청약제도는 무주택 서민들을 위해 아파트를 공급하기 위해 77년 처음 도입되었다. 40년 이상 된 정책으로 그 본질은 바뀌지 않았지만 현재는 돈이 돈을 버는 제도로 바뀐 것 같다. 누가봐도 좋은 입지의 아파트를 갖기 위해선 무주택을 오래 유지해야하고 다자녀, 청약통장 가입기간 등의 조건에 높은 점수를 가져야 하며 청약에 지원하기 위한 돈도 많아야한다.

처음엔 누구나 집을 갖기 위해 청약제도를 시행했건만, 높아지는 분양가에 모두가 아파트 청약을 할 수 없는 좌절감을 느끼게 되어 이를 보완하기 위해 특별공급이 도입되었다.

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오늘은 24년 청약제도 정복 다자녀 특별공급 신생아 특별공급 완전 공략하기에 대한 포스팅입니다.

청약제도는 청약통장에 일정 금액 이상의 돈을 예치한 사람들만이 아파트 청약에 도전할 수 있다. 당첨자는 납입기간, 납입횟수, 부양가족수, 무주택기간 등 일정한 조건을 기준으로 심사하여 선정된다.

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청약제도는 30년 넘게 유지되며 부동산 시장의 수요와 공급을 조절하였다. 1기 신도시 공급과 2000년대 초반 2기 신도시 공급으로 많은 사람들이 내 집을 가질 수 있게 되었다. 16년부터는 전매제한 강화, 1순위 자격 요건 강화, 무주택자 당첨 비중 확대 등 조건이 점점 더 까다로워지면서 실수요자에게 더 유리하게 되었다. 특히, 지난 정권에는 청약에 대한 규제도 굉장히 까다로웠다.

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하지만 전쟁과 코로나 사태 등으로 극심한 인플레이션을 겪고 높은 공사비와 인허가 문제 등으로 공급은 부족해졌고 23년부터는 청약제도를 또 변경하였다. 85㎡ 이하 추첨제 부활, 1주택자 기존 주택 처분 의무폐지, 무순위 청약 시 무주택, 거주지 요건 폐지 등 규제가 완화되었다.

23년부터는 청년이 가장 수혜를 받게 되었다. 청년 특공이 생기고 1인 가구이면서 결혼을 하지 않으면 절대적으로 불리했던 청년을 위한 청약제도가 생겼다. 24년에는 아기, 출산, 신생아가 메인 키워드로 신생아 특례대출로 신혼부부와 청년들이 이번에는 놓치지 않겠다고 기회를 포착하여 내 집을 많이 마련했다.

새로운 제도로 14세에 청약통장을 만드는 경우 19세가 되었을 때 최대 600만원까지 인정금액이 늘어나게 된다. 그래서 가입기간이 5년으로 늘어나서 어릴 때부터 청약통장을 조금씩 납부하여 600만원까지 모아두면 19세가 될 때부터 바로 청약을 넣을 수 있다.

청약가점은 무주택세대 구성원으로 무주택기간 최대 32점(15년), 부양가족 수 6명 이상 최대 35점, 청약저축 가입기간 15년 이상 최대 17점으로 84점이 만점이다. 하지만 변경되어 배우자 통장 보유 기간의 1/2을 합산하여 최대 3점까지 인정해준다.

기존에는 부부가 특공을 중복신청만 해도 부적격이고 일반공급은 규제지역이면 중복신청시에 부부 모두 부적격이다. 청약통장 보유기간이 본인 5년(7점), 배우자 4년(6점)이라면 본인 청약 시 5년(7점)과 배우자 2년(3점)으로 10점을 인정받는다. 즉, 배우자의 통장가입기간 50%까지 합산가능하여 점수를 상호호환이 가능하다.

총점은 84점이고 청약 커트라인을 보면 69점, 64점이 많다. 4인가구 최대점수가 69점이고 3인가구 최대점수가 64점이다. 부양가족이 늘지 않는다면 더 이상 가점이 올라가지 않는다. 69점이라고 다 당첨되는 것은 아닌데 추첨을 통해 진행되기 때문에 69점이어도 떨어질 수 있다.

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그런데 변경된 내용에서는 동점 상황에서의 추첨을 청약통장 가입이 길수록 당첨이 될 수 있기에 청약통장은 왠만하면 깨지 않는게 더 좋다.

최근 특별공급이 신설된 것이 1인가구 생애최초 특별공급과 청년특공이다. 결혼을 하지 않아 가점제에서 불리한 청년들에게 청년특공이라는 혜택이 생긴 것이다. 또한, 신생아 특별공급이 생기는데 공공분양에 신생아 특별공급 항목이 새로 생기고 민간분양에서는 우선공급 0순위에 해당한다.

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민간분양은 생애최초 및 신혼부부 특별공급에 소득 조건에 따라 우선공급과 일반공급이 있는데 아이를 낳거나 2년 내 임신 및 출산이 증명되면 결혼을 하지 않더라도 먼저 기회를 준다.

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40년 전만에도 산아제한 정책이 적용되어 반포주공 분양할 때 정관수술을 하면 우선공급했는데 참, 시대가 많이 바뀌었다.

공공분양 특별공급과 60㎡ 이하 일반공급은 소득조건이 있다. 소득은 전년 도시근로자 가구당 월평균소득, 기준은 가구수별로 정해진다. 이번에 변경되어 자녀가 많을수록 소득기준이 완화된다. 자녀가 1명이면, 10%, 2명이면 20%까지 상향된다.

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만약, 4인가구 공공분양 일반공급을 도전한다면 7,622,056원을 넘으면 안되지만 자녀가 2명이라면 20% 상향해서 120%인 9,146,467원으로 높아져 소득이 많아도 청약에 가능하다.

신혼부부 특별공급은 민간분양에서 자녀 수로 결정되고 무자녀 신혼부부는 추첨제였다. 공공분양의 경우 13점으로 자녀가 없는 경우 점수가 안되서 당첨되기 어려웠다. 그래도 공공분양에서 추첨제가 신설된다. 추첨제로 진행되기에 가점이 없어도 공공분양에 도전해보는 것이 좋다.

고소득 맞벌이 부부도 민간분양 특별공급에 당첨될 수도 있지만 기존에는 공공분양의 소득조건이 너무 빡셌다. 그러나 추첨제 덕에 맞벌이가구는 최대 월평균소득 200%까지 적용된다.

소형저가주택이란 수도권 공시지가 1억 3천, 비수도권 공시지가 8천 이하의 주택이다. 소형저가주택이 있어도 주택수로 산정되지 않고 특별공급도 가능하다. 유주택자였던 부모님이 갑자기 특별공급 대상자가 될 수도 있고 조부모님을 모시고 있던 사람도 노부모부양특별공급 뿐만 아니라 생애최초특별공급, 결혼한 사람이라면 신혼부부 특별공급 모두 지원가능할 수 있다.

본래 청약 우대형 청약통장은 19세 이상~34세 이하, 총급여 3천만원까지만 가능할 수 있었다. 하지만 24년부터 청약 주택드림 청약통장이 신설되어 연소득 5천만원 이하의 만 19세~34세 무주택자 청년이 가입할 수 있다. 청약주택드림 통장은 납입한도가 100만원이고 청약 당첨 후에도 해당 통장으로 계약금을 납부하거나 잔금 자금 등을 모으는 예금 기능도 할 수 있다.

기존 청약통장과의 가장 큰 차이점은 해당 통장에 1년 이상 강비하면 분양가 6억원, 전용 85㎡ 이하 주택에 당첨되었을 때 최대 40년 만기로 금리는 연 2.2~3.6% 범위 내에 제공되는 청년주택드림 대출과 연동된다. 또한, 출산과 결혼 포인트가 주어지면 최대 금리가 1.5%전까지 적용된다.