재개발 투자는 어렵다. 사업성을 따져보고 분양자격을 검토하며 이 재개발 구역에 사업추진에 따른 리스크는 없는지 체크해야한다. 재개발 투자는 굉장히 큰 돈을 벌 수 있는 투자이기도 하다. 물론, 사업지연이 되거나 구역해제되는 아픔을 겪을 수 있지만 초기 때부터 인내심 있게 매물을 가진 사람들은 그에 따른 보상을 얻는다.

하지만 시기적으로 부동산 시장이 상승장에 있을 때에는 새 아파트가 될 수 있다는 점에서 매력이 있다. 하지만 재개발 투자는 열악한 주거지역의 낡은 주택 등을 정비하는 사업이고 공동주택, 부대복리시설을 짓는 사업이다. 그 안에 수많은 이해관계가 얽혀있다.

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오늘은 재개발 어려운 이유와 재개발 투자지역 선택하기에 대한 포스팅입니다.

재개발 사업은 완료된다면 "신축"이란 이름으로 큰 돈도 벌면서 안전자산을 얻게된다. 그래서 호갱노노나 아파트실거래가 등 다양한 어플에선 갑론을박이 많이 일어나고 아파트 칭찬글이나 까내리는 글 등 다양한 내용이 올라온다. 이는 재개발 찬성자와 반대자들이 사업을 추진하거나 방해하기 위한 작업글일 수도 있고 친절히 후기를 쓰는 경우도 있다.

재개발 사업은 노후주택으로 오랜 기간 보유하며 서로 싸움을 해나가며 참을성 있게 버틴 사람이 승리자이다. 하지만 오래되면 오래 될수록 그것이 쉽지 않다. 환경이 열악한 주택은 임대료도 제대로 받기 힘들다. 여름이면 장마에 비가 새고 겨울이면 보일러가 터지고 수도가 어는 등 재개발 구역에 투자한 임대인은 골치가 아프다.

재개발 구역 내의 집수리 문제는 비가 샌다거나 수도가 샌다거나 원인을 찾는다면 그나마 다행이다. 하지만 집을 수리하는데 지속적으로 비용이 많이 발생하여 차라리 집을 비워놓는 사람도 있다. 이 경우 자금 여력이 넉넉하지 않다면 임대보증금을 빼줄 수가 없어 곤란하니 어느 정도 여유자금을 융통할 수 있을 재력이 필요하다.

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부동산 시장은 알 수가 없다. 상승장이 있으면 하락장도 있으니 나 혼자 집을 빨리 짓는 사업도 아니라 흔들리는 경우가 많다. 노후한 재개발 구역 내 주택의 하자로 세입자에게 시달리다 헐값에 매도하고 나오는 경우도 있다. 그래서 재개발 투자를 할 때는 꼭 이러한 부분을 고려하자.

재개발은 아파트처럼 이미 다 지어져있는 사업도 아니고 분양권처럼 누가 지어주는 것도 아니다. 집주인들이 스스로 사업시행자가 되어 아파트를 짓도록 사업에 참여하고 완성해야하는 사업이다.

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재개발 결과는 "누가 재개발을 하느냐"에 따라 달라진다. 좋은 시기에 좋은 가격으로 일반분양 아파트와 상가를 잘 팔아야하고 정비사업비를 적게 사용해 개발이익을 많이 내야 분담금도 적게 내고 성공적으로 끝난다. 재개발 사업을 주도하는 조직은 "재개발 정비조합"이고 조합장이 누가 되느냐, 어떻게 조합을 운영하느냐에 따라 사업은 달라진다.

언론에 많이 나오는데 조합장들의 횡령 배임에 따른 경찰수사에 대한 기사들이 많이 나왔다. 뒷돈을 받고 구속되는 조합장, 온갖 비리를 저지르고 갑질을 하는 조합장들로 인해 피해를 보는 조합원들이 있다. 그러므로 법률적으로 강화되어야 조합장 리스크를 줄일 수 있다.

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조합장은 내가 잘 아는 동네 대표가 아니라 정비업체나 시공사에 끌려다니지 않고 나이는 너무 늙지 않고 너무 젋지 않아 추진력이 강하고 책임감 있으며 유능하고 판단력 있는 사람이 되어야 한다. 그리고 건설, 재개발에 대한 지식이 풍부해야 한다.

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사람들이 많이 아는 압구정동, 용산 이촌동, 마포 공덕아현 등에 투자하면 실패하지는 않는다. 다만, 돈이 매우 많이 들어 사람들이 쉽게 투자하지 못하고 대기수요도 존재한다. 가격이 일정 금액 이상 빠지면 대기수요자가 매수해 하락한 가격을 방어한다.

큰 돈은 우량주나 사람들이 많이 몰리는 곳으로 이동한다. 그리고 사람들은 기본적으로 잘 모르는 곳에 투자하지 않고 자신이 잘 아는 곳에 설령 비싸더라도 투자한다. 왜냐하면, 그것이 가장 안전하기 때문인데 지방붕괴가 이어지는 현실에서 서울, 수도권에 사람들이 몰릴 만한 곳에 투자하는 것이 안전하다.

서울에서 인기 주거지역은 항상 중심업무지구 근처이다. 강남이 강남일 수 있는 이유는 테헤란로를 중심으로 여러 기업들이 밀집한 GBD가 있기 때문이다. 여의도는 목동이란 "대한민국 교육 2번가"가 있기 때문이다. 그래서 높은 가격을 형성하고 대기수요자도 많다.

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강남에 출퇴근하는 사람들이 선호하는 지역은 송파, 분당이었지만 성동구, 동작구도 인기가 많아진다. 그렇게 강남 접근성이 좋은 도시들이 눈부시게 상승하고 다른 도시들과 차별화가 되었다.

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현재 여의도, 종로와 광화문, 강남을 배후로 한 재개발 구역들이 있고 이들이 대규모 아파트로 탄생하면 지금보다 더 지위가 올라갈 것이다. 부동산 가격은 수요층의 소득수준에 영향을 받는다. 좋은 직장에서 높은 급여를 받는 사람들이 모이려면 좋은 동네에 신축아파트가 있어야한다.

부동산 전문가들도 모든 것을 아는 것이 아니다. 50/50으로 내린다, 오른다고 찍는 것이다. 내가 사는 지역은 전문가보다 내가 더 잘 안다. 재개발 투자는 "아는 만큼 번다"라고 한다. 지역이 좋은지 안 좋은지 판단이 안 선다면 투자를 하면 안된다.

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처음 부동산 투자를 했다면 일단, 내가 잘 아는 주변지역부터 시작하고 점차 지역을 넓혀가며 더 많이 알도록 노력해야한다.

우리가 게임을 하면서 게임아이템 살 때나 게임 닉네임을 지을 때도 열의와 시간을 다 해 만든다. 그리고 어느 물건이 더 저렴한지 가격비교사이트에서 비교해가며 산다. 하지만 재개발 사업 용역비는 비교할 수 있는 방법이 매우 적다. 설계비용이 적정한 것인지, 감리비용이 적절한지, 다른 재개발 지역들은 얼마 정도로 감평을 정하는지 조합원 스스로가 알아보지 않으면 비교하기 힘들다.

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때문에 공공에서 보다 엄격하게 정비사업비에 들어가는 내용들의 표준 가이드라인을 정하고 적절하게 지출하는지 조합원 스스로가 판단할 수 있는 자료들을 제공해줬으면 한다.

즉, 다른 지역 재개발 구역 면적당 설계비, 시공비, 감리비 등을 확인해 비교해서 판단할 만한 자료들을 만들고 정비사업을 추진해나가는 부정은 "악즉참"해버리고 투명한 정비사업을 위해 정보들을 공개하고 조합원들은 정신이 깨어있어야 사업시행자들이 무서워 한다.