한강 더블역세권 잠실우성 아파트 시공사 재건축 분석

현재 잠실우성은 시공사 선정에 열을 올리고 있다고 한다. 삼성, 현대, GS의 3파전이 벌리고 있다. 잠실우성은 그만큼 잠실동을 넘어 서울 최고의 입지이자 재건축 초대어이기에 서울에 사는 사람들에게 큰 주목을 받고 있다.

오늘은 대한민국 최고 입지 중 하나인 잠실의 한강 더블역세권 잠실우성 아파트 시공사 재건축 분석입니다.

잠실우성

잠실우성은 송파구 잠실동 101-1번지 일대에 위치하며 구역면적은 120,354㎡이며 용도지역은 3종일반주거지역이다. 잠실우성의 평균 용적률은 180% 정도이고 평형은 26평, 31평, 42평, 43평, 52평으로 이루어져있다. 설계변경으로 최고층수 49층, 2,680세대로 바뀌었다.

21년 조합설립인가되고 현재 시공사 선정 중이다. 조합은 빨리 시공사를 선정하려고 하는데 이유는 "돈" 때문이다. 재개발에서 조합원이 되었다고 조합원들이 조합비를 납부하지는 않는다. 재개발에선 총 지출이나 사업비가 천문학적인 금액이 나온다. 그런데 이것을 조합이 부담하지 않는다 ? 그럼 어디서 부담할까 ? 바로 시공사이다.

시공사에서 돈을 빌려 최대한 빨리 사업을 하려고 하는 것이다. 여기서 조합장의 능력과 추진력이 평가받는다. 조합장이 능력 있는 사람이라면 사업을 최대한 빠르게 하는 것이 오히려 시공사에게 큰 돈을 빌린다해도 훨씬 절약하는 방법이기 때문이다. 시공사로부터 돈을 빌리는 것은 결국 시공사로부터 질질 끌려다니게 되고 추후 공사비 인상을 해도 아무 말 못하게 한다. 그래서 에스컬레이션 조항들이 나오는 것이다.

현재 잠실우성은 사업시행인가를 기다리는 과정이다. 보통 사업시행인가 단계는 개략적인 건축계획을 구체화하며 단지설계, 건축물 배치, 임대주택 세대수, 단지 내 정비기반 시설 등이 포함된다. 구체적인 설계안이 나오며 정비구역지정 때 나온 대략적인 세대수가 아닌 구체적인 아파트 세대수와 부대복리시설 면적이 나온다.

입지

잠실우성은 공세권 + 우리나라 최고의 지하철 노선이 2개(2호선 + 9호선)나 지나간다. 잠실운동장이 옆에 있어 야구 시즌에 좀 시끄러울 수 있다. 현재는 40년 가까이 되어 오래되었지만 관리가 잘 되어있으며 치안도 너무 잘 되어 있어 안전한 동네라 한다.

탄천과 접하고 있어 일부 고층은 한강뷰가 가능할 것이고 코엑스, 강남 대치동 접근성도 뛰어나다. 정신여고, 정신여중, 아주중, 아주초가 근처에 있다. 서울시에선 도시, 건축공동위원회에서 잠실 스포츠 MICE 민자사업의 세부개발계획을 정했는데 돔형 야구장, 스포츠 콤플렉스, 수영장, 각종 스포츠 시설, 전시장, 업무 컨벤션, 숙박, 상업시설 등이 있다.

사업성 분석

기존 구역면적 36,407평에서 2,578평 기부채납하였고 33,829평에서 정비사업이 이루어진다. 건축계획에서는 용적률 299.93%로 아파트 및 부대복리시설이 지어지는데 최고층수는 49층에 170M까지 올라간다.

변경된 후 세대수는 2,680세대에 임대주택은 342세대가 되고 85㎡ 이하 규모의 주택이 전체 주택수에서 차지하는 비율이 60%나 된다. 대지면적이 33,829평이고 용적률이 약 3배이므로 총 사업면적은 101,460평이고 아파트는 98,000평이고 상가는 3,460평이다.