한창 하락했던 22년에 아파트를 주운 사람들은 정말 이득이다. 공포 분위기에 매수하기는 참 어렵겠지만 그때가 바닥이었고 설령 그때보다 하락했더라도 다시 회복할 가능성은 매우 크다. 22년에 급격한 하락장이 올 것이라고 예측한 사람들은 정말 대단하고 현명한 사람이라 판단할 수 밖에 없다.

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하락할 거라고 말한 사람들도 있었지만, 그 누구도 미국이 금리를 이렇게 크게 올려 부동산, 채권, 주식 등 모든 자산을 무너뜨릴 것이라 생각하고 저점 매수한 사람은 드물 것이다. 만약, 맞췄다면 막대한 부를 이뤘을 것이다.

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이렇게 시장이 급변하고 다시 상승장으로 갈 때는 더욱 겸속하게 시장을 바라보고 매일 꾸준히 공부해야겠다는 생각만 든다. 하지만 재개발, 재건축에게는 폭등한 공사비와 엄청난 분담금으로 옥석 가리는 것이 매우 중요해진 현실이다.

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오늘은 재개발 재건축 정비사업 판단기준 입지, 사업성, 분담금 납부능력에 대한 분석입니다.

불과 2~3년 전만 해도 아파트 평당 도급 공사비는 300만원에서 500만원이고 하이엔드 급도 600만원에서 700만원이었다. 그런데 이제는 아무 브랜드가 아니더라도 평당 600~800만원의 시대가 왔다. 이렇게 인플레이션이 무서운 것이다. 기업은 이윤을 추구하는 곳이고 절대 손해를 안 보려한다.

인플레이션에 맞게 공사비를 올리고 분양가를 올린다. 그리고 회사에서 일하는 근로자에게는 임금동결이나 매우 적은 임금상승률을 제시한다. 본래 정비사업이란 것이 조합원들이 돈을 각출해서 사업하는 것이 아니라 일반분양 뒤 분양수입 및 분담금으로 진행한다.

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그렇다면 조합에서 도급공사비를 주기 전까지는 부동산 프로젝트 파이낸싱, PF로 자금조달을 한다. 여기서 중요한 것이 시공사의 신용등급이다. 시공사의 신용등급이 높으면 높을수록 조달금리가 낮아지는데 과거에는 0.2%밖에 차이가 안 났지만 요즘은 2%도 넘게 차이난다.

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그리고 마이너 시공사는 큰 시공사에 비해 자금조달이 불리하지만 자금조달이 불리하는 것을 언급하지 않고 평당 공사비만 강조한다. 아무리 도급공사비가 낮아도 금융비용에서 깨지기에 결국 도찐개찐이다.

종전에 시공계약을 했던 조합들도 시공사가 공사비를 어떻게든 올리고 있고 조합은 "에스컬레이션 조항"을 하는데 "에스컬레이션 조항"은 착공 이후로는 물가상승분을 반영하지 않겠다는 조항이다. 하지만 이 에스컬레이션 조항 때문에 시공사에서 일방적으로 공사비를 인상시키지는 못하니 조합이 설계변경을 요구했다거나 품목을 교체했다는 등의 핑계를 사용한다.

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오직, 서울 핵심지 + 대규모 구역만 경쟁입찰과 수주전이 등장했지만 그래도 서울 시장이 뜨거워지면서 재개발, 재건축에 관심을 가지는 사람들이 증가했다.

외국에서 전쟁이 발발하여 원자재 가격들이 폭등하고 건설업 자체에도 총체국 난국이 발생했다. 순살사태는 공사비 폭등했음에도 불구하고 원가반영을 안 해주다 보니 적자 공사를 하고 "최저입찰제 + 중소기업적합제품 + 하청의 재하청"으로 넘어가는 과정에서 발생했다.

전 정권은 정비사업을 규제하는데 중점을 두고 신규 정비구역 지정은 절대 해주지 않고 기존 정비사업의 인허가도 소극적으로 했다. 그런데 지금은 새롭게 진행하는 재개발도 많아졌고 재건축은 안전진단 통과도 호재가 아니게 되었다. 이렇게 전과 달리 대상지가 많아지다 보니 재개발, 재건축 추진한다고 다 오르는 시대가 끝났다.

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그래서 이젠 재개발, 재건축 투자 사업성을 판단하는 3가지 기준을 세워야 할 때이다.

재개발, 재건축 투자는 시간이 지나 신축아파트가 되고 인근 신축과의 차이만큼 시세차익을 얻는다. 생각보다 사업성이 안 좋아 분담금을 1억에서 2억을 더 내든, 생각보다 오래 걸려 완공까지 10년이 걸리든 완공만 되면 안전마진의 폭 안에서 "얼마나 더 먹느냐"가 관건이다.

재개발, 재건축 투자는 리스크가 있기에 다른 투자보다 더 높은 수익률을 보인다. 그래서 앞으로 꼭 기억해야 할 3가지 기준이 ⓐ 사업성, ⓑ 입지, ⓒ 분담금 납부능력이다.

사업성은 간단히 말하면 "일반분양 세대수"가 얼마나 되는 것이다. 이를 알 수 있는 방법은 현재 용적률은 낮고 미래에 받을 용적률이 높은 것이다. 용적률이란 "대지면적에 대한 연면적의 비율"로 연면적은 전체 건축물 바닥면적의 합이고 100평짜리 대지에 100평자리 단독주택을 짓는다면 용적률 100%이다. 만약, 50평짜리 건축물을 2층으로 올리면 이거도 용적률 100%이다.

용적률이 높다는 것은 건축 연면적이 높다는 것이고 그만큼 사업성이 높다. 그래서 많은 사람들이 더 높은 용적률로 건축할 수 있게 종상향을 요구한다.

사업성도 중요하지만 입지가 좋으면 사업성이 떨어져도 계속 진행하는 경우가 있다. 대표적으로 강남권 재건축이고 보통 재개발의 일반분양 세대수가 재건축보다 압도적으로 많다. 재건축도 5층짜리 주공아파트들은 대지지분이 높아 분담금이 없고 대형평수도 신청가능한 사업성을 보여준다.

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하지만 강남에 분양하는 물량들은 똑같이 1세대를 분양해도 분양가가 다르다. 지방 정비사업에서 일반분양 세대가 극단적으로 1천세대라고 하면 사람들은 사업성이 좋다고 생각하기보다는 "완판 걱정"을 한다. 하지만 강남은 완판 걱정하는 사람들이 드물다. 오히려 가고 싶어하는 사람이 더 많을 뿐이다.

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결국 입지가 좋으면 분담금을 더 납부해도 완성된 후의 신축의 가치가 다르기 때문에 정비사업이 진행된다.

사업성이 좋아도 주민들이 분담금을 낼 여력이 없다면 골치아프다. 아이유가 살던 래미안 첼리투스는 1:1 재건축의 사례로 최고 56층까지 건축했다. 그때 당시 조합원당 평균 분담금이 5억 4천만원이었지만 진행되고 1:1 재건축 덕에 고품격 아파트로 탄생했다.

분담금을 감당할 수 있는 사람들이 적다면 아무리 좋은 입지라도 반대하는 사람들이 많아 사업이 지지부진하거나 취소될 수도 있다. 대표적인 곳이 노령층이 많은 원주민 비율이 높은 곳이다. 꼭 1:1 재건축이 아니고 사업성이 조금 떨어져도 분담금을 기꺼이 낼 사람들이 많다면 사업이 계속 진행된다.