중동 선도지구 1등 유력단지 반달마을 재건축 사업성 분석

현재 중동에서 재건축될 확률이 높은 또 다른 단지가 반달마을이다. 반달마을, 은하마을이 현재 가장 유력하다. 부천시가 일을 제대로 하지 않아 사업성항목을 포함시키지 않았다. 원래는 포도마을과 은하마을이 가장 유력했다는데 어부지리로 반달마을이 선도지구 유력후보가 되었다고 한다.

오늘은 중동 선도지구 1등 유력단지 반달마을 재건축 사업성 분석입니다.

중동 재건축 선도지구 공모단지

분당의 경우 선도지구 공모대상 특별정비예정구역 67곳 중에서 무려 47곳이나 공모했고 평균 주민동의율이 90%나 된다. 그만큼 분당사람들은 재건축 호재에 편승하는 똑똑한 사람들이 많고 사활을 걸었다고 보면 된다.

나머지 1기 신도시인 일산도 84%, 평촌도 86%이다. 아쉽게도 중동은 80%, 산본은 77%로 다른 지역에 비해 주민동의율이 낮다. 주민동의율이 낮다는 것은 분담금 문제나 괜히 잘 살고 있는데 재건축하고 싶지 않다는 사람들이 꽤 있다는 것이다.

국토부에서 제시한 선정 평가기준에 더해 각 지자체에서 추가한 기준도 있는데 분당의 경우 상가소유자의 동의율이나 신탁, 공공시행에 대해서도 가점을 준다. 일산과 평촌은 국토부 방식을 그대로 따르고 있고 중동은 주민동의율 점수가 60점보다 10점 높은 70점이 만점이다. 산본의 경우 공공시행 방식에 가점을 준다.

즉, 중동은 주민동의율이 높으면 높을수록 재건축 선도지구에 선정될 확률이 매우 높아지는 것이다. 부천 중동신도시의 경우 선도지구 물량이 6천세대(4천호 + @)인 만큼 신청 단지 중 2~3개는 최종 선정될 확률이 높다. 다만, 여러 개의 부동산을 소유한 "다물권자"의 존재가 있을 수 있는데 현행법은 토지등소유자 1인의 지위만 인정하고 복수동의는 인정하지 않는다.

11월 선도지구로 선정된다면 즉시 특별정비계획을 수립하고 재건축 패스트트랙이 도입되어 신탁사나 LH 등의 민간공동으로 재건축이 추진되기에 엎어질 확률이 매우 높아지는 것이다.

반달마을A/B

반달마을은 중동 재건축에 포함되지만 아쉽게도 7호선 노선은 아닌 1호선 노선의 역세권이다. 1호선은 7호선과 달리 강남까지 환승없이 가지는 못한다. 다만, 굉장히 긴 노선을 가지고 경기도와 서울을 연결하는 노선이다. 문제는 1호선은 "강한 자만 살아남을 수 있는 곳"이다. 수많은 빌런들이 모여있고 노선이 오래되다 보니 이상한 냄새가 나는 곳이다.

반달마을은 중동, 상동이 새로 생기면서 93년부터 입주한 아파트이다. 반달마을 선경, 삼익, 동아, 건영, 극동아파트 단지로 구성된다. 송내역 인근에 있고 한아름사거리부터 서촌사거리까지 걸쳐 있다. 마을 주변으로 구지공원이 있고 수도권제1순환고속도로가 있어 도로교통과 자연환경도 쾌적하다.

반달마을은 총 6개의 단지로 43개 동, 총 4,081세대가 거주한다. 선경동아는 13개 동, 915세대, 삼익아파트는 9개동, 864세대, 건영아파트는 10개 동, 912세대, 신라극동은 11개 동, 1,390세대이다. 반달마을 A지구는 동아, 건영, 선경, 삼익이고 반달마을 B지구는 극동이다. 반달마을 재건축은 A지구 B지구 별개로 진행 중이니 헷갈리면 안 된다.

"입지"

송내역 역세권이고 인천과 서울이 그리 멀지는 않다. 신분당선이 강남과 연장된다면 1호선 송내역에서 강남까지의 거리는 38분 정도 걸릴 것으로 예상된다. 부인초, 부인중을 안고 있으며 둘리의 거리, 로데오 거리 등 인프라가 잘 갖추어져 있는 편이지만 보도블록을 공사했을 때 기존 낮은 연석구간을 고려하지 않고 높게 공사하여 유모차나 휠체어 등의 보도블록 진입이 어렵다고 한다.

오래된 아파트이다 보니 주차난이 심하고 이중주차, 주차 공간이 부족한 단점이 있다. 가끔 녹물이 있는 세대도 있다고 한다.

반달마을 사업성 분석

반달마을 A구역을 중심으로 사업성 분석을 해보았습니다. 총 3,570세대에 평균 용적률은 221%, 1993년 완공되어 32년 차이다. 대지면적이 37,393평이고 세대수가 3,570세대라 평균 대지지분이 12평이고 연면적은 용적률 330%로 가정하면 123,397평이고 84타입 증가율은 5%, 59타입 증가율은 38% 밖에 안된다.

용적률이 높아지면 높아질수록 사업성은 좋아지는데 이번에는 330%로 가정하고 기부채납 10%, 일반분양가는 평당 3,000만원, 조합원 원가는 일반분양가 × 0.75, 공사비는 평당 750만원, 사업비는 공사비의 25%로 가정했다.