신월시영 재건축 패스트트랙 정비구역 지정 임박 사업성은 ?

시월애라는 영화를 아는가 ? 처음에 신월시영을 보고 떠올렸던 영화이다. 전혀 상관 없는 내용이지만 이름이 비슷하다.

양천구 신월시영은 마포구 성산시영이랑 이름이 비슷해 헷갈렸다. 이게 양천구였나 이게 마포구였나 하고 몇 번을 찾아보기도 했다. 양천구 신월시영은 드디어 3,200세대 이상으로 재건축할 목표를 가지고 목동아파트와 함께 새로운 신도시급 인구세대를 받아들일 준비를 하고 있다.

오늘은 신월시영 재건축 패스트트랙 정비구역 지정 임박 사업성은 ?에 대한 분석입니다.

양천구 목동

양천구하면 SBS가 떠오를 수 있지만 목동이 가장 유명하다. 목동은 대치동 다음으로 손 꼽히는 대한민국 NO.2 학군지이다. 목동은 처음에는 지금과 같은 학군지로 성장할 줄을 꿈에도 몰랐다. 개발 초기에는 강남처럼 학군 형성을 위해 강북에 있던 양정고와 진명여고를 처음 이전시켰다.

하지만 그 규모는 강남에 비해 작았다. 시간이 지날수록 일자리와 교통이 편리한 곳을 찾아 서울로 오는 사람이 늘면서 자체 자원이 증가하고 학원가가 성장하기 시작했다. 행정구역상으로는 양천구지만 목동 학군은 목동, 신정동, 신월동을 포괄하여 강서구까지 영향력을 미친다.

목동이 속한 양천구에는 명덕외고, 강서고, 양정고, 명덕고, 목동고, 진명여고 등 전국 100위권 일반고가 5~6개 있으며 남고 뿐만 아니라 여고까지 고르게 분포하고 있다. 그 중 목동을 대표하는 일반고는 강서고로 정시와 이과, 의대에 강하다고 평한다.

목동권 주요 고등학교는 다른 전국 100위권 고등학교처럼 재수생 비율이 많지만 전문대생 비율도 은근히 많은 편이다. 아마 높은 성적으로 서울대, 연세대, 고려대, 성균관대, 한양대 등 서울 탑클래스 학교에 못 갈 바엔 전문대로 진학하여 대기업에 취업하는 것이 더 낫다고 판단하는 학생들이 늘었기 때문이다.

목동의 학원은 하이스트, 씨앤씨 등 목동을 기반으로 성장한 대형 종합학원들도 있고 과목별 전문 학원들도 많다. 학원 외에도 오피스텔을 중심으로 한 그룹 과외가 활성화된 곳으로도 알려져있다. 사교육 2번가인 목동은 대치동만큼 열의가 강하며 부모들 등쌀도 심한 편이라 한다.

신월시영

신월시영아파트는 88년 완공된 36살 형님이시다. 용적률 132%, 전용면적 43㎡, 50㎡, 59㎡의 소형 평수로 이루어졌고 2,256세대를 가진 아파트이다. 평지에 위치하며 단지 가운데 신월공원이 있고 근처 지양산, 한울근린공원, 강월어린이공원 등 쾌적한 환경을 가지고 있다. 최근에는 외벽 크랙, 아파트 전체 도색, 엘리베이터 전면 교체로 살기가 좋아졌다고 한다.

현재 재건축 패스트트랙 접수 후 정비구역 지정 절차의 단계에 있다. 23년 정밀안전진단에 통과하여 재건축을 할 발걸음 내딛었다. 하지만 역시 구축이라 이중주차, 보일러, 수도 문제 등이 남아있는데 이는 구축아파트라면 어쩔 수 없는 사항들이다.

"호재"

호재로는 목동선 경전철 신월역이 예비타당성 조사 중이고 신월동과 2, 9호선 당산역을 잇기에 교통이 더 편리해질 것이다.

서부트럭터미널 부지인 10만㎡ 도시첨단물류단지의 시범단지로 선정되었다. 복합단지와 빌딩을 건립하여 물류와 유통, 첨단산업의 복합산업단지를 만들어 일자리를 창출하려고 한다. 인근 공공재개발 구역인 신월2동 재개발과 시너지를 낼 것을 보인다. 신월시영 북쪽엔 신통기획으로 선정된 신월 1구역도 있다.

다만, 신월시영은 김포공항과 근처에 있어 비행기 소음과 항공법상 고도제한으로 최고 15층, 활주로 반경 11~12층까지 규제가 있다. 그래도 목동아파트 재건축의 호재로 고도제한이 변경되어 높이와 층수제한이 풀릴 수 있다고 본다. 59타입 세대수는 528세대, 50타입 세대수는 936세대, 43타입 세대수는 792세대로 이루어져있다.

개략적인 사업성 분석

신월시영의 호가는 4억에서 7억이고 전세가는 1억 9천에서 3억으로 전세가율은 낮은 편이다. 24년 지금은 정비계획 입안제안 동의서를 걷고 있다고 한다. 재건축 동의율 규제가 75%에서 70%까지 풀린다면, 올해 안에 동의가 완료될 것이라 말한다.

대지면적은 34,477평, 2종일반주거지역, 세대수는 2,257세대, 신월시영의 평균 대지지분은 15.3평이다. 총 3,200세대까지 약 1천세대를 증가시킬 계획이라 한다. 만약, 3종일반주거지역까지 종상향된다면 300%까지 용적률이 상향된다. 용적률 300% × 34,477평 = 103,431평까지 가능해진다.

그렇다면 25평 증가율은 103,431평/25평 = 4,137세대에 기존 2,257세대를 제외하면 1,883세대가 증가할 수 있다. 34평의 경우 103,431평/34평 = 3,042세대 - 2,257세대 = 880세대 증가한다. 다만, 원래 소형평수로만 이루어져 34평의 평수를 받는다고 가정하면 분담금이 크게 나오는 것은 어쩔 수 없다.