분당은 1기 신도시 특별법에서 가장 핫한 곳이다. 어느 누구도 분당의 진격을 막기 어려울 것 같다. 하지만 막대한 분담금이 문제인데 여기서 분담금이 오히려 환급되는 아파트들이 있다. 이번 재건축 선도지구로 선정되어 정비사업을 추진한다면 약 1억 8천만~4억원까지 되는데, 파크타운(대형), 이매청구성지(중형), 장안타운(소형)이다.
오늘은 분담금 환급 최대 4억 분당 재건축 선도지구 장안타운빌라에 대한 포스팅입니다.
성남에 사는 것이 아니라 분당에 산다
1기 신도시의 대장인 분당은 "천당 위에 분당", "하늘 아래 분당"이란 별명을 가질 정도로 엄청난 입지를 가지고 가격이 천정부지로 오른다는 뜻을 가진다. 1기 신도시 개발 당시부터 분당 신도시에는 "신도시의 새로운 모델"을 만들겠다는 목표를 가지고 심혈을 크게 기울였다. 예를들어, 신도시 개발을 관장하는 LH의 본사가 모두 분당까지 이전하며 일을 진행하였고 본사를 이전할 정도로 노력을 들여 만들었다.
어디에 사냐고 질문을 받으면 경기도나 성남에 산다고 말하지 않고 "분당"에 산다고 얘기한다. 분당이 오랫동안 명성을 이어갈 수 있었던 것은 일자리, 학군과 학원가, 서울과의 접근성 덕이다. 어딜 가든 학원가나 학교가 아파트 단지 근처 있고 서현중, 수내중, 내정중, 낙생고, 분당중앙고 등 분당에 속한 대부분 학교의 학업성취도가 매우 뛰어나다.
게다가 신분당선에 수인분당선으로 서울 강남까지의 접근성도 편해 1기 신도시 중에 최고이며 왠만한 서울을 씹어먹는다. 게다가 판교신도시는 수많은 벤처기업 등의 일자리가 많고 대부분 고소득자들이기에 비싼 아파트를 소유할 능력이 된다.
진격의 분당
가장 인기가 많은 분당은 현재 재건축을 위해 진격하고 있고 동의율 눈치싸움을 하고 있다. 분당 신도시엔 이미 주민동의율 90%가 넘는 단지들이 상당히 있는 것으로 아는데 비공개로 한 곳도 있다. 그래서 주민동의율 뿐만 아니라 파급효과, 사업실현가능성, 도시기능 활성화 등에서도 점수를 높게 받으려 한다.
성남시는 23일부터 27일까지 5일간 1기 신도시 재건축 선도지구 공모접수를 진행했다. 분당은 선도지구 물량이 가장 많으며 무려 8천세대나 하고 선도지구에 선정된다면 안전진단 완화 및 면제, 용적률 상향, 종상향, 공공기여 완화, 각종 인허가 통합으로 심의절차 단축, 초과이익환수제 개편(통과되기 어려움) 등의 혜택을 받는다.
관건은 주민동의율 확보인데 주민동의율은 선도지구 평가기준에서 가장 높은 점수로 100점 증에 60점이나 된다. 동의율이 95%를 넘으면 만점인 60점이 부과된다. 그래서 동의율 높은 곳이 장땡이다. 문제는 분당의 경쟁률이 너무 높다보니 동의율이 90% 이상이 되어야 그나마 경쟁력 있다는 것이다.
현재 재건축 선도지구에 가능성이 높은 곳은 이매청구성지, 양지마을, 파크타운, 시범단지, 정자일로가 있다.
분당 장안타운
분당 장안타운은 동의율이 무려 97.9%나 된다.
그래서 재건축 시뮬레이션을 돌려보니 환급금만 1억 2천만에서 4억원에 달할 것으로 분석하고 있다. 설계시 감정평가법인에서 추정한 예상 용적률은 250%, 공공으로 기여하는 면적은 3,251.3제곱미터 규모의 공원과 현금납부가 이루어진다.
추정 공사비는 약 850만원인데, 850만원은 과거 하이엔드 브랜드가 적용된 잠실우성4차, 가락삼익맨션, 여의도 한양아파트 등이랑 비교해서 추정한 금액이다. 장안타운은 현재 평당 3,200만원 수준인데 재건축 된다면 최대 4,000만원 이상으로 증가할 것으로 보인다.
"입지"
장안타운은 분당구 분당동에 위치하고 입지를 보자면 율동공원이 근처에 있고 나무와 숲이 우거진 자연친화적인 곳이다. 부촌으로 유명한 분당에서도 이렇게 조용하고 자연친화적인 곳은 드물다. 장안초를 안고 있는 초품아에 장안중, 분당대진고를 근처에 두고 있다.
아쉬운건 분당동이 수내역, 서현역과 거리가 멀어 출퇴근시 차가 많이 밀린다. 그래서 GTX-A의 호재가 있는 이매청구나 백현마을에 가격경쟁력이 떨어지고 구축이라 주차공간이 적어 주차하기 힘들며 엘리베이터가 자주 고장난다는 단점이 있다.
간단한 사업성 분석
장안타운빌라 통합재건축의 평균 용적률은 96%이며, 평균 대지지분은 27평이나 된다. 아쉽게도 2종일반주거지역이지만 선도지구가 선정된다면 3종일반주거지역까지 상향될 것으로 기대된다. 대지면적이 17,370평이고 2종일반주거지역의 상한용적률인 250%로 가정한다면 상한연면적은 17,370 × 2.5 = 43,425평이다. 59타입 증가 세대수는 1,105세대, 84타입 증가 세대수는 684세대이다.
보통, 조합원 분양가에 조합원의 대지가 속한다. 그래서 조합원 원가를 대략적으로 추정할 때 공사비 + 기타사업비를 사용한다. 하지만, 실제 조합원 분양가와 차이가 나기에 조합원 분양가는 일반분양가 × 0.75로 가정했다.
59타입으로 받는다고 가정하고 공사비는 850만원, 기타사업비는 공사비의 25%, 기부채납 10%, 용적률 상향으로 300%, 일반분양가는 평당 4천만원으로 가정했다.
아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 27평 - 기부채납 10% 2.7평 = 24.3평
일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 24.3평 - 필요 대지지분 7평 = 17.3평
평당 4천만원으로 가정했으니 25평은 일반분양가가 10억이고 조합원 분양가는 7.5억으로 가정한다. 공사비는 평당 800만원이고 계약면적이 37평이므로 296,000,000원이고 기타사업비는 74,000,000원이다.
일반분양 수익 = 일반분양가 10억 - 건축비 + 사업비 370,000,000 = 630,000,000원
대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양수익 630,000,000 ÷ 필요 대지지분 7평 = 90,000,000원
일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 90,000,000원 × 일반분양 기여 대지지분 17.3평 = 1,557,000,000원
분담금 = 조합원 분양가 750,000,000 - 1,557,000,000 = -807,000,000원으로 25평으로 받고 3종일반주거지역까지 상향된다면 환급금이 꽤나 나온다.