팔달구 화서동 화서주공 재건축 낮은 대지지분 사업성 있을까 ?

팔달구는 수원에서 가장 재개발과 재건축이 활발한 구역이다. 수원의 대장은 영통구지만 앞으로 발전가능성도 높고 호재가 많은 곳은 팔달구이다. 팔달구 화서동은 수원의 서쪽에 위치하며 화서 스타필드 오픈 이후로 유동인구가 크게 늘었다.

화서주공은 알 사람은 아는 유명한 아파트이다. 현재 재건축 연한이 안 되었지만 재건축 지정될 확률이 높으며 역세권 활성화 사업의 혜택을 받을 수 있는 단지이다. 화서주공이 실제로 사업성이 있는지는 뒤로 가서 살펴볼 것이고 갑론을박이 많은 아파트이고 아직 재건축이 시작하지도 않은 아파트라 정보가 부족하다.

오늘은 수원 노후택지지구 화서동 화서주공 재건축 낮은 대지지분 사업성 있을까 ?에 대한 분석입니다.

수원시 팔달구 개발구역

팔달구는 재개발/재건축 구역이 많다. ⓐ 팔달구 인계동 115-9구역, ⓑ 팔말구 매교동 115-8구역, ⓒ 팔달구 교동 115-6구역, ⓓ 팔달구 고등동 115-3구역, ⓔ 팔달구 지동 115-3구역 ⓕ 팔달구 우만아파트 재건축 등이 개발하는 구역으로 대표적이다. 향후 1만 2,000세대 이상이 들어오는 미니 신도시급으로 탄생한다.

팔달구는 수원역 중심으로 수원의 교통과 문화, 공공시설이 집중되었으나 노후 건물이 많아 주거지역으로 선호도가 떨어졌던 곳이다. 분당선 완전개통으로 재개발, 재건축 사업이 기지개를 펴고 팔달 6, 8, 10구역과 권선 6구역 등이 앞서 말했듯 1만 2천세대가 들어선다.

또한, 최근 화서동이 뜨고있다. 화서동 스타필드가 생기고 화서주공2단지가 블루밍푸른숲아파트로 들어서면서 재개발, 재건축에 대한 호재에 관심을 많이 가지는 원주민들이 많아졌다.

교통 호재로는 1호선은 필두로 GTX-C와 신분당선 광교-호매실역 연장을 하고 화서역 환승센터까지 생긴다. 이로써 판교와 강남의 접근성이 용이해져 화서동의 입지적 가치는 더욱 상승할 것으로 보인다.

화서주공

화서주공은 3단지, 4단지, 5단지가 있다. 스타필드와 가장 가까운 3단지의 시세가 가장 비싸고 1호선 화서역 초역세권이며 숙지초, 화양초를 안고 있는초품아이기도 하다. 하지만 오래된 아파트이기도 해서 녹물이 나오는 단지도 잇고 주차가 불편하다는 평이 있다.

아직 1997년생이라 만 30년이 안되어 재건축 연한이 안되지만 재건축으로 공급을 늘리려는 정부의 정책에 수혜를 받을 수도 있다고 본다. 게다가 재건축 조합설립을 위한 동의율도 75% → 70%까지 감소할 수도 있다.(국회 통과한다면)

1호선과 신분당선의 더블역세권이 되고 역세권 용적률 상향혜택을 기대할 수 있는데 3단지는 용적률 236%에서 최대 400%, 4, 5단지는 219%에서 최대 400%를 기대할 수 있다고 본다. 역세권 정비사업은 최대 법적상한의 1.3배까지 올려주기 때문이다. 노후주택지구로 선정된 곳은 20년차부터 재건축이 가능하며 아쉽지만 화서주공은 노후주택지구에 빠졌다고 한다. 사람들이 평하길 구수원 구축대장이라 하지만 화서주공 3단지, 4단지, 5단지의 대지지분이 작아 옆에 한진현대를 합쳐 용적률을 최대 400%까지 이끌어내야 사업성이 나온다고 한다.

"사업성 분석"

3단지는 32평, 33평으로 이루어져있고 대지지분은 각각 12.24평, 12.85평이고 4단지는 22평, 24평, 25평이고 대지지분은 각각 9.3평, 10.25평, 10.32평이다. 5단지는 18평과 22평으로 이루어지고 대지지분은 각각 7.4평, 9.5평이다. 대지지분이 생각보다 적은 편이기에 사업성이 많이 딸린다. 그렇기에 용적률 상향이 필수적으로 본다. 아니면 리모델링이나 1:1 재건축으로 진행하여 분담금을 많이 내면 된다.