한때 빚을 내서 집을 사는 것이 당연한 것처럼 여겨졌던 시기가 있었다. 그때는 집값이 무한정 상승하던 때였지만 지금은 아니다. 그래서 규제지역이 엄청 생기고 투기과열지구에다 분양권 세율도 엄청났다. 무주택, 1주택자는 집값이 더 떨어지지 않을까 하는 마음에 집을 아직 매수 못하였다.

​

다주택자나 2주택자 이상은 똘똘한 한채로 갈아타고 있다. 부동산은 심리싸움이므로 매수심리가 꺾이는 시기에는 급한 매도자 역시 매수자의 조건을 협상해야한다. 어려운 시기일수록 부동산 상승기 때 구경하기 어려운 핵심지역, 급매, 경매 등으로 저렴한 부동산을 취득할 수 있다.

​

오늘은 원자재 공사비 인건비 상승 따른 건설업계 분양가 상승 불가피에 대한 분석입니다.

코로나 19와 이스라엘-하마스, 우크라이나-러시아 전쟁 등의 이슈 등으로 글로벌 경기의 긴장감은 끝없이 이어진다. 24년 9월 기준으로 미국에선 금리인하 0.5%라는 빅컷을 감행했다. 이는 경기침체에 대한 위기를 느낀 것이라 당일 미국 주식은 하락세로 마감했다.

​

서울과 수도권의 분양시장은 핫한데 가격 경쟁력과 입지가 떨어지는 곳은 미분양이 나타나는 양극화가 심화되고 있다. 최근 정부에선 PF유동성을 공급하며 빌라 같은 소규모 주택의 주택수 산정 제외 등의 정책을 내지만 역부족이다.

​

아파트 건설현장에서 잇따라 발생한 부실시공은 시공품질과 과정의 신뢰성을 잃게 만들었다. 노후건물의 급속한 증가는 규모별 적절한 시공사와 가격을 찾지 못해 소비자의 선택에 어려움을 준다. 신축도 불가능한데 리모델링의 경우 더 어려운 프로세스를 가진다.

​

일반적으로 건설사는 소규모 건물의 시공이 이익이 남지 않아 기피하며 소규모 건물주는 예산 등을 감안해 실력이 검증되지 않은 업체에 시공을 맡겼다 손해보는 경우도 있다.

​

최근 건설사업에선 시공품질의 불신과 부실시공, 건설원가 등에 대한 사회적 시선이 따가워져 건설사의 원가공개 및 사업의 저가하도급 등 불공정 관행을 없애려고 한다.

건설현장에서 발생하는 부실시공과 안전사고의 주요 원인은 "불법하도급"이다. 하도급을 주는 업체의 경우 공사부담을 줄일 수 있고 소규모 건설업체도 손쉽게 일감을 따낼 수 있다. 특히, 하청의 하청, 즉, 재하도급을 통해서만 살아남을 수 있는 영세업체들이 무너지면서 부실시공이 발생했다.

20년~21년 건설된 아파트를 걸러라는 이야기가 있었다. 과거엔 그 사람이 한 말을 헛소리라 치부했지만 실제로는 부실공사로 순살아파트 및 처참한 붕괴가 발생해 블라인드좌를 재평가한 날이 있었다. 20~21년도에 건설된 아파트들은 자재를 빼돌린 것보단 받은 공사비에 맞추어 아파트를 지으려다 자재를 아끼게 되고 실제 공사에 들어가야 할 자재가 부족하다 보니 문제가 생겼다.

​

또한, 원청은 무리한 설계변경을 요구하고 하도급 업체에 대한 싼값의 공사 재발주가 과거 큰 사건의 원인이 되었다. 불법하도급이 멈춰지지 않는 이유는 시공사는 하도급을 통해 조직과 인력 운용비용을 줄이고 하수급인은 재하도급을 통해 수급인 수준으로 중간 수수료를 챙겨가고 직접 시공하지 않아 사고에 대한 책임을 피하고 인력관리도 쉽게 할 수 있기 때문이다.

앞서 말했듯이 건설사에서 평당 가격으로 공사수주를 하고 나면 이후 세부업체에 대해서는 하도급, 재하도급을 준다. 하도급과 재하도급을 반복하는 과정에서 원도급자와 도급자 모두 남기는 것을 원하기에 "최저가 입찰제도"를 통해 입찰이 진행된다. 최저가 입찰 등으로 저입찰공사를 수주한 하도급체는 자연히 공사단가를 낮추기 위해 노력하여 부실시공이 이루어진다.

하도급, 재하도급의 경우 저렴하게 공사비를 낙찰받았다고 해도 시공사와 감리사가 제 역할을 한다면 부실시공이 이루어지기 어렵다. 그런데 감리의 경우 발주청이나 지자체의 관리감독업무를 대신해 업무를 수행하기에 시공사가 발주하지 않으면 먹고 살기 어렵다.

그래서 감리는 시공사의 눈치를 보고 문제를 눈감아주는 일이 발생하는 것이다. 시공사가 부실시공을 하지 않는 것에 대한 강한 의지를 보인다면, 감리도 똑바로 감리를 하겠지만 부실시공에 대한 부실한 의지를 보인다면 감리도 자기 일을 제대로 하지 않고 눈감아줄 수 밖에 없다.

국제 원자재 및 부자재 가격 변동성이 커지고 있다. 태풍과 장마 등의 자연재해로 농산물 가격은 치솟지만 철광석과 유연탄의 가격은 하락하고 있다. 유연탄은 시멘트의 필수재료로 중국 부동산 불황으로 유연탄의 수요가 감소하고 철광석도 중국 부동산 불황에 의해 가격이 하락했다.

그동안 치솟던 건설공사비지수가 하락한 것은 희소식이다. 20년부터 끝없이 오르던 공사비지수는 2개월 연속 하락세를 맞았다. 건자재 가격 변동에는 그동안 지속된 공사비 상승 및 고금리 기조로 신규 공사의 씨가 말랐다는 의미도 담고 있기에 공급이 줄어든다고 판단할 수 있다.

하지만 국제 원자재 가격이 안정되고 환율이 내려갈 확률이 높기에 당분간은 이전처럼 공사비가 급격히 오를 확률이 적다고 전문가들은 말한다. 하지만 건설공사비는 재료 비용 뿐만 아니라 인건비, 장비비용도 포함하기에 원자재 가격 하락만으로 건설공사비가 크게 하락할 것을 기대하면 안 된다.

​

건설사들도 공사비가 지나치게 높아 공사를 중단한 곳들이 새롭게 공사를 시작하거나 프로젝트를 따내고 있다. 자재비 하락으로 공사 원가 상승 압박에 벗어나고 8.8 부동산 대책으로 물량도 늘어날 것을 예상하고 있다. 그래서 시멘트 및 철광석 가격을 낮춰달라고 요구하고 있다.

​

반면, 자재사측은 난감하다. 시멘트나 철강 업계는 지속된 건설경기 침체로 수요가 급감하여 실적이 악화되어 가격인하를 한다면 기업엔 위기이다. 시멘트 업계에선 가격인하 요구에 오히려 시멘트 업계가 제시한 가격인상분이 다 반영되지 않았고 전기료 및 인건비 등을 생각하면 오히려 인상해야 한다 주장한다. 철강업계도 중국산 철강이 저가로 들어오는 상황이라 여기서 가격을 내리면 큰 출혈이 발생한다고 주장하고 있다.