해운대 우동은 부산 해운대의 본연을 느낄 수 있는 바다뷰 최고의 입지이다. 그래서 서울에 비등한 입지이자 부자들의 세컨드 하우스이다. 부산 동백역 바로 옆이고 동백섬 산책도 하기 좋으며 해운대 해수욕장도 걸어서 10분 컷이다. 그래서 대우마리나는 재건축 추진이 꽤 오래전부터 했고 설명회도 했다.(그때 참여하고 싶었지만 못 갔다 ㅠ_ㅠ)

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그러나 아직까지 안전진단 신청단계로 알고 있지만 부산 해운대 노후계획도시 특별법으로 혜택을 받아 우동 삼호가든처럼 재건축할 가능성이 높은 아파트이다. 심지어 우동 삼호가든보다 더 좋은 입지이기에 아크로나 디에이치처럼 하이엔드 브랜드가 들어설 확률도 높다.

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오늘은 해운대 우동 대우마리나 노후계획도시 특별법 호재 재건축 분담금 분석입니다.

대우마리나는 과거 부산 부촌 3대장으로 손꼽히는 곳이었다. 남천동 삼익비치, 동래 럭키아파트와 같이 부산을 대표했다. 1차, 2차, 3차의 단지로 이루어져있으며 1차는 714세대, 2차는 450세대, 3차는 750세로 총 1,914세대로 마린시티와 접해있다.

봄에는 집에서 벚꽃을 구경할 수 있고 마린시티, 해운대 해수욕도 걸어갈 수 있다. 버스정류장이나 역도 바로 앞이라 운치있고 교통도 편리한 아파트인데 단점은 역시 오래되었다는 것이다. 하지만 가격은 그렇지 못한데 역시 입지에 따라 가격은 반영된다.

최근 상황은 예비안전진단에 통과했다는 것이다. 예비안전진단에 통과한 후 정밀안전진단 통과가 된다면 정비구역 지정을 받기 위해 정비계획입안서를 제출하고 부산시에서 허가를 내려줘야한다. 보통 가격이 많이 오르는 단계는 "정비구역 지정"과 "조합설립인가" 단계를 지나면 많이 오르는 편인데, 정비구역 지정이나 조합설립인가 단계는 일몰제의 위험이 있으니 주의해야한다.

그리고 과거부터 재건축 호재가 반영되어있어 2010년대부터 높은 가격대를 형성하였고 가격방어도 잘 되는 곳이다. 대우 마리나 1차~3차 모두 31평이 9억~9억 7천만원까지 실거래되었다. 한창 불장일 때는 13억까지 실거래되었던 곳인데 최근은 최저가보다 더 빠졌다.

조용하며 2호선 동백역이 단지 바로 옆에 있는 초역세권이다. 지하철역 입구에서 아파트 입구까지 1분 내 거리다. 출퇴근 시 마린시티 아파트 주민들이 동백역으로 출퇴근하거나 자녀들을 픽업하기 위해 지하철 출구와 연결된 대우마리나 아파트 단지 근처에 주정차를 많이 한다.

주변 상권도 잘 갖춰져있고 동백공원과 산이나 바다 모두 가까운 부산 최고의 입지 중 하나이다. 다만, 오래된 아파트라 층간소음이 있고 겨울에는 외풍이 불어 추운 단지도 있다고 한다. 오래된 아파트라면 모두 갖고 있는 주차문제도 있는데 여기는 세대당 2대나 차를 댈 수 있을 정도로 넉넉하다.

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도로를 건너지 않아도 되는 해강초를 안고 있는 초품아에 마린시티 학원가나 좌동 학원가도 지하철로 몇 정거장만 가면 되기에 학원가 이용하기도 편리하다.

재건축으로 사업성이 나쁘지 않지만, 마리나 1차의 경우 용적률이 가장 낮고 대지지분이 넓어 상가 지하 1층의 지분을 123개까지 쪼개는 일이 발생하였다.

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해운대는 노후계획도시라 노후계획도시특별법 적용받는다. 단일 택지개발지구로 면적은 100만㎡ 이상이고 조성 후 20년이 지난 택지들이 적용받는데 용적률 상향 + 건축규제 완화 + 안전진단 완화 + 공공기여 완화 등의 혜택을 받는다.

현재 예비안전진단을 통과한 대우 마리나의 경우 공공성을 확보한다면 재건축 안전진단을 완화시켜준다. 현재 3종일반주거지역인 대우마리나는 최대 450%까지(300% + 150%)상향될 수 있지만 아마 그 정도까지 올라갈 지는 미지수이다.

대우마리나의 대지면적은 80,752㎡으로 24,470평이다. 세대수가 1,914세대로 평균 대지지분은 13평이다. 일반분양가는 평당 4천만원으로 59타입 가정하고 공사비는 평당 800만원, 사업비는 공사비의 25%로 가정했다. 기부채납은 10%, 용적률은 330%까지 가정했다.

일반분양 평당 4천만원이면 25평은 10억이다. 25평 조합원 분양가는 일반분양가의 80%로 가정했으므로 8억이다. 공사비는 평당 800만원으로 계약면적 37평 × 800만원 = 3억이고 사업비는 25%로 잡았으므로 7,500만원이므로 3억 7,500만원이다.

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아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 13평 - 기부채납 10% 1.3평 = 11.7평

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일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 11.7평 - 필요 대지지분 6.25평 = 5.45평

일반분양 수익 = 일반분양가 10억 - 3억 7,500만원 = 6억 2,500만원

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 6억 2,500만원 ÷ 6.25평 = 100,000,000원

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 100,000,000원 × 일반분양 기여 대지지분 5.25평 = 525,000,000원

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분담금 = 조합원 분양가 8억 - 일반분양 기여금액 525,000,000원 = 275,000,000원이다. 혜택을 많이 받는다면 분담금이 매우 줄어드는데 그러므로 용적률 상향과 기부채납 및 공공기여 완화가 되어야한다.