내가 재개발 구역에 투자하고 싶은데 이 매물의 감정평가액을 추정하여 내가 얼마의 분담금을 낼 지 예상을 하고 싶다. 하지만 초보자들은 이런 계산도 하지 않고 아무 생각없이 들어갔다 비싸게 사고 들어갈지도 모른다.

사실 투자매물은 싸게 나오는지, 비싸게 나오는지 알기 어렵고 내가 원하는 매물이 딱 입맛에 맞춰 나타나지도 않는다. 그래도 투자매물의 비례율 가정과 권리가액 분석으로 대충의 분담금을 예상할 수 있다.

오늘은 투자 매물 권리가액 추정하기 원가법 거래사례비교법 활용에 대한 분석입니다.

투자구역 비례율

만약, 건물 40평에 콘크리트조 1990년식 다가구주택의 매물을 소개받았다고 가정해보자. 호가는 5억이고 대지지분이 30평, 공시지가는 평당 1,000만원이다. 그리고 주변 신축 34평 아파트 시세가 7억 5천만원이라 가정한다. 호가가 5억이므로 프리미엄은 5억 - 3억 = 2억이고 앞으로 새 아파트가 지어진다면 시세차익은 2억 5천만원 이상이므로 나쁘지 않은 물건이다.


재개발 물건이 아주 좋아도 내가 재개발 투자를 해보지 않았다면 좋은 물건인지 알 길이 없다. 그렇지만 토지가격과 건물가격을 추정하여 예상감정평가액을 평가해보거나 감정사례비교법을 통해 보정률을 적용해 예상감정평가액을 추정할 수 있다.

보통 땅의 공시지가에 보정률 1.3~1.5배 정도로 곱하여 감정평가가 나오기에 토지가격을 추산할 때는 공시지가에 약 1.4배 정도 곱해준다.

건물가격은 건물형태나 준공된 시기 등을 평가하여 작게는 평당 70만원에서 많게는 약 350만원까지도 평가해준다. 그러나 목조 주택은 평당 50~100만원 쳐줄까 말까한 가격이다. 그러나 근래에 지은 철근콘크리트조는 평당 250만원 이상으로 감정평가해준다.

그렇게 다가구주택의 건물가격과 토지가격을 더하면 추정 감정가격인데 문제는 여기에 비례율도 곱하여 더 정확에 가까운 권리가액이 나오게 된다. 비례율을 예상해보려면 일반분양 세대수와 조합원 수의 비율을 먼저 비교해보고 대지면적과 용적률, 몇 층까지 올리는지 등 다양한 요소를 고려해야한다.

비례율사업에 참여하기 전에 소유했던 자산이 정비사업을 통해 얼마의 개발이익이 되었는지 비율로 환산하는 것이다. 얼마나 이익이 났는지, 손해가 났는지, 얼마나 올랐는지, 얼마나 떨어졌는지 비율로 정리한 것이다. 그렇기에 비례율을 염두해두지 않는다면 좀 더 정확한 분담금 계산을 하기 어렵다. 그러나 비례율을 계산하기 위해선 "총 수입"과 "총 비용", "종전자산"의 금액을 알아야하기에 일반 투자자들이 이 모든 것을 알기는 어렵다.

평균권리가액을 개별 물건에 대입하기

사업에 참여한 사람들이 각각 제공한 종전자산에다 비례율을 곱해주면 바로 돌려받게 될 개발이익이 포함된 금액이 계산된다. 즉, 종전에 소유한 자산가격에 비례율을 곱해주면 개발이익이 반영된 내 자산의 가치가 나온다.

"원가법"

재개발 구역 내 종전자산에 대한 감정평가는 물건의 형태에 따라 다르다. 단독주택, 다가구주택, 상가주택 등은 원가법으로 평가한다.

원가법이란 단독주택, 다가구주택 등의 부동산은 토지와 건물로 구분할 수 있기 때문에 토지의 가격을 구하고 건물의 가격을 구해서 이를 합하여 가치를 구하는 방식이다.


위의 표는 한 재개발 구역의 예시이다. 분양대상자별 관리처분계획 공람 통지문에서 재개발 구역 내 A지번, B지번 2개의 토지 180㎡위에 135㎡의 건축물이 있었다. 토지에 대해서 약 5억원, 건물에 대해서 약 8,500만원이란 감정평가를 받았다. 즉, 토지는 평당 약 915만원이고 건물은 평당 210만원 정도를 받았다.

원가법으로 감정평가를 하는 단독주택, 다가구주택, 상가주택들은 땅값이 비쌀수록 높은 평가를 받게 되므로 입지에 따라 금액이 달라진다. 또한, 건축연면적이 넓은 다가구 주택일수록 평가금액이 높고 건축물에 대한 평가도 낮고 연면적도 좁은 단층 집은 평가금액이 낮다.

위와 같이 원가법은 토지와 건물의 가격을 각각 구해 더하면 조합원 재산평가 총액으로 산정한다. 그런데 재개발 구역에서 볼 수 있는 다세대주택, 빌라 등은 다르다. 이유는 토지와 건물이 별도로 표기되어있지 않고 건축물에 대지지분이 붙어있는 형태이기에 건물과 토지를 분리하여 평가할 수 없다.

"거래사례비교법"

빌라는 거래사례비교법을 이용한다. 빌라 집합 건물 등기부븡본을 보면 건축물에 토지의 등기가 붙어나오는 형태라 토지와 건물을 구분할 수 없다. 따라서, 거래사례비교법이란 것을 이용한다.


거래사례비교법으로 감정평가를 하는 경우 2층인지, 3층, 반지하인지, 다세대주택의 건축년도가 언제인지, 집합건물이 위치해있는 토지가 어느 쪽인지에 따라 평가금액들은 달라진다.


거래사례비교법은 구역 외의 지역에서 개발이익이 배제된 비슷한 대지지분의 집합건물의 거래사례를 수집하여 [지분당 거래사례가격 × 토지가격 비율 × 토지요인] + [건물가격비율 × 건물요인]으로 계산한다. 하지만 감정평가사가 아닌 투자자들은 이런 식으로 평가하기 어렵다. 우리는 재개발 구역 근처 비슷한 빌라의 호가/공시지가로 보정률을 구하고 보정률을 공시지가에 곱하는 방법을 사용한다.

그래서 투자자는 스스로 재개발 구역 내 물건들의 감정평가금액을 추정해보기 위해 다른 재개발 구역 사례들을 살펴 어떻게 감정평가 결과들이 나왔는지 많이 찾아보는 것이 좋다.