루윈시티 검단신도시 호재 인천 서구 한신그랜드힐빌리지 재건축 정밀안전진단 통과

인천 서구는 검단신도시로 유명하다. 한창 공급량이 많을 때는(지금도 많디만)물량 때문에 가격하락이 심했던 곳이었다. 하지만 검단신도시는 서울과의 근접성, 교통호재들로 앞으로의 전망이 좋은 곳이다.

이런 서구에 한신그랜드힐빌리지라고 이름 만은 신축인 것 같지만 사실상 92년생으로 30년이 넘은 아파트이다. 최근 안전진단에 통과하여 재건축을 향한 발걸음을 한 발자국 내딛었다.

오늘은 루윈시티 검단신도시 호재 인천 서구 한신그랜드힐빌리지 재건축 정밀안전진단 통과에 대한 분석입니다.

인천 서구

현재 인천에서 인구가 가장 많이 늘어나는 인천 수요 증가의 1등 공신이 바로 서구다. 서구에서 가장 비싼 아파트는 대부분 청라에 있고 1위, 2위를 다투는 것이 청라 푸르지오와 청라더샵레이크파크이다. 서구는 검암, 경서, 연희동, 청라 1~3동, 가좌동, 마전동, 금곡동, 당하동 등이 있다.

가정동은 현재 가정지구를 개발하고 있고 석남동은 최근 7호선 연장이 개통되어 인구가 점점 많아지고 검단신도시로 인해 검단동, 마전동, 가좌동, 금곡동도 발전하고 있다.

서구 청라는 인천 서구 대장으로 대부분 평당 2천만원 이상이다. 청라 1, 2동 쪽으로 청라중앙호수공원이 있고 이를 대표하는 랜드마크도 만들어진다. 연희동과 가정동은 청라지구의 확장지역으로 인천의 송도 다음의 계획도시라 볼 수 있다. 두번째는 신현동이고 루윈시티와 가정지구의 영향력 덕분이고 가정동도 가정지구로 인해 세번째로 시세가 높다.

과거 검단신도시를 개발하지 전에는 쓰레기 매립장도 있고 개발이 덜 되었거나 낙후된 구역이었다. 하지만 김포생활권이 연장되고 일자리, 교통 등이 늘어남에 따라 검단신도시가 새로운 블루칩으로 떠오르고 있다.

"서구의 호재"

일자리로 보면 아이푸드 파크 산업단지를 조성하고 있고 7호선이 석남역까지 연장되었고 지금도 청라로 연장되고 있어 김포의 일자리도 공유할 수 있다. 스타필드 청라도 공사예정 중이긴 하지만 계속 변동되고 있긴하다. 하나금융타운이 확대되고 한들구역 도시개발사업도 진행 중이라 앞으로 호재가 가장 많은 지역이다.

7호선이 청라국제도시역까지 연장되면 그 사이에 7개 역이 생기고 인천지하철 1호선이 검단신도시까지 연장되고 계양-강화 고속도로도 개통될 예정이다. 그래서 향후 10년을 바라본다면 청라와 루윈, 검단은 우상향 확률이 높지만 입주물량이 많기에 조정은 찾아올 것으로 본다.

한신그랜드힐빌리지

한신그랜드힐빌리지는 인천 서구 가정동에 위치한 아파트로 최근 정밀안전진단에 E등급으로 안전진단에 통과하여 재건축 기대감이 오른 아파트이다. 92년 입주로 32년차이며 총 40개동에 920세대이다. 금년 내 동의서 징구를 완료할 것을 목표로 한다

25평, 29평, 34평의 중형평수들로 이루어져있고 주변은 공원과 산이 있어 조용한데 자연녹지지역이 있어 개발이 제한되는 곳이 근처에 있다. 용적률이 109%, 건폐율이 27%라 쾌적하며 현재는 용도지역이 2종일반주거지역이라 상한 용적률이 250%까지인데 재건축 혜택이 적용된다면 300% 이상까지 갈 수 있을 것이라 본다.

입지로는 인천2호선 가중앙시장역과 가정역의 더블역세권이며 가석초등학교가 가장 가까운데 있다. 가석초를 안고 있는 초품아는 아니지만 거리상 약 600m로 멀지는 않다. 가정동 루원시티와 인접하여 루윈시티가 성장하면 할 수록 그 수혜를 받는다.

사업성 분석

대지면적이 22,767평인데 세대수가 920세대 밖에 안되어 평균 대지지분이 25평이란 엄청난 사업성을 자랑한다. 게다가 250%로 용적률을 적용할 때, 사업면적은 56,918평이고 84타입 증가율이 87%, 59타입 증가율이 147%로 매우 안정적이다. 만약, 300%로 상승한다면, 사업면적이 68,301평으로 84타입 125%, 59타입 197%로 엄청난 사업수익을 낼 수 있다.