1기 신도시 특별법 호재 동의율 90% 선도지구 선정 임박 중동 포도마을

맛있는 포도가 아니라 중동에 있는 아파트 단지이름이다. 1기 신도시 중동의 재건축 선도지구 유망단지인 포도마을은 괜찮은 입지를 가지고 있다. 게다가 대형단지 밖에 없어서 중소형 평수를 받는다면 분담금을 내는 것이 아니라 오히려 환급받는 말도 있다.

오늘은 1기 신도시 특별법 호재 동의율 90% 선도지구 선정 임박 중동 포도마을에 대한 분석입니다.

부천 중동신도시

부천시는 인천으로 진입하기 위해 반드시 거쳐야 하는 지역이다. 지하철 1호선과 7호선이 지나가므로 서울을 가는 인천 사람들에게 반드시 거쳐야 하는 관문이기도 하다. 특히, 7호선은 다른 지역을 빙 둘러 서울로 가는 노선이 아니기에 수요가 높다. 앞서 말했듯이 중동은 7호선 상단과 하단으로 나누어서 보는 것이 좋다.

오늘 소개할 포도마을은 7호선 하단에 위치하며 7호선 하단은 중대형 평형으로 구성된 단지들이 많고 밀집해있다. 게다가 대부분의 인프라도 여기에 위치한다. 유동 인구가 많다보니 그에 따라 상권이 발달하였다. 유동 인구의 영향으로 다양한 편의시설과 인프라는 물론 맛집과 쇼핑몰, 대형마트, 백화점까지 있고 이런 상권이 여러 개가 있다.

중동 하단은 부천시청역이 가장 알짜배기 구역이고 현대백화점, 롯데백화점, 중앙공원, 대학병원이 모두 여기에 있고 신도시의 특징인 바둑판처럼 배열된 단지들이 초품아로 위치한다.

포도마을

포도마을은 1970년대 중반까지만 해도 포도재배지로 유명하여 포도마을이란 이름이 붙었다. 7호선 하단에 위치하지만 역과 가까운 단지에 소형 평형들도 조금 있다. 포도마을 삼보아파트는 20~30평형대로 구성, 미리내마을은 역과 가까우며 유일하게 10평대가 있다. 그래서 소형 평수 아파트에 갭투자하는 사람들이 많았다.

부천시는 자급자족하는 분당을 제외하고 일자리를 가진 지역의 배후지역으로 가장 많은 수요를 감당할 수 있는 곳이다. 또한, 교통의 발전으로 더 성장할 수 있는데 이는 GTX-B와 D의 영향으로 김포공항까지 연결되며 홍대-대장선으로 마포까지 이동할 수 있다. 물론, 바로 실현되기는 어렵고 오랜 시간이 걸릴 미래의 가치라는 것을 기억해야 한다.

중동 포도마을은 포도마을삼보영남과 포도마을뉴서울의 3개의 단지로 이루어져있다. 포도삼보영남은 22평, 27평, 30평의 중소형 단지로 역세권에다 부천시청, 현대백화점 등의 상권을 바로 아용하며 신도초를 안고 있는 초품아이다. 삼보, 영남은 24개동, 1,836세대이며 뉴서울 아파트는 대단지로 이루어져있고 6개동 310세대가 거주한다.

사업성 분석

포도삼보영남과 포도마을뉴서울의 총 세대수를 합치면 2,136세대이고 대지면적은 23,485 + 6,199로 29,684평이다. 여기에 용적률을 300%로 가정하여 상한 연면적을 구하면 89,052평이 사업면적이 된다.

포도마을 삼보영남은 23평이 416세대, 28평이 860세대, 31평이 560평으로 중소형 평수로 이루어져있고 포도마을 뉴서울은 대형평수가 310세대다.

일반분양을 25평으로 선택하고 조합원 분양가는 일반분양가 × 0.8으로 가정한다. 사업비는 공사비의 25%로 평당 공사비는 700만원, 일반분양가는 평당 3,500만원, 기부채납은 10%로 가정했다.

평당 3,500만원이면 25평은 8억 7,500만원이 일반분양가이고 25평 조합원 분양가는 7억원이다. 7억원에 조합원 토지분을 제외해야 한다. 근데 각기 다른 조합원의 대지지분을 제외하긴 어려워 조합원 분양가는 일반분양가의 70~80%로 잡았다. 본디, 조합원 원가 = 건설비 + 기타사업비 정도로 가격이 매겨지는데, 건설비나 기타사업비 모두가 올라 대게 일반분양가와 크게 차이가 안 난다.

아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 14평 - 기부채납 10% = 12.6평

일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 12.6평 - 7평 = 5.6평