본래 정비구역 사업을 위해선 정비구역 구역면적, 대지면적, 용적률산정용 연면적, 건축면적, 용적률, 허용용적률, 건폐율 등의 자료가 필요하다. 그리고 필요 대지지분에 따라 일반분양 수 비율과 조합원 분양을 구해야 한다. 임대주택에 따른 기부채납 비율도 고려해야 한다.

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오늘은 정비사업비 산정 사업연면적 전용면적 공급면적 기타공용면적 구하기에 대한 포스팅입니다.

총 수입을 구하기 위해선 건축예정인 주택과 상가 등의 가격을 구한 뒤 더해야 하고 총 지출을 구하기 위해선 사업연면적을 구해서 인근지역의 평균 사업비를 곱해서 구해야 한다. 보통 정비구역 계획안에서는 건립예정세대수와 주택의 규모 및 건설비율은 자료상에 나타난다.

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그리고 구역면적과 대지면적까지 나타나지만 정비구역 계획안 자료에서 알 수 없는 것은 전체 사업연면적이다. 이 사업연면적은 정비구역 지정안을 바탕으로 설계업체가 설계한 내용에 따라 계산되어서 주어진 자료만으로 확인이 어렵다.

전체사업 연면적을 추정하고 계산하기 위해선 아파트 계약면적, 분양면적, 전용면적의 차이를 알아야한다.

주로 25평 아파트와 33평 아파트가 일반적이고 이런 아파트의 등기부등본을 떼어보면 59㎡ 또는 84㎡로 표기되어있고 59㎡나 84㎡를 전용면적이라 한다. 분양 당시 85㎡ 타입으로 소개된 아파트의 평면이 있다. 전용면적, 주거공용면적, 공용면적, 기타공용면적, 계약면적으로 구분되어 면적이 기록되어 있다.

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주거전용면적과 주거공용면적을 포함하여 일반적으로 세대별 공급면적 또는 분양면적이라 부르고 흔히 우리가 25평, 34평이라 부르는 면적이 공급면적이다. 주거면적에 포함되지 않으나 입주민들이 공동으로 소유하는 공간들을 기타공용면적 또는 비주거공용면적이라 한다.

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이런 전용면적, 주거공용면적, 기타공용면적이 더해 계약면적이라 한다. 아파트를 분양받으면 이 모든 부분에 대한 소유권을 갖게된다.

분양한 아파트의 입주자 모집공고이다. 59.8타입 주택형은 세대별 공급면적이 81.64이며 24.69평 정도 된다. 주거공용면적, 기타공용면적을 포함한 계약면적은 130.69으로 약 39.5평이다. 84타입형 주택은 주거전용면적, 공용면적, 기타공용면적을 모두 더하면 약 55평이다.

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즉, 59㎡ 아파트를 짓기 위해선 약 40평의 건물을 지어야 하고 84㎡은 약 55평의 건물을 지어야 한다. 보통, 주변에 분양하는 아파트들의 분양면적 대비 계약면적의 비율은 160%이다.

다음과 같은 건축계획을 보면 95,000㎡은 재개발 구역 전체 면적이고 58,000㎡은 전체 재개발 구역 중에서 대지로 사용되는 땅이다. 그리고 그 대지로 쓰일 땅 지상층에 올라가는 건물의 연면적이 용적률 산정용 연면적이다.

용적률 산전용 연면적은 대지면적 × 용적률인데 지상층의 건축면적들은 용적률에 더하지만 지하에 지어지는 주차장이나 상가 등은 실제 공사를 하는 연면적에는 포함되나 용적률을 산정하는데 산입하지는 않는다. 그렇다보니 용적률에 포함되지 않는 지하층의 연면적을 더하지 않으면 전체 사업연면적을 알 수가 없다.

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그래서 계약면적과 분양면적의 비율이 필요하다. 주거전용면적과 주거공용면적을 더한 분양면적이 지상층의 연면적이 되고 지하주차장 등과 같은 기타공용면적이 일반적으로 용적률에 더해지지 않는 기타공용면적이다.

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아파트의 계약면적은 보통 분양면적의 140%~160%이고 그래서 용적률 × 대지면적이 지상연면적이고 이 지상연면적의 140~160%이 전체사업 연면적이 될 것으로 예상된다. 용적률이 250%라면 지상연면적은 250% × 58,000㎡ = 145,000㎡가 되고 전체사업 연면적은 160% × 145,000㎡ = 232,000㎡이다.

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이와 같은 정비사업비 계산방식은 디테일한 사업자료가 없는 상태에서 개략적으로 사업성을 분석할 때 쓰는 툴이다. 점차 세부적인 정비사업 관련 자료가 추가되면 수정해나간다.