 정발산동 밤가시마을

밤가시마을에 있는 밤가시 초가는 조선시대 서민들의 모습을 엿볼 수 있어 일산신도시에 유일하게 문화재로 지정된 곳이다. 특히, 일산 밤가시 초가는 도심 속에서 한옥의 정겨운 모습을 간직하고 있고 현재 정발산동에 위치한다. 밤가시마을의 밤리단길은 문화재 지정과 동시에 관광지로 촉망받게 되자 수많은 맛집들과 카페들이 생기면서 시작되었다.


일산 동구 정발산 기준 오른쪽 위치한 생활권에도 유명한 학원가가 있다. 그것이 바로 백석 학군과 백마 학군이다. 비평준화 시절 분당의 서현고와 쌍벽을 이루던 것이 바로 백석고이다. 지금은 위상이 떨어졌지만 썩어도 준치라고 학업 성취도도 높은 편이다. 단순히 학원 수로 비교하자면 오마 학군에 밀리지만 학원 개수가 많다고 해서 그것이 꼭 진학률에 큰 영향을 미치진 못한다.

일산 동구는 일산서구와 정발산을 기준으로 대칭을 이룬 듯 비슷하게 형성되어 바둑판처럼 단지가 구성되어있다. 과연 첫번째 신도시인 만큼 단지를 가지런하게 조성하였다. 하지만 서구와 동구는 확장성 면에서 다른 측면을 보인다. 서구는 남쪽으로 킨텍스가 발전을 주도하며 동구는 재건축 이슈와 함께 재기를 노리고 있다.


아쉬운 것은 고양시가 일자리가 적고 상업시설도 지역을 살려내지 못했다는 것이다. 라페스타와 원마운트도 공실천국에, CJ라이브시티도 무산되었다. 이케아와 스타필드 등도 덕양구에 있어 일산 서구 동구와는 크게 영향을 받지 못했다.

밤가시마을건영 7, 8단지

일산은 두 개의 생활권으로 나뉘는데 일산서구, 일산동구이고 일산동구에는 백마 학군이 유명하며 밤가시마을은 백마 학군과 오마 학군을 모두 이용할 수 있는 위치에 있다.


밤가시마을건영은 풍산역 초역세권이긴 하지만, 경의중앙선과 서해선이 지나간다. 경의중앙선은 배차간격이 지옥인 경의지옥선으로 유명하다. 다행히 서해선이 뚫리면서 예전보단 나아졌지만 3호선 역세권인 후곡마을에 비하면 교통이 약하다.

밤가시마을건영 7, 8단지는 세대수가 적어 아쉽긴하다. 하지만 대지지분이 매우 넓은 편이다. 율동초를 안고 있는 초품아에 풍산역 5분 거리, 밤리단길, 이마트 등 인프라도 잘 갖춰져있고 30평대 대지지분이 무려 20평 이상이고 빌라형 아파트인데도 지하주차장까지 연결된 아파트이다. 10분 거리에 병원이 있고 뒷편에는 자전거도로가 있어 조깅하기 좋다.


역시 구축이라 아쉽게도 녹물문제나 주차문제가 발생하는 것은 어쩔 수 없지만 지정주차가 가능하다고 한다.

사업성 분석


아쉽게도 분당과 다르게 고양시는 재건축 호재에도 불구하고 가격이 잠잠하다고 한다. 일부 단지에서만 선도지구 선정이 일산의 마지막 희망이라 기대감을 걸고 있다. 일산과 분당의 시작점은 똑같지만, 일자리와 교통이란 차이점이 이렇게 두 지역의 미래를 바꾸었다.


일산 선도지구 가장 유력한 단지는 "후곡마을3단지현대"인데 통합재건축이 진행중이고 일산역 초역세권 + 오마학군 + 용적률 최대 500%를 적용받을 수 있는 장점이 있다. 하지만 최근 실거래가를 보면 6억 3,500~7억 2,900으로 거래되어 크게 가격이 뛰지 않을 것을 볼 수 있다. 몇 억씩 시세가 튀는 분당과는 정말 다른 양상을 보이고 있다.


34평을 받는다고 가정하며 일반분양가는 평당 3천만원, 조합원 원가는 일반분양가의 75%, 용적률상향 호재를 가정하여 최대 300%, 기부채납은 10%, 공사비는 평당 750만원, 사업비는 공사비의 25%로 가정했다.


일반분양 평당 3천만원으로 가정하면, 일반분양가는 10억 2천만원이고 조합원 분양가는 7억 6,500만원이다.

평당 공사비 750만원으로 가정하면 계약면적이 55평이므로 412,500,000원이고 사업비는 25%로 가정했으니 103,125,000원이다.

아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 26평 - 기부채납 10% 2.6평 = 23.4평

일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 23.4평 - 필요 대지지분 10.75평 = 12.65평


일반분양 수익 = 일반분양가 10억 2천만원 - (건축비 + 사업비 = 515,625,000원) = 504,375,000원

대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양수익 504,375,000원 ÷ 필요 대지지분 10.75평 = 46,918,604원

일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 46,918,604원 × 일반분양 기여 대지지분 12.65평 = 593,520,348원

분담금 = 조합원 원가 765,000,000원 - 593,520,348원 = 1,358,520,348원으로 약 1억 3천만원으로 새 집 84타입을 받을 수 있다.