과천은 대한민국에서 가장 치안이 좋고 살기 좋아 은퇴한 부자들이 많이 이사가는 곳이다. 아직 개발제한구역이 많이 있어 개발이 덜 된 기회의 땅이기도 하다. 하지만, 이미 그 땅의 주인은 다 정해져있다는 것이 함정이다.
오늘은 비서울권 최대 분양가 과천 프레스티어 자이 평당 6천만원 강남급 분양에 대한 포스팅입니다.
과천 재건축
현재 과천시에서 추진하는 과천 재건축 단지는 과천주공 4단지(과천 프레스티어 자이), 과천주공 5단지(24년 사업시행계획인가), 과천주공 8, 9단지(24년 사업시행계획인가), 과천주공 10단지(21년 조합설립인가), 주암마을(23년 관리처분인가)이다.
과천주공아파트 대부분이 재건축되고 있는 것이나 마찬가지로 1기 재건축은 3단지 래미안 슈르, 11단지 래미안 에코팰리스였다. 하지만 3단지 래미안 슈르부터 건축규제나 세대수 증가 등의 여러 사업성 갈등을 많이 겪었다. 그 뒤에 03년 용적률 규제, 환경단체의 반발, 5층짜리 저층아파트 용적률 140% 제한, 15층 중층 아파트 용적률 180% 제한 등의 문제로 1:1 재건축을 진행하게 되었다.
35년 과천시 도시기본계획에선 재건축 및 도시개발 상황에 맞춰 인구 15만명까지 증가하였다. 그리고 부림동 부림마을 단독주택 단지의 재개발 사업, 문원동 청계마을과 공원마을, 중앙동 단독주택 단지, 별양동 향촌마을 등 주택단지에서도 재개발 사업이 추진되고 있다. 특히, 주암동 장군마을을 시작으로 4기 재건축 사업이 진행되려 한다.
06년도에도 평당가가 서울을 제치자 뉴스에 오르락내리락했는데 이번에도 과천주공 4단지 프레스티어 자이가 평당 6천만원 이상으로 비서울권 최고 평당가로 언론을 타기 시작했다.
과천 프레스티어 자이
과천 프레스티어 자이는 과천주공 4단지의 재건축 아파트로 과천시 별양동 7번지 일원에 위치한다. 프레스티어 자이는 최고 35층, 11개 동, 총 1,445세대의 규모로 이 중 287세대만 일반분양하여 대부분은 조합원이 들고간다. "프레스티어"라는 이름은 "PRESTIGE=권위, 위신"와 단계를 의미하는 "티어=TIER"를 합친 말이다
프리미엄 커뮤니티는 기본으로 스카이브릿지가 있어 청계산 관망이 가능하고 수영장, 골프장, 헬스장, 독서실, 커튼월룩, 조식서비스, 스카이라운지 등 모든 것을 갖추고 조합원 홍보영상도 서울 강남급으로 빵빵하다. 남향 위주의 단지배치이고 채광을 최대한 누릴 수 있게 하고 단지 중앙에는 축구장 면적보다 큰 대규모 잔디광장을 설치하였다.
전용면적 49㎡는 44가구, 59㎡는 70가구, 74㎡는 98가구, 84㎡는 73가구, 99㎡는 2가구로 4인가구 선호도가 높은 중형 평형이 다수 공급되며 분양가는 논란도 있지만 평균 6,275만원이나 된다. 전용면적 84㎡ 기준으로 21~22억이나 된다.
"입지"
문원초, 과천문원중, 과천고, 과천중앙고, 과천여고, 과천외고 등이 인접하고 아쉽게도 초품아는 아니다. 주변에 과천자이, 래미안슈르, 과천주공 5단지, 힐스테이트 과천청사역 같은 초고가 아파트들이 몰려있어 규모의 경제를 이루고 있고 이들 시세는 키맞추기로 상승할 것이다.
GTX-C의 호재가 있고 정부과천시청역 초역세권이며, 도보 3분만에 갈 수 있다. 단지 주변에는 중앙공원과 청사앞 소공원 등이 있어 살기 좋은 숲세권의 장점을 보여준다. 관문체육공원, 원더파크, 서울대공원, 국립현대미술관, 국립과천과학관, 과천식물원 등도 인근에 있다.
분양가
25평이 16억이라 하면 평당 6,400만원인데 얼마 전 나온 에델루이는 강남 대치동이란 장점과 분양가 상한제로 16억이란 저렴한(?) 분양가지만 강남도, 서울도 아닌 과천에서 평당 6천 이상의 어마무시한 분양가가 나와 논란이 있다.
과천 푸르지오써밋의 33평 시세는 22억 5천만원이고 과천 센트럴 푸르지오써밋은 34평이 18억, 과천자이는 33평이 20억 2천만원, 과천 위버필드는 20억 3,300의 최근 실거래가 나왔다. 주변을 비교해도 시세차익은 어려울 수도 있지만, 서울과 비교하면 언젠가 시세차익이 날 수도 있을 것 같다.
분양일정
※ 모집공고일 : 24년 9월 27일
※ 1순위 접수(과천시) : 24년 10월 8일
※ 1순위 접수(기타) : 24년 10월 10일
※ 당첨자 발표 : 24년 10월 16일
※ 계약일 : 24년 10월 28일~30일
※ 입주예정일 : 27년 10월
주의사항
과천시는 비규제지역이고 분양가 상한제 미적용 지역으로 실거주 의무가 없고 전매제한은 1년, 재당첨 제한은 투기과열지구 1순위만 5년 제한이 걸린다. 중도금 대출은 60%, 계약금 10%, 잔금 30%이고 LTV 70%로 가정한다면, 필요 현금은 6.55억 이상이 있어야 한다. LTV 70~80%를 적용받는다고 해도 워낙 분양가가 비싸니 현금이 많지 않으면 청약통장을 날리는 것이다.
수도권, 서울 거주자들이 분양신청 가능하지만 과천시 1년 거주 우선권이 주어진다. 청약예치금을 맞추고 입주자저축에 12개월 이상 가입해야 한다. 무주택자나 다주택자도 청약이 가능한데, 분양가가 어마무시하니 돈 많은 다주택자들이 지원할 가능성도 있다. 하지만 일반분양 수가 워낙 적고 과천시 거주자 우선이라 당첨되기는 어려워보인다.