구성남은 과거의 기회의 땅이었다. 7년 전만 해도 5천만원으로 투자가 가능했다고 하지만 현재는 불가능하다. 너무 많이 알려졌기 때문이다. 중원구와 수정구를 구성남이라 평하는데 밑에는 분당과 판교가 있고 위로는 잠실이 있는 최상의 입지이지만 너무 경사가 높고 오래되었다.

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그래서 많이 바뀌고 있다. 중원구, 수정구 의원도 소규모 재개발의 활성화를 위해 조합설립 조건 중 동의율 80%에서 75%로 완화시키자고 법안을 발의했다. 아마 민주당이 발의한 것이라 왠만하면 통과할 것으로 보인다.

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오늘은 해링턴 스퀘어 신흥역 분양가 구성남 대장 시세차익 없음 ?에 대한 포스팅입니다.

중원구 중앙동, 신흥동

신흥역과 수진역 사이에 해링턴 스퀘어 신흥역이 위치한다. 신흥역 위로 신흥 1구역, 3구역이 위치한다. 신흥역 2구역은 이미 산성역 자이푸르지오로 재개발이 완료되었다.

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신흥 1구역은 세대수가 4,153세대로 바뀌고 조합원들은 2,216명으로 약 1,900명 이상이 늘어나는데 사업성이 좋다는 것을 알 수 있다. 현재 단계는 정비계획 결정고시를 했다. 시공사는 GS와 DL이앤씨의 컨소시엄이다. 재개발 면적은 196,693㎡, 용적률은 265% 이하에 건폐율은 50% 이하이다.

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지하 8층~지상 최고 15층까지의 아파트로 LH가 시행 대행사로 선정되어 추진하는 공공참여형으로 민간이랑 공공이 합쳐서 하기에 엎어질 확률이 적은 것이 장점이다. 게다가 순환정비를 하기에 언젠가는 한다.

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신흥 3구역은 총 4,007세대로 조합원 수가 1,500명 정도로 사업성이 매우 뛰어나고 LH와 민간합동의 순환재정비 방식이다. 현재는 사업시행자 지정 고시가 완료되고 사업면적은 153,218㎡, 용적률 260% 이하, 건폐율 50% 이하이다.

해링턴 스퀘어 신흥역

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그 외에 성남초, 희망대초, 성일중, 성남여중, 성일고 등 다양한 학군을 가지고 이마트, 롯데마트, 세이브존, 모란시장 등 상권도 풍부하다. 자연환경도 좋은데 희망대공원, 검단산, 남한산성 도립공원 등이 근처에 있어 쾌적하다.


8호선 신흥역에서 잠실역까지 21분, 신흥역에서 판교역까지 30분이 걸리는 준수한 입지이다. 게다가 판교역에 연장되는 호재가 있는데 교통과 학군, 공원 등 모두가 최상인 과연 구성남 대장급 아파트이다. 아쉬운건 주상복합이고 근처 유흥가가 많다.

분양가

59타입이 거의 10억에 육박한다. 바로 옆 신흥역 하늘채랜더스원 24평 실거래가가 9억 대라 분양가와 그리 차이가 나지 않아 시세차익은 아직 기대하기 어려울 것 같다. 그나마 34평의 경우 신흥역하늘채랜더스원의 호가가 올라가면서 간신히 시세차익을 얻을 수 있다.


위의 가격은 신흥역하늘채랜더스원이고 그래서 이 분양가로 여기 갈 바에 서울에 간다고 하는 욕세권이기도 하다. 하지만 욕세권은 그만큼 사람들에게 관심이 많다는 것이고 욕만큼 만큼 실거래가는 계속 상승한다고 본다.

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좀만 올라가면 산성역 포레스티아와 산성역 헤리스톤, 산성역 자이푸르지오가 있다. 그리고 옆으로 가면 E편한집 금빛그랑메종이 있고 이 초대단지들은 1만 세대가 육박하는 곳이다. 산성역과 상대원역은 아쉽게도 평지가 아니지만 엄청난 대단지라 규모의 경제가 이루어지고 있다. 산성역이 좋은 점은 서울과 더 가깝고 산성역 아파트들은 구성남의 리딩 아파트이다.

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서울 잠실 MICE, 삼성 GBC, 수서역세권 개발, 가락시장역 전파사무소 개발, 복정역세권 개발, 위례과천, 위례신사선과 같은 서울 근교 호재를 공유한다.

분양일정

※ 특별공급 : 24년 9월 23일

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※ 일반공급 1순위 : 24년 9월 24일

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※ 일반공급 2순위 : 24년 9월 25일

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※ 당첨자 발표 : 24년 10월 2일

주의사항

경기도, 서울, 인천 거주자 중 19세 이상 세대주가 청약가능하며 성남시 거주 1년 이상 거주한 사람에게 우선공급된다. 재당첨 제한이 없고 전매제한 1년, 거주의무기간이 없어 갭투자가 가능하다. 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 구조이며 비규제지역이라 LTV70%까지 가능하다.


금빛그랑메종

E편한집 금빛그랑메종은 31평의 시세가 10억 8천이 최근 거래이다.


산성역 포레스티아

구성남 리딩단지인 산성역 포레스티아의 31평 시세는 최근 12억 5천만원이다. 해링턴 스퀘어의 84타입 분양가가 12억 대인 것을 보면 시세차익을 얻기 어려워 보일 수도 있다. 하지만 신축이고 지하철까지 지하로 연결된다는 장점을 생각해보면 나쁘지는 않다.