사업성을 분석하기 위해선 굉장히 다양한 정보가 있어야 한다. 보상비, 사업비, 예비비, 공사비, 조합운영비, 택지비, 건축비, 감정평가 수수료 등의 현금흐름에 관한 금액과 총 수익, 즉, 일반분양 수익과 조합원 분양 수익, 임대주택 수익 등이 있다. 그리고 종전 자산평가액을 알아야 구체적인 사업성이 나온다.

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하지만 그런 것은 사업시행인가 이후가 되서야 나오는데 그 전에 전문가가 아닌 우리가 사업성을 판단하고 투자할 지 어떻게 판단할까 ? 그것은 대지지분과 용적률이 있다.

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오늘은 건축 사업성 판단방법 : 용적률, 대지지분, 일반분양수에 대한 포스팅입니다.

용적률과 사업성

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많은 사람들이 층이 높으면 무조건 용적률이 높다고 착각할 수 있는데 건폐율을 낮게 해서 층수만 높일 수 있는데 20평으로 10층을 올려도 용적률은 200%이다. 보통 건폐율을 낮춰 단지를 쾌적하게 만들지만 사업성 향상과 한강 조망 등 뷰가 중요한 곳은 층수를 높이기 위해 용적률을 더 높이려고 노력한다.

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용적률이 주어지지 않은채로 초고층으로 짓는다면 초고층 공사 시 공사비 및 공기 증가로 전체 사업비가 늘어나 사업성은 낮아지는 결과가 나온다. 그래서 보통 조합원들의 선택으로 초고층이 결정되는데 사람들이 비용을 더 부담하더라도 부가적으로 가치가 더 높다면 초고층으로 공사한다.

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하지만 모르는 사람들은 초고층 공사가 항상 특혜라고 생각하여 용적률을 더 주는 것과 혼동하는 경우도 있다. 용적률이 높은 건축물이 고층으로 지어지지만 "고층 = 높은 용적률"은 아니다.

"오피스텔과 주상복합이 아파트보다 가치가 떨어지는 이유"

한국의 법에서 도시, 군관리계획에서 사람들이 많이 아는 용도지역, 용도지구, 용도구역이 지정된다. 일명 지역지구제로 불리는 3종 체계인데 가장 유명한 것은 용도지역이다. 용도지역은 건축물의 용도, 건폐율, 높이 등에 대한 기준을 정하고 있어 가장 사업성과 직결된다.

보통, 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 대표되고 모든 토지에 지정해야 하고 중복해서 지정할 수 없다. 부동산 지도를 볼 때 3가지 습관을 키워야 한다. ⓐ 일반지도, ⓑ 위성지도, ⓒ지적편집도를 보는 것이다.

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같은 주거지역이라도 1종일반, 2종일반, 3종일반주거지역이냐에 따라 용적률이 달라진다. 보통 용적률이 높으면 좋다고만 생각 할 수 있지만 "현재 용적률은 낮고, 미래 용적률이 높은 곳"이 좋다.


예를들어, 주상복합아파트와 오피스텔은 상대적으로 아파트보다 가치가 떨어지는데 이유가 용적률에 있다. 주상복합 붐을 열었던 타워팰리스는 여전히 고가를 유지하지만 우리나라 최고급 단지의 위상은 아니다. 2002년 준공하고 20년차가 된 타워팰리스는 일반상업지역에 건축되어 용적률이 900%나 된다.

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워낙 잘 지었고 상징성이 있어 가격이 높지만 건물 자체는 신축이랑 비교하면 감가상각이 많이 일어났다. 오피스텔도 마찬가지로 아무리 아파텔로 아파트와 같은 면적으로 지었어도 용적률이 600~900%이다. "주상복합이나 오피스텔은 이미 용적률을 최대한 사용했기에 앞으로의 사업성이 안 나온다."

대지지분과 사업성

대지지분은 우리가 주택을 매수할 때 얻는 땅의 크기이다. 보통 용적률이 낮은 단지는 대부분 대지지분이 높은데 반드시 그런 것은 아니다. 대표적인게 상계주공 5단지이다. 분담금이 무려 5억이라는 뉴스가 나왔다.


용적률을 보면 대부분 200% 전후의 용적률로 상당히 높다. 따라서, 중층 재건축 시대가 올 때 상대적으로 중소형 평수로 이루어진 상계동은 어렵다. 분담금 폭탄이 된 이유도 1세대당 보유한 대지지분이 매우 낮기 때문이다.


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일반분양이 많지 않은 강남도 분담금이 7억~8억 이상 시대가 되었고 1:1 재건축을 하면 10억원까지 분담금이 나온다는 이야기도 있다. 물론 이 케이스는 초고층과 고급화로 추진하기 때문인데 최근 평균 분담금은 4억~5억까지 가고 있다.

사업성의 핵심은 일반분양 세대수

그래도 제일 중요한 사업성의 핵심은 일반분양 세대수이다. 일반분양이 많다는 것은 분담금이 낮아지고 사업성이 좋아진다. 그래도 재건축 시 대지지분이 낮아지고 세대수가 늘어난 만큼 쾌적성이 떨어지는 단점이 있다.


1:1재건축을 추진한 아파트는 래미안 첼리투스인데 이 아파트는 분담금을 낼 여력이 있는 사람들이 많기에 1:1 재건축의 새로운 신화를 만들어냈다. 하지만 평범한 사람들은 분담금을 크게 낼 여력이 없다. 그렇기에 일반세대 분양수가 많은 곳을 노려야한다.


갈수록 높아지는 공사비로 사업성 이슈가 커질 것이다. 분담금 3억이 평균 분담금이 된 시대에서 아무 정비사업에 무작정 뛰어든다면 위험해진다. 얼죽신이라고 해서 얼어죽어도 신축만 좋아하는 현재 트랜드에서 정비사업이 완료된 곳은 굉장히 귀하다. 앞으로 서울 사업은 핵심지든 비핵심지든 사업 표류가 많아 질 것이다. 그래서 분담금은 어쩔 수 없이 상승한다는 것을 인정하고 정비사업에 진입해야한다.