22년도는 하락기였지만 자산의 퀀텀점프를 할 기회가 있던 시기였다. 자산관리로 가장 좋은 방법을 꼽는다면 역시, 상급지 갈아타기인데 22년에 기회를 준비해오던 사람들은 상급지로 갈아타기에 성공했다.

현 정부는 부동산 규제를 많이 완화시켜주었지만 여전히 다주택자에 대한 규제가 남아있고 식물정권이라 야당에 질질 끌려가고 있는 상태이다. 취득세 중과완화가 아직까지 이루어지지 못하는 것이 그 증거이다. 이러한 이유로 다주택자들은 일부 물건을 매각 후 똘똘한 1채로 상급지로 갈아타기를 시도했다.

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오늘은 일시적 2주택 비과세 상급지 갈아타기 4가지 전략에 대한 포스팅입니다.

우리가 인생을 살면서 기회가 10년에 1번 꼴은 찾아온다. 00년~10년 사이의 서브프라임 모기지 사태도 있었고 20년에는 코로나 사태가 있었다. 이런 기회는 언제 찾아올지 모르지만 매일 신문을 보며 계속 경제상황을 공부하고 분석해야 한다.

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평범한 사람들은 기회를 잡기 어렵다. 물려 있거나 아님 들어갈 용기가 없는 것이다. 우리가 두려움을 이겨내고 한 발자국만 내딛으면 상급지 갈아티가 가능하다. 우리가 상급지로 갈아타려면 역시 비과세를 잘 활용해야하며, 구축으로 이동할 거면 재개발, 재건축 아파트로 이사하는 것도 좋은 방법이다.

상급지 갈아타기를 4가지 방법이 있다. 먼저, 일시적 2주택 비과세(연속으로 가능), 두번째로 종전주택과 분양권/입주권 활용, 세번째로 정비사업 갈아타기, 마지막으로 초기 재개발 및 주택임대사업자 활용하는 것이다. 각각의 방법을 잘 활용한다면 분명 좋은 결과가 나타나고 무주택자라도 내 집 마련의 목표를 달성할 수 있으니 기억하는 것이 좋다.

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일시적 2주택 비과세를 연속으로 사용하는 것이 가장 유용한 방법이다. 방법은 다음과 같다.

ⓐ 종전주택을 취득한 후 1년 후에 신규주택을 취득하기

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ⓑ 종전주택 최소 2년 이상 보유할 것, 다만, 취득시 조정이었다면 2년 거주 + 2년 보유할 것

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ⓒ 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 매각할 것

이 3가지 조건을 지킨다면 종전주택은 비과세가 가능하고 연속적으로 이용하여 자산 점프를 실시할 수 있다. 평생 1회만 이용되는 것과 헷갈릴 수 있는데 평생 1회만 비과세해주는 것은 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례이다.

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우리 세법에선 종전주택 매도일과 신규주택 매수일이 같으면 종전주택을 먼저 매도한 것으로 본다. 하지만 현실에선 한계가 있는데 연속해서 비과세를 받는 것이 어렵고 아무리 들개처럼 싸돌아다녀야한다지만 계속 이사다니는 것은 가족들에게 힘들다.

가는 곳이 상급지라면 이미 보유한 주택보다 가격이 더 올랐을 가능성이 크다. 2번 주택을 매각해서 3번 주택으로 가려고 하는데, 같은 기간 동안 2번 주택은 5천만원 올랐는데 3번 주택은 3억이 오른다면 돈이 모자른다. 이 경우엔 실거주 대신 본인은 다른 주택에 전세나 월세로 살고 전세로 매수하는 것이다.

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이렇게 해야만 빈번한 이사 없이 보유주택은 연속해서 매각이 가능하다. 다만, 취득 당시 조정지역이면 반드시 2년 거주해야 한다.

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또한, 상급지로 갈아타고 싶다면 적절한 레버리지를 활용하는 것이다. 예를들어, 분당에서 강동으로 갈아탄다고 하면 분당이 1억 오를 때 강동이 2억 오른다면, 분당 비과세를 받아도 1억이 더 필요하다. 이때, 레버리지로 대출 혹은 전세보증금을 활용한다.

연속적으로 일시적 2주택 비과세를 이용하는 것 말고 바로 분양권과 조합원 입주권으로 신축으로 가는 방법이다.

만약, 종전주택을 3년 이후 매각한다면, 종전주택은 비과세가 가능하나 바로 신축으로 들어가는 새 아파트에는 3년 이내 전입하고 반드시 1년 이상 거주해야한다. 이는 규제지역 뿐만 아니라 비규제지역도 포함되고 1년 이상 계속해서 거주해야하므로 잠깐 전출한 후 다시 전입 후 1년 채우는 것도 안된다.

재개발, 재건축, 신통기획, 모아타운, 가로주택정비사업 등을 활용해서 신축으로 들어가는 것이다. 문제는 시간이다. 원래 살고 있던 주택이 있는 상태에서 정비사업 진행 가능성이 있는 주택을 매수한다.

이때, 주의해야할 것은 둘 다 주택이므로 종전주택 비과세를 받기 위해선 일시적 2주택 활용하여 새로 재개발 물건을 매수 후 3년 내 원래 있던 집을 매도해야 한다. 재개발/재건축은 시간이 굉장히 오래 걸릴 수 있으니 다주택으로 전환하여 정비사업이 될 만한 주택을 계속 매수하는 것이 조금이라도 신축에 들어갈 확률을 높여주는 방법이다. 하지만 문제는 취득세 중과, 종부세, 양도세 중과다.

마지막으로 정비사업이 진행될 만한 주택을 다수 보유하되 종부세 부담을 줄이기 위하여 임대주택을 활용하는 것이다. 그런데 종부세 합산배제를 받기 위해선 의무기간이 10년이나 되는 단점이 있다.

그래도 주택임대사업자의 이점은 2가지가 있다. 먼저, 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례를 활용하는 것이다. 주택임대사업자가 거주하는 주택을 양도할 때 요건을 갖춰 등록한 임대주택은 비과세 판단 시에 제외함으로써 거주주택 비과세가 가능한데 일생에 1번만 가능하다.

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두번째로 포괄양수도를 통해 토지거래허가구역 물건을 취득하는 것이다. 현재 토지거래허가구역에선 실거주자인 경우 해당 물건을 취득할 수 있다. 그러한 이유로 시세보다 더 높은 가격에 해당 지역에 경매물건이 낙찰되는 경우가 있다. 경매는 이러한 제한이 없기 때문이다.

주택임대사업자 포괄양수도 물건은 토지거래허가구역의 제한을 받지 않는다. 즉, 당장 실거주 못하고 세를 끼어 정비사업이 진행될 것을 기대하고 싶을 때 활용하는 방법이다. 다만, 포괄양수도를 통한 매수 시 그때부터 다시 10년을 임대해야 세제혜택을 받을 수 있다.