격동의 금리상승기를 겪고 22년 23년은 엄청난 하락기를 맞이했다. 주택시장을 살리기 위해 특례보금자리론과 신생아특례대출을 만들어 첫 집을 매수하는 사람들에게 한시적으로 혜택을 주고 아이를 낳는 사람들에게 현재까지 혜택을 주고 있다.

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게다가 주택물량이 부족한 것을 인지하고 애초 공략대로 290만호를 짓기 위해 각종 규제를 완화하고 특례를 주고 있지만 실상은 인허가 물량이 매우 적다. 오히려 서울에만 주택매수세가 거세져 불장을 이루고 연이어 전고점을 돌파하고 있다.

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이제는 전세자금대출로 갭투자는 불가능해졌고 1주택자 이상은 전세자금대출도 못 받는다. 우리는 알고 있다. 과거 이렇게 규제를 통해 집값을 잡으려다 풍선효과로 부작용이 일어난다는 것을.

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오늘은 주택공급 확대가 어려운 이유와 공급을 늘리지 않는 이유는 ?에 대한 분석입니다.

정부가 지방 부동산을 살리기 위해 PF대출 공급, 미분양 살리기 위한 반쪽짜리 정책도 펼치고 있다. 한창 하락기 땐 특별 대출정책을 만들어 주택을 매수하여 서울, 수도권 부동산 거래량이 증가했다. 그리고 기존 서울에 공급량을 늘리기 위해 재개발, 재건축 규제완화 및 활성화 정책을 펼쳤고 외곽에 주택공급을 늘리려고 노력했다.

국토교통부에 따르면 올해 상반기 주택 인허가 물량은 14만 9,860호로 작년보다 26%가 감소했다. 5대 광역시인 부산, 대구, 대전, 울산, 광주는 지난해보다 32% 감소했다. 최근 21년과 23년 사이의 완공된 수준도 점점 감소한 것을 위의 그래프로 알 수 있다.

국토부에선 인허가를 지연시키는 가장 큰 이유가 과도한 기부채납 요구 및 용적률 인센티브가 최대한 적용되지 않는 경우, 공사비 검증대상이 아닌데도 검증결과를 요구하는 이유 등 때문이라 한다. 또한, 재개발, 재건축의 경우 엄청난 민원 때문에 사업이 지연되는 경우가 굉장히 많다. 이처럼 정부는 공급을 늘리려고 노력을 해도 인허가와 주택공급은 정부의 의지와 상관없이 늦어지는 경우가 생긴다.

24년 1월 10일, 8월 8일 부동산 대책을 통해 정부는 주택공급을 크게 늘리기로 발표했다. 국회통과가 대부분이라 실제로 법안만 제안해놓고 통과되지 않을 법안도 많이 있다.

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1월 10일 부동산 대책에선 재건축의 경우 준공 30년 도래시 안전진단 없이 재건축 착수, 추진위와 조합설립을 통합으로 병행가능, 재건축초과이익환수제 완화 등의 공략을 내세웠다.

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재개발은 노후도를 기존 2/3에서 60%까지 완화, 노후도가 높은 지역은 접도율, 호수밀도 등이 조건에 충족되지 않더라도 추진 가능, 공유지의 공유자 동의도 3/4까지 완화시키는 등의 대책을 세웠다.

8월 8일 부동산 대책에선 수도권, 서울 위주의 주택가격 상승에 따른 지방과 균등화, 그린벨트 완화와 정비사업 활성화를 가장 큰 목표로 잡았다. 정비사업에선 특례법 개정으로 사업기간 단축, 용적률 확대, 사업성보정계수 적용, 재건축 부담금 폐지 등 1.10 부동산 대책에서 내세운 공략들을 재확인했다.

하지만 이런 공략들이 실행되기 위해선 다시 정비구역지정 단계로 돌아가거나 변경사항에 따른 정부와 지방자치단체의 갈등이 생긴다. 재개발과 재건축에서 인허가는 정비구역지정부터 시작되고 정비구역지정은 서울시에서 지정하지만 정비구역 지정을 위한 입안은 각 구에서 제시한다.

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기초자치단체인 각 구의 승인이 있어야 비로소 인허가를 받을 수 있다. 서울시가 공급을 늘리려는 것을 알기에 기초자치단체에선 이를 빌미로 다른 것을 관철시키려는 경우가 많다. 그래서 싸움이 시작되고 지지부진해진다.

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기초자치단체에서 정비계획을 입안할 때 해당 구역에서 기초자치단체에 대한 요구를 받아들이지 않는 이상 온갖 이유를 들어 지체시키도한다. 이외에도 기초자치단체의 입김이 재개발, 재건축의 각 단계에 들어가므로 기초자치단체는 원하는 딜을 성취하지 못한다면 보복성 조치도 취한다.

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예를들어, 서대문구의 북아현2구역은 1+1 관련된 이슈와 관리처분인가 인허가 문제, 조합해임총회의 적법성 등에 얼마든지 개입하여 사업을 늦출 수 있다.

관치금융이란 정부가 금융시장에 직접 개입하는 형태이고 현재 진행 중이다. 서울에서 불장이 이어지자 금감원에선 은행에 대출을 왜 이렇게 함부로 해주냐고 눈치를 주었다. 이에 은행들은 자기의 밥줄인 대출을 제한했다.

이번 정부는 부동산 공급한다는 희망고문만 했다. 실제로 관련 법안은 많이 제안되었지만 실의로 통과된 것은 거의 없다. 24년 서울 하반기 공급량은 17,128세대인데 이 중 12,000세대가 올림픽파크포레온이기에 겨우 5천세대 밖에 안 했다는 뜻이다. 25년은 예전부터 짓고 있던 아파트들을 포함해 32,000세대 정도로 추정된다.

이렇게 실질적으로 공급하기로 한 날과 다르게 공급되는 것은 사업이 지연된 곳이다. 정부는 인허가가 많이 이루어지지 않은 것도 알고 있고 서울의 규제를 푼다면 서울로 올라올 것을 다 알고 있을 것이다. 그렇게 서울 집값은 계속 올라갈 것이고 국회의원들의 재산도 계속 상승한다.

음모론이긴 하지만 일각에선 부동산 세력들이 금투세를 주장한다고 말한다. 주식시장을 떠난 사람들이 투자로 눈을 돌리게 되는 것은 부동산이고 주식양도세 1% 당 주택가격이 0.18% 상승한다는 파이터치 연구원의 통계도 있다. 경제학자들은 공급을 늘리면 수요공급의 법칙에 의해 가격은 조정되는 것을 알고 실제 대구에서 진행 중이다. 대구는 과잉공급으로 미분양, 마피 등이 발생했다.

하지만 이렇게 공급을 늘린다는 정책을 많이 발표했는데도 발목 잡는 무리들이 많기에 서울 집값은 떨어지지 않고 고공행진하며 서민들은 내집마련에 실패하고 멀리서 집값 올라가는 것만 올려다보며 희망을 잃는 것이다.