평촌 샘마을 재건축 점수 2위 선도지구 선정 임박

평촌에도 선도지구 선정될 확률이 높은 아파트들이 점점 그 베일을 벗고 있다. 1위는 꿈마을(귀인), 2위는 샘마을, 3위는 꿈마을(민백), 4위는 한가람, 5위는 샛별단지, 6위는 목련마을이다. 선도지구에 선정되려면 동의율도 중요하지만, 사업의 파급성, 공공기여 등의 다른 점수들도 필요하다.

오늘은 평촌 샘마을 재건축 점수 2위 선도지구 선정 임박에 대한 분석입니다.

평촌신도시 재건축

평촌신도시에서 선도지구에 선정되기 위해 통합재건축 단지 9곳이 신청하였다. 2개 구역은 이미 95% 최고점에 육박하며 세대수 등에서 유리한 "소형 평형"구역과 경쟁을 한다. 평가에서 단 1~2점 차이로 희비가 엇갈릴 수 있을 정도로 아슬아슬한 상태이다.

평촌은 이주대책단지로 지정된 영구임대아파트를 제외하고 총 19개의 특별예정구역으로 나눠지는데 이 중 9개가 신청서를 접수했다. 선도지구에 신청한 단지는 샛별한양 1, 2, 3단지, 은하수한양 + 샛별한양, 한가람한양 + 삼성두산, 공작럭키 + 성일, 목련두산 + 우성, 초원부영, 꿈마을 귀인, 꿈마을 민백, 샘마을이다. 세대수로는 총 1만 7,692세대이다.

재건축이 추진되는 총 단지가 전체 세대의 약 절반이고 평촌 최대 선정물량이 6천세대인 것을 감안하면 경쟁률이 2.95 대 1이며 경쟁률이 5 대 1이나 되는 분당과는 차이가 큰 편이다. 안양시는 10월 중 평가기준 점수를 평가하고 11월에 선도지구를 발표할 예정이다. 선도지구에 선정된 단지들은 다른 것은 몰라도 정권의 성과를 만들어내기 위해 무조건 재건축은 확정일 것이다.

선도지구는 특별정비계획 수립과 안전진단 면제, 공공성 기여에 따른 혜택을 받고 사업시행계획 및 관리처분인가, 이주 및 재건축 등을 거치고 2030년 안에 재건축이 완료할 목표라고 한다. 선도지구에 선정되지 않은 아파트는 앞으로 재건축되지 못할 확률도 있지만 6천세대를 맞추기 위해 25년부터 단계별로 정비사업이 시작될 것이다.

평촌 샘마을

평촌 샘마을 아파트단지는 평촌에서 재건축할 확률이 매우 높은 아파트단지이다. 예상동의율이 90.82%이고 정량적 점수가 30점으로 총점이 85.36점으로 예상된다. 정량적 점수에는 정주환경 개선 시급성, 도시기능 활성화, 정비사업 파급효과, 사업실현가능성이 포함되며 이 모든 것을 통합한 것이 85점 이상이 나온 것이다.

단지 사이가 넓고 쾌적하며, 자유공원 등 녹지가 바로 옆에 있고 유치원에 안양남초등학교, 대안, 대안여중학교 모두를 안고 있는 아파트 단지이다. 샘마을 아파트는 샘마을우방, 샘마을대우한양, 샘마을쌍용, 샘마을임광 4개의 아파트 단지로 이루어져있다.

아쉽게도 4호선 평촌역과는 거리가 좀 된다. 약 1.8KM 정도 떨어져 있어 역세권이라고는 하기 어렵다. 하지만 수도권 제1순환고속도로가 바로 위에 있고 인덕원-동탄선이 현재 공사중이고 조용하며 깨끗하고 유해시설이 없는 쾌적한 단지이다. 또한, 도보권에 롯데마트와 학원가가 있다. 역이랑 멀기에 소음피해가 적지만 구축이라 주차하기가 어려운 단점이 있다.

재건축 분석

평촌에선 샘마을 아파트 단지가 대지지분이 최상위급으로 평가받고 있는데 20평 이상이나 된다. 20평 이상은 샘마을, 목련, 꿈마을 정도 밖에 안 된다. 게다가 샘마을은 중대형평수 위주라 일반분양 세대수도 꽤나 나올 것으로 보인다. 평균 시세가 7억~10억 대의 가격대를 유지하고 있어 평촌신도시의 저력을 보여준다.

샘마을대우한양은 1,072세대, 샘마을쌍용은 384세대, 샘마을우방은 488세대, 샘마을임광은 390세대이다. 용적률은 평균 206~208%이다. 총 세대수는 2,334세대이다. 평균 대지지분이 무려 20평이나 되고 용적률 상향 330%라 가정하면 연면적은 155,459평이 된다. 84타입 증가율은 102%, 59타입 증가율은 166%나 된다.

보통 조합원 분양가는 공사비 + 사업비 등이 포함되는데 조합원 분양가에는 조합원의 토지분은 제외된다. 하지만, 단지마다의 대지지분이 다르고 요새 조합원 분양가와 일반분양가의 차이가 그리 크지 않으니 조합원 분양가에 조합원 토지분은 제외하지 않았다.

일반분양은 34평을 받는다고 가정하고 일반분양가는 평당 4천만원, 공사비는 평당 750만원, 기부채납 10%, 용적률 상향으로 330%, 조합원 분양가는 일반분양가의 75%, 사업비는 공사비의 25%로 가정했다.