한국은행의 고민은 깊어진다. 미국을 따라 금리를 인하할 것인가, 아니면 집값 상승을 막기 위해 금리를 지금처럼 동결할 것인가. 보통 금리가 인하하면 이자부담이 적어져 더 많은 사람들이 주택매수에 동참한다. 안 그래도 FOMO에 두려운 2030들이 벼르고 있었는데 금리인하까지 된다면 그 여파는 굉장할 것이다.

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오늘은 DSR에 전세자금대출 포함된다면 ? 갭투자 전세사기가 사라질까에 대한 포스팅입니다.

24년 기준 새로운 기준을 적용한 가계대출 순위에서 세계 5위를 차지한 대한민국이다. 24년 1분기말 가계대출은 1,767조원으로 전년동기대비 1.6% 증가하였고 24년 7월 비금융권 가계대출은 전월대비 5.3조원 증가하였다. 증가세를 막기 위해 9월 1일부터 2단계 스트레스 DSR을 적용하여 명목 GDP 성장률 이내에서 안정적으로 관리하려 한다.

금융당국은 가계대출이 4월부터 증가세로 전환한 이후 정책성 대출과 은행권 주담대를 중심으로 계속 증가하고 있다고 발표했다. 가계부채 관리를 위해 면밀한 모니터링을 하고 9월 1일부터 2단계 스트레스 DSR이 시행되면서 은행권이 모든 가계대출에 대해 관리목적의 DSR산출이 개시되는 만큼, 금융권 스스로가 경각심을 가지고 상환능력만큼 대출해주는 관행을 확립해 나가려 한다.

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정확히는 차주단위 DSR을 적용하지 않는다는 것이지 총 DSR계산에도 배제되지는 않는다. 예를들어, 중도금 대출이 많은 차주가 신용대출이 불가한 경우를 들 수 있다. 중도금 대출 자체를 받을 때는 DSR을 보지 않아 중도금 대출이 실행된다. 그러나 나중에 신용대출을 받을 때는 앞서 중도금 대출을 받은 것이 DSR계산에 포함된다. 그래서 신용대출이 받기 어려울 수 있다.

전세제도가 안고 있는 위험요소는 주택경기가 하락한다면 전세보증금이 주택가격 보다 높아지는 역전세 현상이 일어나는 것이 있다. 두번째로 집주인이 전세보증금만으로 주택을 매수하는 무자본 갭투자가 있다. 세번째로 임차인이 집주인의 세금 체납 여부, 신용상태를 확인하기가 어려울 경우 전세보증금 미반환 위험에 노출된다. 마지막으로 전세대출에 따른 갭투자 증가가 있다.

그래서 강경대응으로 은행 자율적으로 전세자금대출로 전세수요를 막아버렸다. 하지만 실수요자에 대한 문제가 커지자 정부에서도 오락가락하고 은행에서 알아서 하라고 해버렸다. 만약, 은행이 더 강경하게 간다면 전세자금대출을 DSR에 포함시켜버리고 전세자금대출로 갭투자를 막아버릴 것이다.

전세자금대출은 임차인의 주거안정을 위해 도입되어 전세계약 기간 동안 저렴한 이자로 월세보다 더 안정적으로 거주할 수 있다. 전세자금대출은 SGI, HF, LH에서 보증서를 발급해주면 그 보증서를 담보로 실행되기에 은행은 별다른 리스크 없이 전세보증금의 최대 80%까지 임차인에게 빌려줄 수 있다.

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그런데 전세자금대출에 DSR을 적용해버리면 임차인이 전세자금대출을 제대로 못 받을 수 있다. 특히, 신용대출이 많으면 대출이 더 어려워진다. 신용대출은 주담대보다 만기가 짧아 원리금이 비싸기 때문이다.

고가주택에 전세로 들어가기는 어렵다. 왜냐하면, 1금융권에서 전세자금대출 한도는 최대 5억이고 1주택자라면 이마저도 한도가 다 안 나온다. 전세보증금의 한도가 서울이 7억, 지방과 수도권은 5억이다. 서울보증보험의 경우 임차보증금 한도는 없지만 최대 전세자금대출 한도는 5억이기에 9억원의 전세를 살아도 내 돈 4억이 필요하다.

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DSR의 근본 취지는 본인 연봉으로 얼마나 대출상환이 가능한지 보고 과도한 대출을 막는 것이다. 전세자금대출은 기본적으로 돌려받을 임차보증금이 대출금 상환 재원이 있기에 임차인 본인 소득으로 갚는 것이 아니다. 전세대출 원금은 DSR 산정 때 제외되고 다른 대출을 받을 때 전세대출의 이자부분만 DSR계산에 들어간다.

전세보증금을 DSR에 포함시키는 주장은 전세를 금융의 관점에서 봐야한다고 한다. 금리가 주택시장에 미치는 영향은 우리가 22년때 끔찍하게 느꼈을 것이다. 그래서 높은 금리를 헷지하는 방법으로 상당수 주택 매입자에게 전세는 타인의 자금을 활용해 주택을 매수하기 위한 용도로 썼다.

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즉, 임대인은 전세임차인의 전세보증금을 활용하여 주식이나 다른 집을 매수하기도 하고 전세보증금만큼 주택담보대출을 받지 않아도 되니 전세보증금은 무이자 상품으로 쓴 것이다. 이러다 역전세가 뜨고 전세사기가 사회적으로 큰 문제가 되었다.

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그래서 DSR 산정 예외적용을 줄이기 위해 전세보증금대출 원금상환액을 임대인의 DSR에 반영하고자 했다. 하지만 전세보증금 반환이 힘든 집주인들 때문에 이는 뒤로 미뤄졌다.

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만약, 임대인이 임차인으로부터 받는 전세보증금을 임대인의 DSR에 포함된다면 어떻게 될까 ?

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KB시세 10억원, 비규제지역 서울 아파트 전세시세가 5억인 경우, 일반적으로 갭투자를 하면, 5억원이 필요하다. 비규제지역이므로 LTV 70%이므로 7억원에 후순위 대출까지 낸다면 7억 + @로 매수할 수 있다.

연봉 1억인 사람에 전세보증금 만기를 2년~4년으로 적용하고 이자를 2%로 가정하면, 5억에 대한 전세에 4년 만기에 4% 상환을 가정하면, 매년 1억 416만원의 원금에 이자 2%인 1천만원으로 총 연간원리금은 1억 1,416만원이다. 해당 전세보증금만으로 DSR이 무려 100%가 넘는다. 결국 전세보증금이 DSR에 포함된다면 그야말로 재앙이 되는 것이다.

DSR규제를 막을 수는 없다. 가계대출 완화는 스트레스 DSR 3단계로 기대할 수는 없다. 우리나라는 실물자산 보유 비중이 매우 높고 단기간에 부채 규모를 GDP 규모 이내로 축소하기 매우 어렵다. 이에 전세자금대출에도 DSR을 적용하자는 의견이 적용되면 제도화될 수도 있다. 그렇다면 갭투자는 매우 어려워진다.

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임대인의 DSR에 전세보증금 비율도 합산하는 방향으로 간다면 보증금 만기산정 방식에 따라 임대인의 DSR 비율이 크게 달라진다. 따라서, 전세자금대출의 DSR 산정시에는 대출만기를 어떻게 설정할지 정부에서 면밀히 검토하여 시장에 충격을 주지 않아야 한다고 판단한다.

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전세자금대출은 이자만 갚는 대출방식으로 전세보증금을 DSR에 적용한다면 실제 만기 적용이 아니라 주담대처럼 장기적 만기로 설정해야 합리적일 것이다. 2년이나 4년 이렇게 적용한다면 기존 임대인은 폭망하는 것이다.